新规！加州首付援助计划今年春天即将开放，最高补贴15万！加州屋主可单独出售ADU，南加却没有一个城市加入？

据报道今年春天，加州将向首次购房者提供2.5亿美元的首付援助，同时对这项实施了一年的项目进行改革，旨在覆盖全州更多样化的借款人群体。

去年，加州全民梦（California Dream for All）贷款计划首次开启，疯狂的购房者在短短11天内就把3亿美元的资金几乎全部拿走。

该计划的下一轮将保持相同的“共享增值”贷款模式：

加州将向首次购房者提供首付——最高为购买价格的20%或15万美元，以较低者为准——然后在房屋再次出售时，加州将收回当初的首付款和房屋增值的一部分。

这一次，管理“全民梦”项目的加州住房金融局（CalHFA）希望通过抽签取代原来的先到先得模式，来阻止对资金的疯狂争夺。

购房者必须在4月份之前找到一家经政府批准的贷款机构，并开始申请。抽签将于4月初开始，购房者将有一个月的时间提交申请。官方将抽出1,700至2,000名幸运儿，他们将有60天的时间购买房屋。

有更多时间准备

CalHFA发言人埃里克·约翰逊（Eric Johnson）表示，额外的准备时间应该会帮助那些可能不确定自己是否能在没有政府援助的情况下买房的加州人。

约翰逊指出，这个项目是为那些拥有住房“可能是一个梦想，但他们有稳定的收入，他们有660以上的信用评分，他们在想，‘好吧，哇，这真的会有所不同。’这让他们有时间获得动力去找到信贷员。如果他们需要对他们的信用评分做一些调整，或者改变他们的债务收入比，他们有时间与我们的信贷员或经纪人合作。”

该机构将为每个地区留出不同的资金，根据的是该地区的家庭数量占加州家庭数量的比例。这是为了避免该计划第一轮出现的地域差异，当时萨克拉门托县的购房者获得了不成比例的贷款，而占该州人口25%的洛杉矶县的购房者仅获得了9%的贷款。

加州炙手可热的房地产市场意味着，一些原本有能力支付抵押贷款的加州人必须努力攒够首付。大约55%的加州人拥有自己的住房，是所有州中住房拥有率第二低的，仅次于纽约。

谁将从中受益

虽然这项新计划广受欢迎，但一些房地产经纪人和贷款机构报告说，获得资金的客户已经在购房过程中走了很长一段路，这引发了人们的猜测，即这些贷款是否流向了已经有能力买房的人。

“全民梦”的支持者曾希望，它能特别惠及那些经历过红线或低住房拥有率的社区成员，比如非裔和拉丁裔。

“全民梦”的新规定包括要求每笔交易中至少有一名购房者是第一代购房者，即从未拥有过住房，父母也没有住房的人，或者在寄养家庭长大的人。加州还将收入资格门槛从该地区收入中位数的150%降至120%。

加州计划从2月份开始开展一项推广活动，重点是南加州和中央海岸，让潜在的购房者了解该计划。

如何申请

“全民梦”最初的设想是一项为期10年、耗资100亿美元的投资，但去年立法者缩减了资金规模。

有兴趣申请这个项目的加州人可以访问“加州全民梦”网站了解最新情况，或者加入CalHFA的购房者电子邮件列表。

在加州，依附在主体住宅上加建的“附加居住单元(ADU,俗称祖母房或后院房)”越来越受欢迎。

由于加州房源紧张、房价昂贵的问题始终无法解决，导致很多人买不起房。为了缓解住房压力，州政府在过去几年中不断通过新法，支持屋主加建ADU。

从今年1月1日起，加州又出台了一项新法——允许屋主单独出售ADU，前提是需获得所居住城市政府同意。

今天我们来具体了解一下这项法规。

加州出台新法允许屋主单独出售ADU

根据加州2022年1月生效的SB9法案,单户住宅房主可以将其地块分割成两块。同一地块上,至多可建设两个ADU。

但由于ADU是附着在主宅的加建单元,因此在大多数的房产交易中,它是无法与主宅分开出售的。

不过,这一情况将从2024年1月1日起开始改变。加州的各个城市可以选择加入一项新的州法律——AB1033法案。该法律允许房主将其住家或后院的ADU作为公寓单独出售。

提出AB1033法案的旧金山⺠主党议员丁右立(Phil Ting)表示,其目标是为了增加加州的经济适用房。

他认为,加州大多数社区的工薪家庭缺乏拥有住房的机会,阻碍了他们透过拥有住房来累积财富,并降低了住房稳定性。「这导致加州的租房人口不断增加,或迫使这些家庭离开加州到別处买房。」

他还提到,与传统公寓一样,单独出售的ADU也需要缴纳不同的房产税。

单独出售ADU带来多方挑战

但房地产行业专业人士，担忧这项新法会引发一系列的问题。

拥有逾19万会员的加州房地产经纪人协会(C.A.R.)认为,AB1033法案非常宽泛,没有包含任何关于如何单独销售或转让ADU的操作指引。

而且这也为房主、邻里和社区带来许多挑战。

早在AB1033法案提出时,C.A.R.已经指出,该法案会令屋主面临违反联邦贷款条款的⻛险:任何不动产或其一部分的出售或转让几乎都会触发房主抵押贷款中的「出售到期」条款。

如果屋主按照新法将其ADU转让给第三方,屋主将面临「丧失抵押品赎回权」的⻛险,或不得不以当前较高的贷款利率重新借贷。

C.A.R.还担忧,AB1033法案允许屋主将ADU出售给任何人,包括大型房地产投资信託公司和企业投资者,这样反而大大减少了全州范围內的个人购房机会。该法律还禁止地方政府规定ADU业主入住(Owner Occupancy)要求。

C.A.R.政府事务高级副总裁桑杰·瓦格尔(Sanjay Wagle)表示,当州⻓签署AB1033法案时,C.A.R.此前的部分担忧得到了部分回答,但未能改变该协会反对新法的意⻅。

「我们认为,地方政府应有权选择在他们认为合適的情况下,规定业主入住ADU的要求。」瓦格尔表示,新法应要求购买ADU的人在60天内搬入并居住至少一年。

新法案或将引发邻里纠纷

南加州一位不愿意透露全名的资深地产经纪人李先生说,AB1033法案听起来不错,尤其对一些屋主而言,单独出售ADU意味着将增加一大笔收入。

但他担忧这会破坏市场和⺠众正常的居住环境。

他告诉记者,社区规划以及房子所在地域的规划都是很有讲究的。在法律允许的情况下,合法、安全加建ADU增加了房产本身的价值,因为都将属于同一屋主。

“新的法律允许将ADU当作公寓单独出售,就像是一块地分割成两块,两个屋主拥有,那这个可能会带来一些麻烦。

例如,如何处理单独出售ADU的交易?地块的产权如何分配?如何划分地界?”他认为这会造成混乱,甚至在共享空间维护等问题上,还可能引起邻里之间的纠纷。

截至2023年11月,南加州尚未有城市选择加入新法。

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