如何通过确认区域中心与开发商利益关系选择优质EB5项目？

2022年初，EB5 RIA新政的正式实施为一度备受冷落的EB5移民项目注入了新的活力，其带来的利好政策再次引发了有资金实力的移民申请人的浓厚兴趣。

区域中心的EB5项目一直是EB5市场的热门选择。不少投资人越来越关注区域中心与项目开发商这两个角色的相关问题，比如两者之间的合作模式是什么？是否存在利益冲突以及资金退出机制的隐藏风险？2023年10月底，侨梁负责人Ivan先生与Bether Capital全球业务拓展总监Lily Zheng女士针对上述问题展开了一次深入的探讨。

稳妥的EB5项目历来是是确保EB5申请人的绿卡和资金安全的重要前提。本文将为大家分享本次探讨的精华内容，帮助大家通过深入了解两者的关系和相关条款，从而挑选更优质更安全的项目。

l 区域中心与开发商关系澄清

Ivan：请Lily介绍一下对于区域中心和开发商之间的关系，他们之间是什么关系呢？他们之间会不会有一些利益冲突呢？

Lily：好的，区域中心计划的初衷是为了让投资人不必深入项目管理。区域中心通过募集EB5资金，以债权方式将资金借给开发商，形成借与贷的关系。

关于利益冲突，一般可以分为两种情况：一种是区域中心独立于开发商：这是指区域中心完全独立于开发商，不存在关联关系，借贷关系清晰；第二种是区域中心与开发商有关联：比如开发商自成立区域中心，那么两者就存在关联关系，可能出现利益冲突。关联的情况下，开发商可能自己募集EB5资金并借给自己，这时候就可能出现利益冲突。

Ivan：非常赞同！这种情况对投资人可能带来潜在风险。开发商与区域中心有关联时，利益冲突可能导致不公正的情况。

l 区域中心与开发商利益冲突的风险及应对

Ivan：下面请Lily再展开讨论一当区域中心和开发商有关联时，投资人的风险是什么，如何应对？

Lily：具体而言，与开发商有关联的区域中心在项目出现问题时，可能会更偏向开发商的利益，从而增加投资人的资金安全风险。特别是当开发商自建区域中心时，尽管可能节省一部分利息成本，但同时也增加了监管的复杂性。

因此，对于投资人来说，选择独立的区域中心是一个相对更安全的策略。然而，不论是选择独立区域中心还是与开发商有关联的区域中心，风险控制都是至关重要的。投资人在选择EB5项目时，除了尽量挑选独立区域中心外，还需细致留意项目的各个细节和条款。例如：项目的资金结构是否合理、投资人资金使用条款是否明确公正、投资款返还条款是否有保障等等。这些细节都能反映出一个项目是否真正把投资人的资金安全放在首位。总之，为了确保资金安全，投资人必须保持警惕，全面深入地了解项目的各个环节。

l 不同性质的区域中心，其项目还款条款的潜在风险

Ivan：很精彩的讲解，我们继续请Lily介绍一下市场上独立的区域中心和有关联性的区域中心的还款条款会有哪些潜在的风险？

Lily：在还款阶段，资金构成一般包括开发商股权、银行贷款和EB5资金。独立区域中心在还款顺位上通常排在第二顺位，确保在银行退出后，EB5资金能顺利还款。而和项目方有关联的区域中心可能允许开发商在EB5还未还款前做一定程度的退出，但必须符合法律约定。

Ivan：这一点对投资人来说至关重要。投资人应深入了解投资文件中关于还款顺位的约定，确保自己的权益得到蕞大限度的保障。不要只相信销售的宣传，而是要通过法律文件来确保契约精神的落实。

项目解读：迈阿密四季尊享豪宅EB-5项目

为了帮助各位准EB5投资人更深入地了解这一关键话题，我们将借助侨梁精选项目——迈阿密四季尊享豪宅EB-5项目来进行具体的解读。

1）开发商与区域中心无关联：顶级开发商Fort Partners负责项目的开发，区域中心EB5 Southeast RC则负责资金管理。项目的一期——迈阿密冲浪俱乐部四季酒店&住宅已在2017年完工，并成功在2021年11月全额返还了1亿美元的EB-5贷款。

2）项目资金结构合理：项目总成本为10.35亿美元的项目中，开发商股权和预售款占56.2%，高级贷款占12.8%，EB-5贷款仅占12.8%。

3）还款条件公正明确：项目相关协议明确规定一旦贷款到期，EB5资金将回到NCE，EB5申请人可以自行决定是否由管理人代其进行转投，投资款的返还无需I-829的递交关联。

根据移民局的蕞新在创造足够就业名额情况下，投资款只需要使用2年，因此本项无需进行转投。

其中，拒签还款承诺更能体现还款条件的公平公下：如果I-526E被拒绝（无论是个人还是项目原因），投资者将在30天内获得全额的投资款返还。

4）还款有保障：EB-5资金拥有Tower 3的第一顺位抵押权，确保了在还清高级贷款后、EB-5全额偿还前，开发商无法获取其他融资或进行分红。项目中的53套豪华住宅预售已超过75%，创造了所需的4倍就业机会。用于偿还EB-5的销售净额为EB-5资金的3倍以上。