不会做文化产业园区？或许可以学学首创郎园

文｜风马牛地产研究院·内容组

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地产 Plus 赋能营自开班以来，辗转北京、上海、深圳等地走访调研了多个标杆项目，走项目、进企业一路考察、一路学习。

首创郎园算是风马牛地产研究院的老朋友，我们先后走访了其 ACG 业务条线的 BOM 嘻番里、火爆社交媒体的国际潮流文化社区——郎园 Station 和服务上海青年为主的长租公寓项目——WePark 芳草寓，真真切切体验和感受到首创置业（现首创城发集团，以下均简称“首创置业”）旗下的郎园品牌，为文创产业提供的空间载体和发展思路。

在走访交流中，首创郎园多位管理层不止一次表示，文创园区运营没有捷径，只有一条挣小钱、挣慢钱、挣长钱的窄门之路。

的确，做空间运营是个慢活儿，它不像住宅项目拍完地可能就会赚钱，房子卖出去就可以周转。培养一个园区，往往会花费较长的时间成本，要打造特色城市空间、要沉淀文化内容运营、还要不断迭代创新，最后才能形成多元的产业生态。

从一座废旧厂房里生长出的首创郎园，经历了 14 年的行业深耕，也逐渐走出了一条从地产开发商到文化品牌运营商的转型之路。郎园是如何走出这一条进阶之路的？他又有何独具特色的发展模式和更新运营经验？

本篇文章将带您走进首创郎园！

01历史探寻，从一片废旧厂房说起

被 CBD 玻璃幕墙高楼环抱，528 米高的中国尊、405 米的中央广播电视塔……红墙老厂房的文创园——首创·郎园 Vintage，显得独特又时尚，这也是首创郎园的品牌发源地，虽然在 2009 年起步之初并未正式输出「文创」的概念。

郎园 Vintage 前身是北京医药集团下属的万东医疗设备厂，10 余座红砖墙老厂房建于 1950-1980 年代。2008 年，在市政规划下，郎家园 6 号的老厂房被腾退出来；2009 年，首创置业从北交所通过招拍挂获得郎园这片土地和老厂房。

囿于该地块的特殊性、地产开发的种种规则，为了不让园区空闲浪费，首创置业决定自持并尝试将其发展为文创园区。在吸取借鉴国外改造经验、扎实的前期市场调研，定位、招商、改造同步进行后，在光阴似箭、岁月更替中，郎园 Vintage 逐渐成了北京的文创地标之一，集创意办公、艺术中心、演艺空间和特色餐饮于一体。

在招商层面，郎园 Vintage 的租金已超过周边 5A 级写字楼的水平，园区入驻企业都是文化创意类相关的，CCTV 北京记者站、腾讯影业、得到、果壳网、穷游网、SONY 音乐、千和资本都在这儿扎根、成长；在运营层面，郎园 Vintage 每年承办超 300 场大型活动，从电影晚自习、讲解音乐会、郎园大师课，到昆曲演出、戏剧节、各类公益活动，以及时尚新品和国际大牌的发布会，对多元文化形式进行探索；在创新层面，郎园尤其注重社群运营和公共文化服务，包容开放、不断学习。

原本只以为是一次特殊的尝试，但郎园 Vintage 运营得红红火火，2017 年郎园品牌迎来了转折年，时任北京市委书记的蔡奇视察园区，这为首创集团大力发展文化创意产业带来一个全新的战略契机。

那时，房企正经历转型升级，文化产业稳步提升，国家也出台了一系列扶持产业蓬勃发展的相关文件，文创园区在疏通新兴产业发展路径、作用于金融资本市场和疏散非城市功能、提升城市人文氛围方面起重要作用。

于是，首创集团将文创确定为第五大产业，郎园品牌成为首创置业文创业务的样本开始大力复制推进。

可以预见的是，文创业务对财务的贡献并不会很大。「郎园整体运营团队并没有很多人，但形成产业生态后导入的资源价值、品牌和社会影响力是不可忽视的。」

02深耕 14 年，首创郎园的全国布局

凭借着多年深耕的经验与资源，文创园区运营显然成为首创置业多元化发展下的一个新业务增长点。首创郎园也在 2018 年进入品牌爆发元年，郎园 Vintage、郎园 Park、郎园 Station 三园齐开，共迎第七届郎园国际创意文化节。

2019 年，国内首个以非物质文化遗产为主题的文创园区——咏园，在北京市东城区永生巷 4 号正式落成，让大家近距离感受传统非遗与现代都市的巧妙结合，也成为继郎园 Vintage 之后又一首都标杆性文创项目。

之后，首创郎园围绕大运河文化带和“一带一路”进行全国布局，在杭州、厦门、上海、乌镇、深圳实现了多城市、多地区的开发布局：

业务板块 1：城市更新

·郎园 Vintage

占地面积 2.3 万平米，扎根 CBD 核心，以互联网思维和大数据手段高效运营空间与文化内容，沉淀数据，服务和指导园区进行科学运营。

虞社演艺空间、兰境艺术中心、良阅城市书房、北京青少年自主教育营地、参 Space、OurTimes Here等多个自营空间运营模块，及电影自习室、郎园大师课、郎园讲解音乐会、晓梅诗社、Flagtalk·其志说、郎园无边界公益服务平台等一系列文化内容品牌，使得郎园 Vintage 成为首创郎园品牌全国战略体系中的“文化内容中央厨房”，支撑着将首创郎园“空间+内容+产业”于一体的独特运营理念及运营方法论输送到全国各地。

·郎园 Park

占地面积 50 亩，前身为石景山博古艺苑工艺品市场和北方旧货市场，项目自 2018 年接手以来，创造了「当年腾退、当年改造、当年运营」的业内奇迹。

郎园 Park 自 2018 年 7 月底良阅城市书房正式开业以来，聚焦文化艺术和青少年美育，以文化体验、美学教育、艺术展演、文化消费为特色，成为一个集文化生态办公、文化复合空间、院落主题文化商业街区、城市公共文化服务空间为一体的多场景文化艺术园区。

·郎园 Station

占地面积 13.56 万平米，前身为北京纺织仓库，首创郎园在郎园 Station 项目“边改造、边招商、边运营”，重点布局新文化消费业态和影视数字产业，夜间经济，打造了以中央车站文化广场、中轴创意展示商街、公园森林休闲步行街、坝河国际美食港为「两横两纵」的园区生态，公益城市书房、私人美术馆、综合文化剧场、私人画廊、设计师酒店、设计师聚落、城市露营、网红咖啡、宠物友好商店、设计师家居店……如今的郎园 Station，已经成为北京知名的国际潮流文化艺术园区。

业务板块 2：ACG 业务

·杭州·白马湖动漫广场

占地面积约 7 万平米，首创郎园于 2019 年成为白马湖动漫广场合作运营方，以“空间+产业”互动发展为理念，从土地价值、城市规划、产业升级、环境保护、区域记忆等多维度出发，为其量身制定“产城融合”发展之路。

首创郎园以全方位的「动漫+」模式，将白马湖动漫广场打造为一个集办公、教育、会展、动漫体验、动漫商业、科技研发、产业孵化、文化传媒等多种业态于一体的国际化水准动漫产业示范基地。

·BOM 嘻番里

作为首创郎园旗下 ACG 产业链核心商业场景之一，以面向Z世代的兴趣社交文化为驱动，通过打造全国首个线下元宇宙主题商业，将沉浸式角色扮演、AR 游戏、竞技、潮玩、密室逃脱、剧本杀、桌游及二次元相关的内容，集合称为一个大型线下游戏社交场景，成为一处面向 95 后、00 后用户的全新沉浸式实景游戏类商业地标。

业务板块 3：文旅业务

·首创非遗·咏园

原为北京市三露厂，国民护肤品「大宝 SOD 蜜」就诞生于此。园区总建筑面积 14000 平方米，共设置有朝雨楼、琼华楼、采薇楼、棠颂楼、鹿鸣苑、章天楼、九如楼、穆清楼等八个区域。

园区在建设中加入了斗拱、砖雕、竹编等非遗元素，与原有的百年建筑及周边景观自然融合，形成有历史记忆的现代园区。随处可见的编、织、绣、雕、镂、画，可谓步步有景致，处处蕴非遗。

·乌镇·郎园 Art

乌镇·郎园 Art 位于浙江省嘉兴市乌镇子夜东路，定位国际人文艺术村、长三角艺文栖息地，布局疗愈教育、生活美学、宠物友好、自然生活、生命探索、生活配套等 6 大业态规划。首创郎园希望在乌镇聚集一群真诚热爱戏剧、音乐、艺术的好朋友，一起探索和实践，为这个世界更美好，而携手努力。

·厦门·澳头小镇

占地面积 3.39 平方公里，位于厦门翔安区南部，背靠新城，面朝大海，与厦门岛、金门岛拥海相望。通过对厦门经济社会资源尤其是旅游资源、城市发展、公共服务、机制体制等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展和社会共建共享，以海洋文旅带动和促进乡村振兴的一种新的区域协调发展模式，满足人民对美好生活的向往。

03「郎园模式」，4 个独特之处

我们看到，14 年的发展让郎园项目业态丰富，有文化新消费、文化创意产业园、非遗主题园、艺文后花园、长租公寓等等，产品形态不断升级的同时，让创意人才、资源的集聚带动区域产业发展，从而形成城市的动力中心。剖析其独有的运营模式，「郎园模式」独特之处体现在 4 个方面：

①「1+1+N」的投资模式

城市更新的最大难题是资金短缺，首创郎园则建立了多元共建、风险共担的投资机制，即 1 个品牌方，由郎园输出品牌、理念与运营管理模式，负责从改造到后期运营管理的全流程把控；1 个产权方，由项目产权房自筹资金，遵循“强基础、定基调、初装修”的原则，保证市政配套至少 10 年不落伍；N 个社会资本主体，指入驻园区的租户，多方利益绑定，三者为一体的核心共生的发展理念。

②「逆向规划」的操盘模式

与一般园区的先规划后执行不同，郎园的每一个园区均为“边改造、边运营、先测试、后定位”，这种自上而下的“逆向规划”模式，不仅降低了试错成本，还织补了城市功能，增强与周边环境的匹配度、融合度。

③「招商」与「育商」并重

郎园一直坚持打造鱼塘生态，首先引进龙头企业，形成先阶段稳定的租金和税收；再引进和孵化潜力企业，培育未来增长点。此外，还提供产业、人才、金融、孵化、品牌推广、文化交流、艺术展示等多项增值服务。

④文化氛围促进商业价值

每个项目都要举办各类大大小小文化活动几百场，园区的城市书房、演艺空间、咖啡厅、画廊、展览空间等资源均向社会全面开放；还承担政府宣传、科普、公益服务、公共文化服务等社会责任，弥补区域部分公共文化的缺失。通过活跃的文化气氛，助益郎园自持空间的商业价值提升。

资料来源：

1. 首创郎园官网, http://www.lang-yuan.net/index.php#page2

2. 首创郎园：我们这十年,首创郎园,2022-10-20

3. 郎园样本,首创置业的文创产业五年计划,观点,2018-10-09

4. 园区系列调查:从老旧厂房到年产值106亿元的文创园,郎园凭什么？经济日报,2018-07-23

5. 首创置业“郎园文化”进阶史,和讯房产,2018-10-08