前两天万科因为美元债持续下跌的事情，不是联合深铁和深圳国资开了个发布会嘛。
你要说这个会本身也没啥新东西，无非就是深铁和深圳国资这边表示对万科的支持，深铁这边还驰援了100亿。
昨天有小伙伴聊起来这个事情，说之前阿恒阿融和阿碧三家民营巨头因为扩张太快，后续资金链跟不上他能理解。
怎么浓眉大眼的万科，都要开发布会澄清这个事情了。他家不是几年前早早就开始做防御性收缩，现金流情况不是应该很好嘛。
作为中国房地产行业的常青树，万科可以说防范风险意识是非常强的，这轮防御性收缩也很早。
当时万科手握重金，做出了不扩张过冬的决策。现在回头看，可以说是非常明智的。
但是收缩很早，也吃不消这两年销售额的快速下滑。存货和销售回款的压力，对现金流会产生持续的压力。
虽然现在看万科的财务报表，公司短期确实也没啥太大的问题，一切都处在可控范围内。
但是如果目前房地产行业的销售状况持续低迷，销售回款不能有效回升的话，后面现金流压力会变得越来越大。
很多人不明白房地产企业赚的钱去了哪里，除了分红拿地之外，基本都是在存货里面。
因为房地产企业用赚来的钱先是买更多的土地，之后是建造更多的房子。企业资产规模扩大的同时，流动性风险也在加剧。
要知道对于房企而言，存货就是建好了还没卖出去，或者是建造到一半的那些房子。
销售不利意味着积压在房地产项目里的钱都变成了存货，一天房子没有卖出去，这个钱就不知道什么时候能收回。
当销售收缩到一定程度，存货越来越多现金越来越少的时候，企业的现金流压力就会越来越大，现金流危机后面可能就会出现。
如果我们观察之前现金流出现问题的几家民营巨头，会发现这几家公司的存货数量都很高。
可以看到三家民营巨头里面，恒大存货是1.19万亿元，碧桂园是8827亿元，融创是6343亿元。
存货数量这么高，一旦下游房地产销售市场的回款变差，那么企业的现金流压力就大了。
如果这时候再赶上金融体系因为类似三条红线等种种原因，开始收紧贷款，再叠加企业销售回款变差带来的现金流收缩，那么企业陷入现金流危机就成了大概率事件。
如果观察2019年以来我们国家商品房销售面积和增速变化，会发现这几年是持续下滑的。
房地产市场的销售持续下滑，叠加金融机构受到三条红线的限制，在收紧地产行业的贷款。
恒大、碧桂园和融创这类高周转高杠杆的房地产企业，后面现金流出问题几乎是必然的。
现在大家为什么担心万科呢？意难忘截止2023年9月底，万科的存货已经是8147亿元，这个比重已经占到万科总资产的一半。
之前万科因为收缩的比较早，所以相比那些高周转的房地产商财务报表是比较健康的。
但是即使是它家做出防御收缩动作比较早，目前也受到了整个地产行业销售下滑带来的存货上升，和现金流收紧的影响。
现在万科之所以会开会澄清一些东西，就和目前市场对这方面的担忧有关。
从基本面的角度看，目前万科的市值剩下1300亿，账上有2500亿现金，再加上深铁和深圳国资力挺，短期风险其实是不大的。
如果从中长期角度看地产类公司基本面变化的话，可能需要观察三个方面的趋势性变化。
一个是销售情况后面会好转还是恶化，二是销售的平均价格能不能稳住，三是存货会不会出现大幅度减值。
因为这三个指标从某种意义上看，其实是互为因果的。销售好了现金流就改善了，平均价格稳住存货大幅减值的可能就少了。
现在的情况是从2021年10月份以来，我们看到二三四线城市的二手房挂牌价格，出现了趋势性下跌。
整体看累计降幅达到10%左右，实际成交价跌幅更大，这就造成了居民部门对房产价格的悲观情绪。
这种情况下就是有刚性购房需求的购房者，因为对房价走势相对悲观，大概率也会等房价进一步下跌再入手。
那些房地产市场的投资客，看到房价趋势性下跌，就更不会在这个时候出手了。

所以我们观察数据会看到，这几年房地产行业的整体销售数据，同比出现了趋势性的下滑。
中指研究院数据显示：2022年商品房销售面积13.6亿平，同比下降24.3％，2022年商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7%，较上年减少4.9万亿
2023年1-10月，TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%。
这个降幅相比上月扩大2.8个百分点，说明销售情况没有得到有效的改善。
这里我们还可以看到：在23年金九银十销售通常最旺的季节，TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降了7.5%。
这个销售额的下降，我们通过房地产贷款余额和增速的变化，也可以明显的看到。
2023年二季度，我们的房地产贷款余额为53.19万元，同比增速为-0.2%。
这是该数据有记录以来，首次转为负数。从房地产贷款余额和增速变化，其实就能看出现在的销售压力有多大。
以前我们常说的是，从中长期的角度看，决定房地产市场的基本变量是人口。
因为伴随着人口老龄化和生育率下滑，整体需求中长期出现一定程度的收缩是很正常的。
但人口变化带来的房地产市场需求量中长期下降，是一个缓慢发生的过程。
现在的情况是短期内房地产企业的销售下滑实在太厉害了，这个下滑的趋势必须要想办法稳住或者扭转。
因为如果这个情况继续的话，大多数房地产企业都会面临短期销售收缩，以及存货减值带来的压力。
现在我们看到房地产价格其实没怎么跌，而且从成交的角度看其实也还可以。
如果从销售角度看的话，销售速度开始放缓是在七月份之后，销售才开始急转直下。
从这个角度看的话，如果房地产行业的销售没有扭转的话，短期最困难的时期应该在明年。
因为对多数房地产企业来说，销售速度放缓以后意味着手上大量前两年拿地那些高成本房子还有地皮都变成了存货。
现在购买力不足，新房去化速度很慢。原来一个新楼盘可能一年就卖完了，现在可能要3年时间。
销售回款变少，金融机构收紧贷款，同时房价地价下跌带来的存货减值压力导致很多开发商可用资金越来越少。
那些早早收缩防范风险的可能还好点，在19-20年之后还在扩张的，如果销售情况没有好转大概率现金流都扛不住。
这也是为啥我们觉得，可能今年还不是房地产行业最难的时候，明年才是真正的考验。
这里面最需要观察的点，就是看房地产行业的销售什么时候开始回暖。可以说销售回暖，能解决前面提到的大多数问题。
理论上说之前恒大和融创现金流紧张的时候，就应该想办法疏导销售端困境了。
后面一直没出手等碧桂园也出现了类似的情况，其实还是有点出乎预料的，因为这时候再出手抢救难度就已经很大了。
其实在恒大还没暴雷之前的2020年，我们就已经不断提到如果这时候要买房需要警惕期房烂尾的风险。
当时之所以会觉得有期房烂尾风险，也是因为考虑到本文提到的高周转企业销售下滑情况。
很多人那时候还说我们是杞人忧天，这些高周转高杠杆企业现金流出问题是因为自身抗风险能力不够。
现在市场的担忧已经蔓延到了过往的优等生万科，已经不单单是之前那些高杠杆高周转房地产商的事情了。
目前的情况和我们之前在《扭转预期是关键》里面说的，依然还是非常类似的，卡点依然还是在销售环节了。
有句话我们以前常说，叫做上涨无房源，下跌无刚需。后续怎么扭转信心和预期带动销售，可能要看国家的智慧了。
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