这两天有人提了个很好的问题，说过去我们曾经说过，房贷是普通人能借到最便宜的杠杆。
在房价普涨的大趋势里，这个便宜的杠杆有助于你资产的保值增值，所以贷款时间可以说越长越好。
然而现在从全国房地产市场整体看的话，整体趋势和供需已经发生了很大变化，。
除了少数一线和强二线城市的好片区以外，大多数城市的房产都不会像过去那样普涨，能具备保值增值功能了。
在这种情况下，我们是不是还维持原来的思路，认为房贷这东西是普通人能借到最便宜的杠杆，借得越久相对来说越有利。
三四年我们之所以对房贷的态度是：凭本事借的钱，在房价整体上涨的大趋势下为啥要提前还。
毕竟这是一个普通人一生之中为数不多的机会，可以拿到超长期低息贷款买入一个持续增值资产的时候。
注意这里做超长期贷款加杠杆的前提，是这个买入的资产处在一个持续增值的长牛状态下。
如果趋势已经发生了变化，那么这个大前提就已经不复存在了，做超长期贷款的意义也就没有了。
因为如果你买入的房产如果在一，二线城市的好片区之外，能保值增值的可能性是比较小的。
很多城市的房产可能就只是消费品，就像我们在《大多数城市，都很难靠房产保值了》里面讲的。
在这种情况下，这些城市的房产价格大概率会出现阴跌或者说横盘震荡的走势。
你贷款加了一个杠杆去买房，就算利息部分再低，你也是要支付利息的。
而你增值部分是跑不过这部分利息支出的，甚至有些房产是消费品还要出现贬值，所以贷款加杠杆就成了不划算的举动。
这时候如果手里有闲钱的话，手上又没什么靠谱理财的渠道，能让你手里的钱增值跑赢房贷利息。
可能对你来说，这时候最好的理财可能就是提前还掉房贷，减少自己的利息支出。
在之前房价全国范围普涨的时代里，提前还款和提高首付比例降低月供，在我们看来都是不可取的。
因为这两个动作都是在降低自己的债务和杠杆，在资产持续上涨增值的时候降杠杆是很傻的行为。
所以这个时候就是手上有钱，也没有必要提前去还款，把钱还了降低自己的杠杆，意味着降低了自己资产增值的速度。
只要手里的房产增值能跑赢利息，或者说你手上多出来的闲钱有合适的投资渠道，年化收益能超过房贷利率，那就没必要提前还钱降杠杆。
但是现在这个大前提已经变了，乳沟你不是低房贷利率贷款的话，那么可能多数城市的房产增值的速率，已经跑不赢房贷利率了。
尤其是前两年房价比较热的时候，拿到5%以上的房贷利率的那批人，面对的情况更是这样。
事实上如果你不在一线强二线城市的好片区，用好价格买到了价格合适的好房子。
那么这个阶段不管是从房产增值的角度考虑，还是想去买个理财跑赢房贷利率，基本上都是天方夜谭。
在房价普涨这个大前提变化的背景下，就连买房贷款方式的选择上，其实也发生了变化。
在过去房价普涨的年代里，等额本息可能是大部分情况下最好的选择，原因也非常简单。
因为等额本息和等额本金最大的不同在于，等额本金先还本金再还利息，这样支出的利息比较少。
而等额本息先还利息再还本金，虽然支出的利息比较多，但是每个月的还款压力小。
在经济高速发展的年代里，多数人的收入水平每年都是或多或少有一定水平增长的。
等额本金你一开始还款压力很大，月供按年算的话是前高后低，但你的收入是增长的，导致你的收入是前低后高。
经济高速发展必定伴随的就是比较高的通胀水平，后面的钱相比前面购买力可能会更差，也就是相对更不值钱。
你在钱比较值钱的时候占用了更多的现金流，等到钱的购买力贬值你的收入上来了，月供压力反而小了。
这和多数人的职业生涯和收入曲线是不匹配的，所以这样的大背景下一般不会做这样的选择。
事实上这个阶段因为资产价格也就是房价和你的收入都在上涨，更好的选择是少还点月供。
房贷是普通人这辈子能接触到的最便宜的、时间最长、利率最低的大钱，所以不要轻易多还。
既然已经从银行贷出来这个钱了，那么在资产价格和收入都在上涨的大背景下，就要把资金和杠杆利用到极限。
一开始就做这个大额持续偿还本金的动作，算算账就知道是非常不合算的。
这时候如果你手上现金流不错能攒到钱，可能更好的选择是再付首付加杠杆再买一套，持续加大自己的杠杆享受资产增值效应才是王道。
但是现在我们看到，之前的趋势已经完全逆转了，那么所有的操作可能也就要考虑和以前逆转才对。
因此这时候如果是在一线强二线好片区之外，那些没有保值增值效应的城市贷款买房的话，只要自己现金流允许的话就应该选择等额本金。
因为这样可以更快的偿还本金，减少自己的利息支出，这样的操作在目前的大趋势下对自己是最有利的。
甚至如果手里有钱的话，在大多数低线城市都应该考虑提前还贷降低自己的负债和杠杆才是更好的选择。
要知道债务是刚性的，杠杆是助涨助跌的。上行趋势里面加杠杆可以放大增值效应，下行趋势里加杠杆也可以加大亏损效应。
趋势既然不同了，那么做出的选择自然也要随之做出调整，这也是非常正常的。
当然上面我们说的，也只是个人观点，大家可以参考一下，看看这个逻辑是不是对。
全文完，感谢阅读！！如果觉得写的不错，那就点个赞或者“在看”吧。
点击关注下方账号，获取最有用财经信息和投资趣闻，每篇文章都有彩蛋或者惊喜！！
延伸阅读：
新一轮降息潮
资产负债表衰退
大多数城市，都很难靠房产保值
继续阅读
阅读原文