获得绿卡的同时，如何避免EB-5投资资金损失？（下）

EB-5投资者最关心的问题是能否获得绿卡。但与此同时，他们也希望收回自己的投资资金。益博构建项目的首要任务是确保移民安全，财务成功紧随其后。因为移民和资金安全这两个因素往往并驾齐驱。在商业上取得成功的项目通常也更有可能为投资者创造获得绿卡所需的就业机会。

投资者在寻求最大程度保障其移民安全和财务安全的项目的过程中，进行尽职调查时需要考虑的四个主要因素中，关于借款人质量及融资成本需要关注的内容可回顾→避免EB-5资金损失——借款人质量及融资成本，本文将就另外两个要素——独立性和项目盈利能力进行解读。

独立性

根据2022年《EB-5改革与诚信法案》规定，所有利益冲突都需要披露。因此，EB-5项目应披露区域中心、EB-5基金和开发商之间的所有利益冲突。虽然法律允许存在这些冲突，但即使这些冲突得到了适当的披露，也不意味着您应该全盘接受它们。如果区域中心、作为贷款人的EB-5基金、借款人和开发公司是同一群人，那么就会产生利益冲突，如果项目出现问题，将会给EB-5投资者带来巨大风险。

区域中心、EB-5基金和开发商之间的利益冲突

在EB-5区域中心投资中，需要考虑的两个关键实体是新商业企业（NCE）和工作岗位创造实体（JCE）。NCE通常是由接收EB-5投资者资金的区域中心控制的合伙企业。然后，NCE直接或通过单独的借款人实体将EB-5资本投资到JCE中。JCE由开发商控制。

因此，区域中心代表EB-5投资者做出决策，它做出的决策应该反映EB-5投资者的利益。另一方面，开发商根据自己的经济利益做出决策。这些利益通常保持一致，因为各方都希望项目取得成功。但如果项目遇到问题或失败了，EB-5投资者的利益将与开发商的利益相冲突。

一些EB-5项目是垂直整合的，这意味着区域中心和开发商由同一群人控制。如果此类项目遇到了问题，区域中心和开发商可能会出于自己的利益行事，而这可能以EB-5投资者为代价。例如，这样的区域中心不太可能起诉开发商以收回EB-5投资者的资本，因为两家公司是同一群人。因此，垂直整合的EB-5项目对EB-5投资者而言具有风险。

另一方面，一个独立的区域中心将致力于保护EB-5投资者的利益。如果项目遇到问题，区域中心和EB-5投资者的利益将与开发商的利益分开。区域中心的财务成功与EB-5投资者的成功息息相关，因此区域中心拥有代表EB-5投资者行事的既得利益。

与移民律师的利益冲突

构建EB-5投资结构非常复杂。通常，区域中心会聘请EB-5移民律师，以确保项目符合EB-5计划规则。如果该项目的EB-5投资者聘请了同样的律师，就将产生利益冲突。如果区域中心的利益与投资者的利益不同，律师将被迫在它们之间做出选择。

您应避免聘请任何同时代表作为EB-5投资者的您、以及您所投资项目的区域中心发起方的律师。投资者需要一名独立的律师来保护自身权益，而不是区域中心的权益。

律师必须披露任何潜在的利益冲突。即便如此，在聘请律师之前，您都应该以书面形式询问他们是否曾经或正在与区域中心合作。这是一个简单的问题，如果回答是肯定的，那么请另找一位律师。

项目盈利能力

借款人的质量与开发商的业绩记录有关，融资成本与项目的评估风险有关，而项目的盈利能力则与其当前和未来收入有关。道理很简单：如果项目赚钱，您就更可能得到回报；如果项目不赚钱，你就可能会亏本。

当前和未来盈利能力

对于房地产项目而言，盈利能力相当明了。要计算利润，只需要将销售价格减去土地成本和建设成本。

最好的EB-5项目是已经盈利的项目。如果一个项目已经开始赚钱了，那么开发商偿还EB-5贷款的可能性就要高得多。对于盈利项目而言，关键的考虑因素是项目是否会持续盈利。

例如，佐治亚双子湖别墅项目已经售出了数百套别墅。每笔交易都能支付建造房屋的成本并产生利润。项目已经盈利，预计将继续盈利。

如果一个项目处于开发的早期阶段，那么它就可能还没有开始盈利。像这样的项目的关键考虑因素是它是否有可能盈利以及需要多长时间才能盈利。您需要寻找项目在未来可能盈利的明确信息。项目是否已经有销售并收取了不可退还的购房押金？该地区对此类项目是否有明确的需求？您应该查阅项目提供的所有市场可行性文件，然后自己对当地市场进行研究以验证这些信息。

还款能力取决于利润水平

EB-5项目的还款期限非常重要。投资者应该考虑项目方承诺的贷款期限和回报率。然而，关键不在于项目承诺了什么，而是评估他们实际上可以交付什么。

如果一个项目承诺在四年内偿还贷款，您需要研究的是项目遵守这一承诺的可能性有多大。如果项目在经济上不成功且没有盈利，那么您就不太可能在承诺的时间内得到偿还，更不用说获得任何投资回报了。

选择低风险项目以避免资金损失

根据上述框架，我们与经验丰富、高质量的开发商合作，这些开发商均拥有良好的业绩记录。我们的项目具有一流的资金安全措施，包括提供EB-5贷款还款担保。我们保持与开发商之间的独立性，以避免利益冲突。虽然我们不能保证我们发售的EB-5项目一定会盈利，但我们提供的都是已经盈利或有明确盈利途径的项目。

双子湖乡村项目

保障EB-5投资者“移民安全”与“资金安全”

佐治亚双子湖别墅是位于佐治亚州霍斯顿城的大型整体规划别墅社区；社区拥有1,300套独栋别墅和各种生活娱乐设施配套。双子湖位于亚特兰大市郊的乡村区域，符合移民局乡村地区TEA要求。双子湖别墅建造采用高品质建材，社区内配套丰富的生活设施，如会所俱乐部、健身中心、室内外游泳池、自然步道、网球场以及拥有美国东南部最大的匹克球场。

双子湖别墅由开德集团旗下最大的别墅开发公司——开德家园负责开发建设。

双子湖项目一期、二期I-956F已获批，移民局认定整体项目位于乡村区域以及创造就业的计算模型。已有多组投资人通过双子湖项目一期I-526E申请获得批准，最快9个月I-526E申请即获得批准！

社区和别墅建造创造的已创造大量就业；项目别墅销售强劲、保持盈利。投资者“绿卡安全”与“投资安全”都更有保障!

如想咨询更多EB5投资移民资讯，请扫描下方“侨梁出国创始人Ivan”微信咨询！