开发 20 余年，万科良渚文化村如何规划和运营？

封面图 |良渚古城遗址公园 © 杭州万科

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 3314 字，预计阅读时间 5 分钟

中国有四大神盘这个说法，它们是「东邪-杭州，万科良渚文化村」「西毒-成都，麓湖生态城」「南帝-广州，中国美林湖」「北丐-北戴河，阿那亚」（阿那亚我们之前写过，详情点击）。

四大神盘分别位于长三角、成渝经济圈、大湾区和京津冀，是中国经济最发达的四大经济圈，依托四大核心城市、辐射千万人口，为项目提供源源不断的购买力保障。

如果说阿那亚是平地起高楼，自然景致与人文氛围是其迷人之处，那么良渚文化村则是综合开发的文化型居住社区，二十余年来以构建「中国式理想村落」而闻名。得益于日新月异的城市发展和得天独厚的自然条件，良渚文化村从开发之初就被定位为「旅居」，并且是国内第一个与著名文化遗址相邻，又与大都市相连的复合旅游城镇。

从规划之初的「一张蓝图」到二十多年来深耕的「村民」文化，再到未来社区对服务配套及运营模式的升级，四大神盘之首的万科良渚文化村如何以城市空间开发者的高度立意，创造八千年良渚文明的新形态？又如何连接过去、现在和未来，成为江浙沪「度假目的地」的打卡首选？本篇文章将为您揭晓。

01不断前行，一场 20 余年的「未来社区」成长史

拆解「良渚」，意为「美丽的水中绿洲」，其背后的良渚文化属于新石器时代，被誉为「中华文明的曙光」。

2000 年，余杭区政府将良渚文化村区块万亩土地以协议形式出让给南都房地产集团，其中约 5000 亩是山林保护地，其余为可开发用地，采用市场运作的方式开发建设。

当时，这里从未经历过商业开发，只见青山隐隐、河流罗织，竹林桑田、广陌交错。依托自然景观和区位条件，文化村定位为杭州近郊以文化、生态和休闲旅游为特色的小镇。

2006 年，南都与万科合并为浙江万科南都房地产有限公司，将良渚地块交由加拿大 CIVITAS 城市规划设计事务所进行总体规划，初步确立了良渚山水田园小镇的规划格局。

在规划之初，良渚文化村便遵从三大原则：

尊重自然与生态，怀着对土地的敬畏之心来开发；
对复兴良渚五千年文明进行当代尝试；
着力营造田园栖居生活，为中国新都市主义人居场所提供实践范本。

简而言之，就是要把良渚文化村打造为城市生活的乌托邦社区。甫一开始，良渚文化村有些许迷茫，由于位置偏于外加缺乏生活配套，购买房产后业主无法在此生活，基本是一个田园牧村式旅居项目。对于体量如此大的项目，做持续开发难以为继。

图| 良渚文化村的7大城镇配套系统

前期投入 20 亿元塑造环境，万科开始对村子里的配套设施进行系统性建设，菜市场、幼儿园、小学、购物中心等相继落地，同时结合文化度假设施的启动，提升土地与区域价值，从而实现吸引人口导入的目的。

中期以居住为核心，打造多元化的产品结构，根据市场形势和人口结构变化，满足多元客户需求，比如 2008 年金融危机和「7090」政策调控，万科积极调整开发策略，由原先低密度别墅到相继推出小户型、高容积率的刚性需求产品，成功渡过危机。

后期以居住功能为主的同时，在大量城市配套投入及交通条件改善后，承接了大量改善型和养老需求，之后实现产业的多元导入，旅游、商业、创意产业、养老产业、教育医疗等多产业复合，旗下的玉鸟流苏创业产业园已形成文创企业集群。

02诗意栖息，良渚文化村的成功因素探究

号称万科笔下最有情怀的一个作品，良渚文化村经过 20 余年的滚动开发，如今拥有功能完整的城镇配套体系：

渊源博大的良渚博物馆、文化创意商业街区、完善的教育机构系统、卓越的社区医院和数研中心，安藤中心文化艺术中心、美丽洲堂、服务者之家等饱含精神文明和意义的大师作品，共同创建出一种罕有的梦想小镇式生活方式。

今天，良渚街道的人口从当年的 3500 人增加到 32.62 万人，是杭州常住人口第二多的街镇，整个良渚板块有将近 60 万常住人口。住在良渚成为年轻人一种潮流的生活方式，作家、设计师、漫画家、动画导演、植物拍摄者、古琴制作人、家居博主……

他们获得了一种超脱于现代都市的差异化生活方式，厚重的历史，滋养着现代人的日常生活；认真地活着，也成就了良渚的文化肌理。

其整个项目的开发策略很值得业界学习：

①选址，未来社区与主城区的融合

良渚文化村，位于杭州市西北，距离杭州市中心 16 公里。它不仅占有优美的湖山资源、悠久的良渚文化遗址，更有可预见的城市基础配套延伸，从最早的度假、投资到中期的改善型、养老群体导入再到刚需群体的接力，正是万科考虑到项目与主城区的积极融合。

杭州已明确加快构筑「一主六辅三城」的多中心、网络化、组团式、生态型特大城市新型空间格局，其中「六辅」中就有良渚。从组团到辅城，「升级」后的良渚，也有了不同的定位和使命。

②规划，真正做到「一张蓝图绘到底」

与浮躁而缺乏耐心的大体量、周期长的项目不同，发展 20 余年，良渚文化村一直强调「一张蓝图绘到底」，即便中途万科接棒，遵循的还是最初的开发脉络，保证了项目开发思路的连贯性。

前文说的 CIVITAS 团队花了三年时间，爬遍了良渚的每一座山头，并被这幅宁静美丽的山水画卷深深触动。最终以「尽可能保留这片自然环境和人性尺度的重要性」为构想，绘制了一张规划总图，并一一实现。

根据地形地貌以及周边环境的不同，规划了 8 个规模适度的主题村落，包括一个旅游核心区和 7 个居住区，村落间预留开放空间，像绿色手指一样，作为由山林到河滨的绿化连接，以保持原有生态系统的完整性。

并且在前期规划时为项目生长留白一定空间，以便嵌入意想不到的、葆有生命力的内容。

③建筑，让历史与现代彼此交融

塞万提斯曾说：「艺术并不超越大自然，不过会使大自然更美化。」

戴卫·奇普菲尔德用良渚博物院打开了世界认识良渚的窗口，安藤忠雄则用良渚文化艺术中心传承良渚文明最重要的精神高地，卡洛斯·卡斯坦涅拉的村民食堂展现朴素的田园之美，津岛晓生的美丽洲堂打造了超越信仰的聚会场所，张永和用中国美院良渚校区进行一次渚联璧合的美好呈现……

△美丽洲堂 ©杭州万科

△良渚文化艺术中心©杭州万科

△玉鸟流苏创意街区©杭州万科

△村民食堂©杭州万科

△中国美院良渚校区鸟瞰效果图 ©FCJZ

良渚文化村是一座建筑文化艺术的殿堂，这些来自全球各地的设计力量，串联起了五千年的文化肌理，吸引了一大批长三角具有艺文价值取向的人涌向这里，正构建着良渚现在及未来的生活方式。

④创新，以人为本优化情感连接

良渚文化村不仅提供了自然栖居的物质空间，更营造了自然栖居的精神世界。

万科在用户思维的运用上，最大的特点就是激发了业主的主人翁意识、强化了业主的参与感。基于一致价值观的群体，不论是发起社群还是共建社区，都有较高的团结性和积极性，这是良渚文化村社群的雏形。

在良渚文化村里，你会看到「一老一小」下的居家养老服务中心、老年食堂、社区卫生服务站、幸福学堂、儿童活动中心等；亲子农庄植物私塾里教孩子认识植物的村民「庄主」；赛艇队、棒球队等 20 余个运动社团；定期举办村晚、村民日、村民家书、村民学堂、村民书房等邻里交往活动……一个健康、良性、可持续运作的社群体系已经在良渚文化村慢慢形成。