这几天楼市是每天一个大消息，各种关于房地产方面的刺激是不断在加码。
在地产刺激政策不断加码的大背景下，地产三仙融创、恒大和碧桂园在香港市场也气势如虹。
融创在连续第三个交易日大幅上涨之后，从8月31日的0.94元已经暴涨170%，股价达到2.55港元。
碧桂园在连续三个交易日大涨之后，也从8月31日的收盘价0.91元涨到了1.22元，
为啥叫地产三仙呢？因为这三家国内最大的民营地产商，全部都已经沦为香港市场的仙股。
香港所谓的仙股，是指其价格已经低于1元，只能以分作为计价单位的上市公司。
而仙是香港人对英语“cent”（分）的译音，这类仙股上市公司基本都是垃圾公司。
可以看出短短几天，地产三仙就已经有两家顺利摘掉了仙股的帽子，速度不能说不快了。
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这里我们先来回顾一下，最近房地产方面到底给了哪些政策支持，以至于让地产三仙反应这么激烈。
应该说最先看到的，是四个一线城市里面，广州和深圳率先宣布认房不认贷。
之后我们看到上海和北京，也像在文章《刺激开始加码》里面预计的一样，同步放开了认房认贷的限制。
除了认房认贷限制解除，国家在金融方面也给了地产行业其他的需求侧支持。
这里面很重要的两条就是：首套存量房贷利率在9月25日之后可以下调了。
以及在首套房贷利率下调之外，商业个人住房贷款的首付比例，也出现了一定幅度的下调。

首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，统一为不低于20%和30%，不再区分限购和不限购城市。
这套组合拳打出来之后，我们才看到地产三仙在香港市场反应非常强烈，没几天就有两家摘掉了仙股的帽子。
熟悉的读者可能记得，我们几年前也曾经聊到过。后续如果三大民营地产巨头里面有两家出状况，那么相关的刺激政策应该就会出。
而且刺激政策出来以后，很可能这些民营上市地产公司，也会迎来一波暴涨。
虽然之后的地产政策转向和刺激加码，比我们预期的时间晚很多，但终究还是来了。
不过也就是因为出来时间晚了很多，后面想要扭转信心和预期，也就变得难度加大了很多。
这里很有意思的是：很多人经历了过去几年之后都觉得，现在不管怎么 刺激可能房地产市场都没用了。
因为不管是从杠杆率还是人口的角度看，都没办法支撑房地产市场的回暖。
甚至很多地产商也是这样的看法，所以我们也看到房地产新开工规模在大幅下降，就像我们在《超级利好落地》里面说的。
不过地产商里面，万科有着不同的看法。

前段时间万科不是说，目前房地产市场已经超跌了嘛，然后被大家嘲笑了。
记得五年前在地产高歌猛进的时候，万科突然喊出活下去，被地产圈内圈外人都嘲笑了一通。
五年后的今天，万科认为房地产市场已经超跌，又继续被圈内圈外人嘲笑了一通。
其实如果看看过往历史的话，可能没有哪家房地产公司对周期和择时的能力，能够超越万科的。
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从认房认贷转向认房不认贷，到首套房存量利率下调，再到首付比例下调，可以说政策是一环扣一环。
不过如果从存量的角度看，其实首套存量房贷利率的这个下调，是低于预期的。
因为降低首套存量按揭利率的同时，还设了个当初原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限的规定。
也就是新发贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市，首套贷款利率政策下限。
通俗地说要是当年贷款时候已经享受首套优惠了，那这次就够呛能享受下调了，能下调的是之前的市场化溢价部分，
比如说原贷款发放时候，当地的利率下限是LPR+50BP，小明当时贷款是LPR+100BP，小张是LPR+50BP。
现在如果这个地方下限是LPR-20BP，那么小明贷款最多调到LPR+50BP，小张则按照规定不能调。
也就是只有那些买在楼市最热的时候，按揭额度供不应求导致利率提价的客户，现在可以把这部分提价让回去。
所以如果这次利率水平的调整如果从幅度上看，其实整体上是低于预期的。
因为按照这个标准，对存量房贷的影响并不大。只影响首套利率下限到4%（LPR-20），但是要协商。
事实上从2020年开始让客户选择房贷跟LPR挂钩之后，很多人都选择了浮动利率。
现在的5年LPR是在4.2，大多数银行存量房贷利率平均在4.5左右，所以整体下降空间其实也不算大。
这也是为啥很多人会觉得，这次首套房存量利率下调对地产的刺激，其实是不及预期的。
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不过如果从增量的角度看，如果结合认房不认贷，从某种程度上首套房存量利率下调又是超预期的，而且银行利润短期也不会受到太大损失。
之前置换购房人群，和那种外地有贷款记录的购房人群，都会被定义成二套房。
按照现在认房不认贷的新标准，他们大概率会被认定为首套房。这部分改善人群的置换贷款利率下调空间很大，还是受益的。
而且再加上现在首套和二套首付比例同时降了，首付降低意味着贷款额变大了。
要知道之前很多地方二套房首付比例，实际执行起来都是超过50%的。这么高的首付比例，也让很多人置换很难。
降首付的实质就是提高杠杆率，看起来是门槛下来了，但其实是杠杆上去了。
所以虽然首套房存量利率降低之后，银行会因为利率价格降低让利一部分出去。
但如果整体杠杆提升之后，贷款额度放大量上来了，那么这部分银行的让利也就补上来了。这也有点用量补价，鼓励大家贷款买房的意思。
这里我们可以把首套存量房贷利率下调，以及认房不认贷和降低首付比例这两件事情结合起来看。
前者降低的是存量成本，后者是增加存量。在二者对冲之后，可能会看到居民部门总杠杆的继续上升。
相比之前1.5万亿的专项和地方债置换，这个操作对城投资产的短期支撑会更强，也会客观稀释城投资产的短期信用风险。
前段时间我们看到一堆机构跑去抢城投债，其实也是有这个原因在的。
8月11日发行的“23津城建SCP050”实际发行总额10亿元，发行利率4.5%，债券期限135日，有效申购金额434亿，认购倍数达到43 倍。
8月15日发行的“23津城建SCP051”实际发行总额15亿元，发行利率4.5%，债券期限170日，有效申购金额1050.9亿，认购配属超过70倍。
8月16日发行的“23津城建SCP052”，实际发行总额10亿元，发行利率3.5%，债券期限150日。有效申购金额730.2亿元，认购倍数超过73倍还有富余。
然而银行是城投融资平台最大的金主，也是这轮支撑房地产市场总杠杆上升的资金来源。
可以说在这中间银行提供了超长期低息贷款，也承担了潜在的风险和成本。
银行是个高杠杆的行业，这一系列操作，都是以消耗银行股东资本金为代价的。
这也是为啥很多人会觉得，银行类公司潜在风险比较大，估值也没办法高起来的原因。

但是如果不这么做，一旦城投兜不住违约，就有可能会传染整个金融体系，这是大家都不愿意看到的。
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不过上面提到的这些都是远期的影响，首套房存量利率降低对银行带来最大的短期影响，是息差的持续降低。
截至2023年上半年，银行业息差已下降至1.74%，按照当前趋势明年息差可能已接近1.6%的下限。
对于银行来说息差降低太多还是挺危险的，因为银行是个高杠杆行业。在经济下行期没有足够的利润覆盖风险，经营风险就会持续加大。
所以在首套房存量利率调整的同时，我们也看到从9月1日起，银行的存款利率也出现了下调。
其实2023年并不是本轮存款利率下调的起点，2022年就已经开启了存款利率下调周期。 

比如在2022年4月25日，多家银行下调了大额存单、普通定期存款利率，幅度为10BP。
到了2022年9月15日，国有大行和股份行存款利率再次下调，活期存款利率下调5BP、3年期存款利率下调15BP、其它期限存款利率均下调10BP。
到了2023年9月1日，我们看到存款利率再次下调。一年期下调10个基点，二年期下调20个基点，三年期、五年期定期存款挂牌利率下调25个基点。
这里我们也可以看出，存款时间越长的定期，利率的下调幅度就越大，这和房贷利率下调是相匹配的。
从某种意义上说，存款利率下调的目的是为了保护商业银行，尤其是国有大行已经很低的息差空间。
所以我们才会看到，在定向降低买房人存量房贷利率的同时，还降低了所有人的存款利率。
而且要求调整后的利率，不能低于原贷款发放时，所在城市的首套住房房贷利率下限。
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这个改变对于之前在按揭贷款最热的时候，LPR高加点买房的那批人还是比较有利的。

但是对于只会存款的储户们来说，可能又要哭了。存款利率下调，等于是拿存款人的利息补贴贷款人。
储户在银行存款能拿到的利息，不管是活期还是三五年的中长期，拉长时间看大概率是会越来越低的。
这也是为啥之前我们会聊到，可以把自己的小部分存款，配置年金这类可以锁定长期利率的产品。
总结一下这次利率调整，如果从供给端角度看的话，主要会带来两个影响。
存量房贷利率调整幅度是有限的，而且不是银行主动发起，需要贷款人去申请。
首付降低之后，可以增加买房人的贷款额度，这部分增加的额度可以算作是增量部分。

供给端确定之后，观察需求端的变化，主要情况是老百姓手上没钱，对未来的收入和资产增值预期也没信心。
想要从需求端提升的话，就要扭转老百姓对未来收入和资产价格增值的信心，这也是为啥我们会说《赔本买卖没人做》。
后续观察稳地产组合拳是不是产生效果，最重要的检验标准就是一线城市二手房，出现成交量逐步回升和价格温和上涨。
这里有人可能要说了，如果认房不认贷，一线城市首付最低限制全部落地了，楼市成交量还起不来那不是没啥其他工具了。
当然不是了，还可以不认房不认贷，还可以完全放开一线城市限购，把剩余的购买力全部释放。
除了取消限制措施，还可以用金融工具做支持，比如全面降息降低购房成本。
手里工具还多了去呢，就看有没有必要用。只要思想不滑坡，办法总比困难多。
不过这些大招应该是不到最后，暂时还不会使出来，毕竟现在国家还在强调房住不炒。
06
从前文可以看出，最近一两个月房产市场的利好政策，从认房不认贷开始转向，后续的持续刺激也在逐步跟上。

不过我们认为这一系列政策持续出台，更多的是为了稳住房地产市场，防止房价整体出现进一步下行，而不是什么全面上涨。
因为和之前的几轮房地产刺激相比，这次出现了一些不一样的变量。这些变量会影响到稳地产组合拳的效果。
一个是国家之前开会有个定性，说我国房地产市场供求关系正在发生深刻的变化。
另一个就是居民端杠杆水平已经比较高了，基于对未来收入预期的改变，不敢轻易再加大杠杆。
再加上这两年很多人也开始逐步意识到，除了少数核心城市好地段的好房子，《大多数城市，未来都很难靠房产保值了》，所以出现全面普涨可能性很小。
不过在政策持续加码地产行业筑底的背景下，个人觉得暂时可以谨慎看多一线强二线城市核心地段，次新和改善房的价格出现温和回暖。
但对于三四五六七八线城市手里有多余房产的人来说，如果成交量回暖则是非常好的卖出机会。
因为目前这一系列利好只能帮助筑底，想要全国范围内重回上升轨道，从供需角度看目前依然很难。
除非有类似2015年时候，货币化棚户区改造这类能短期扭转供需的大招出现。
不然不管是从短期中期还是长期看，三四五六七八线城市的房产都没有让人能够乐观的理由。
可能这个时候会有很多声音，告诉你入市良机已经出现。特别是最近熬了几年的地产从业人员，很多都会这么告诉你。
我们认为在新形势下决定你要不要买房的，应该是你的真实需求和支付能力，而不是市场的热度和别人告诉你的房价上涨故事。
在人口流入的大城市有需求有看得上的房子，自己又能买得起，月供的现金流压力也没有那么大就买。
买完以后踏实住，因为拉长时间看大城市好地段的房子，九成以上概率是曲折向上的。
如果你的需求没那么急，或者钱不够没有能力在好城市好地段买进那种能够保值增值的房产就去努力赚钱，没必要天天瞎恐慌。
过去五年时间已经证明了，市面上绝大多数的房子收益都没有跑赢银行理财。
过于关心房地产市场短期波动，喜欢追涨杀跌抄底摸顶加杠杆的那批人，也没占到啥便宜。
就像我们在《为啥你总做接盘侠》里面说过的，地产市场转势从来都不可能一夜间，中间起起伏伏时间很长。
所以要有点耐心，等待变化和趋势的出现。中间起起伏伏的阶段，没必要太过焦虑。
尾声：
后续对风险偏好低的人来说，在长期利率下行的趋势下没必要犹豫，提前还贷当做理财依然是个还不错的选择。

毕竟你很难在市面上买到4.2%真刚兑理财，存在银行也根本跑不赢你的房贷利息。
还完房贷以后再有多的钱，可以考虑大额存单，或者锁定利率的年金产品。
毕竟现在所有的指向就是，实际零利率时代到来不远了。靠存款吃利息就能生活的想法，会成为历史。
不过遗憾的是，锁定利率的年金产品预定利率也在降低，新上的那些产品估计在3%上下了。
对于风险偏好高的人来说，如果你自己有一定的眼光和能力，可以选择买入核心城市的好房子或者投入到资本市场。
现在的大背景是国家降低首套二套房首付比例，降低存量房贷利率和活跃资本市场。
我们认为在国内房地产市场和货币宽松同步开始拉动需求之后，经济的复苏会开始加快。
之前那波这波外资凶猛的抛压，从香港市场和汇率的视角十分清晰，应该也会告一段落。
后续伴随着美联储加息停止带来的流动性改善，以及三四季度伴随着国内可能的继续降息降准带来的货币宽松。
我们会看到不管是好城市那些好房子，还是国家提出要活跃的资本市场，都会有更多积极的变化出现。
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