超人又出手了！
出手就不同凡响，京港两地同时出手，北京“9折”清仓，香港“7折”甩货。
北京是朝阳区姚家园的御翠园。2005年至今，姚家园项目地块相继转化出逸翠园一期、御翠尚府，目前拟入市的御翠园是整个姚家园项目唯一未开发地块，也是和记黄埔在北京的最后一个项目。
获批的销售价在90672-99744元/平方米之间。与此前吹风价相比，此次御翠园定价低了近一成左右。虽然主动降价近一成，但是仍然赚得盆满钵满。2001年，和记黄埔拿下姚家园地块时，楼面价仅仅才1750元/平方米，而如今的备案价已较拿地价格增长了50倍。
从2001年拿地至今，御翠园的开发周期超过22年。恒碧融等内房龙头纷纷爆雷之时，人家老李，自有资金，缓慢开发，长线持有，稳坐钓鱼台，已经赚麻了！
香港的抛售更令人瞠目，堪称楼市的一枚“深水炸弹”。
8月3日，长实集团香港油塘“亲海駅II”项目公布首张价格单，共132户，每平方英尺价格为港币1.5万元。这一售价较周边二手房便宜三成，甚至回到香港七年前的水平，引发楼市震动，业内人士表示犹如“炸弹”击穿二手房业主心理防线，将对二手市场价格造成冲击。
当日举行的半年业绩发布会上，长实集团主席李泽钜称，集团一向奉行以市场价格或低于市场价格出售项目，以便促进销售及资金流转。在中期报告中，李泽钜也提及，今年依旧面临严峻的市场，需要以“货如轮转”策略来应对，即货要像轮子一样转起来。
长江实业集团于8月3日披露的2023年中期业绩显示，今年上半年，集团已确认的物业销售收入为82.46亿港元，同比减少59.6%；收益为35.3亿港元，同比减少56.2%。
可见，没啥阴谋论，纯粹的商业判断，就是经济不景气，感受到任正非所说的寒气，毫不犹豫，迅速变现，回笼资金，准备过冬。
静如处子，动如脱兔，这份耐心，这份果决，姜还是老的辣！
一直以来有个问题，香港地产商为什么没有恒碧融？
其实都有过，不过死光了，现在剩下了的都是死人堆里爬出来的老油条。
香港本地老房企，原来有四大家族什么的，长实、新鸿基、九龙仓，还有新兴的恒隆地产，家大业大之后基本上已经丧失了成长性。老板是以守业为主，不再锐意进取，而是坐享其成，经营风格讲究稳健保守。公司除了增量的房地产开发业务，往往保留大量优质物业自持，收租为主，细水长流，所以现金很充裕，负债很谨慎，拿地很保守，开发和销售周期极长，很大程度上已经变成了以存量地产为主的收租股。
收租股稳健，周期性波动率低，但ROE也低，增长缓慢，与恒大融创碧桂园为首的内房股完全两种风格，一个是狼性，一个是龟性，这类公司已经不能算成长股，只能算是养老股，你把它当成一张债券靠分红收息，仅此而已。
因为这类股票存量资产非常大，而且记账很多是以公允价值记账，所以它的账面资产虚高，交易价格大多是在净资产之下进行交易，PB打几折，主要是看市盈率和股息率。
狼龟之争，已见分晓，狼速度快，龟活得长。
恒碧融，高杠杆，高周转，唯快不破，一旦房市下跌，死得比谁都快。香港这些老乌龟，步履缓慢，借债谨慎，自持物业租金内生源源不断的现金流，任凭风高浪险，长寿如同万年龟。
金融危机，市场起伏，港商的“老钱”都经历过多少轮，历尽劫波，饱经沧桑，看惯了秋月春风，才逐步适应环境形成这套“活得长”的生存策略。
别骂人家，相比国内房企，其实老李算良心商人啦！
第一，不爆雷。李超人名下的房企，无论是长实还是和黄，财务非常稳健，现金流非常健康，有息负债率控制在10%左右。他拿地往往80%动用自有资金，只有20%从银行贷款。慢工出细活，不追求速度，不建“五星期的家”。国内开发商正好相反，空手套白狼，七个瓶子三个盖，80%资金是银行贷款和高息融资，一旦销量放缓，能不爆雷吗？
作为开发商，不爆雷就是对社会最大的贡献。对股东负责，对员工负责，对客户负责，对银行负责，对供应商负责，用李嘉诚的话说，就是李家做生意“从未亏待股东与合作伙伴”。
第二，不烂尾。很多人骂李嘉诚发明了预售制，张冠李戴，预售制（炒楼花），是霍英东发明的，本来在资金匮乏的条件下，属于一种金融创新，以至于从香港风行大陆。（公摊面积更不是李嘉诚发明的，《商品房巨变，取消预售，取消公摊？》）
按行业惯例，李嘉诚也搞预售，但他把预售资金帐户交给第三方律师事务所监管，从不挪用预售资金，专款专用，这就保证付首付买期房的业主不会买到烂尾楼。国内的预售资金监管形同虚设，被追求速度的开放商，闪转腾挪，最后资金链一断，拍拍屁股给买房人留下一座烂尾楼。
第三，逆周期。房市过热时，李嘉诚始终保持头脑清醒，从不高价拿地，避免高位套牢的风险；房市低迷时，果断出货，不惜九折、七折，迅速回笼现金，确保手里有钱，心中不慌，伺机低价抄底优质资产。

香港从60年代到90年代，每一次房市暴跌，资本外流，李超人都人弃我取，这种眼力和定力不亚于巴菲特。特别是1984年中英谈判，确定了97回归，一时间人心惶惶，移民潮涌，资本外流，房市不可避免地崩盘了。而李嘉诚逆势而行，坚定看好，大手笔抄底，在1983年到1985年这三年风雨飘摇之际，在港投资上百亿港币，包括花29亿收购英资旗下的香港电灯公司，让香港一半的电力市场回到华人企业的手中。那时的李超人，堪称东方之珠的护港神山。
李嘉诚作为商人，以逐利为目标，无可厚非。捂地，开发周期长，行事风格有争议，但并不违法。我国土地管理法规定两年不开发收回土地使用权，但实践中，很多地块都是有施工就算进入开发过程，这个过程有多长，十几年几十年的都有，有的超级大盘分若干期滚动开发，这是法律允许的操作空间。慢开发，考验的是资金实力，需要承担时间风险，市价有涨有跌，地块价值上涨印证了投资者的眼力和耐心，总比火急火燎开发最后爆雷强吧？
房价高，阶层固化，是李嘉诚的错吗？就像大陆房价高，你骂开发商心黑，开发商都挨个爆雷了，房价依然是买不起。香港的城区面积占比少得可怜，新界还有大片农地，政府就是不开发，这不是李嘉诚阻碍，而是因为英国以前有个条例限制开发，港人就萧规曹随，一提开发就有一群议员和NGO以“环保”为名闹事。地价房价是政府土地垄断搞起来的，是供需关系决定的。李嘉诚只不过早早看透，遵循规律，才由小到大，由弱变强，由塑胶花厂主变成了地产大王。如果他还固守早期的塑胶花制造业，现在不是破产倒闭，也是惨淡经营。而香港的房价不会因为缺了李嘉诚而降低，还会有王嘉诚、张嘉诚……
你再恶毒地咒骂他，人家依然是首富，风雨不动安如山；你也不得不佩服李超人的眼力、定力和风险意识，那是多少轮商业周期历炼出来的真才实学。
当一个社会把李嘉诚当作奋斗偶像的时候，这个社会就是在走上坡路；当一个社会把李嘉诚当做万恶的资本家蛀虫的时候，这个社会无疑是在走下坡路。
李嘉诚小学毕业，全靠自学成才，自强不息，一路从“港漂”打拼到首富。超人家传自有一套纵横商海的手段和心法。
1）对人一块一，对物九毛九
李嘉诚：“我的一生能有现在的高度，得益于一个道理：对人一块一，对物九毛九。”
什么意思呢？如果一件物品值一块钱，你可以砍价，砍到九毛九，物品还是那个物品，不会变；如果一个人的服务值一块钱，你砍到九毛九，虽然也成交了，但你得到的服务可能变了，降低了。所以这种情况不能砍价，还应该主动给一块一，这样你就会得到超值的回报。
李超人收购资产敢于杀价，用人却不吝重金。香港打工皇帝是霍建宁，和记黄埔总经理，年薪高达两亿港币。他追随李嘉诚几十年，从一名会计师干到CEO，开疆拓土，忠心耿耿，自己已身价百亿还不离不弃，可见李氏识人之明，待人之厚。
2）让利
李嘉诚：“如果一份合作七三开是公平合理的，争取一下甚至八二开也是可以的，此时坚持自己只拿六，想不发财很难。”
让利，就是经商的秘诀。得道多助，失道寡助，让你的伙伴赚到钱，让你的客户尝到甜头，建立信誉，形成生态，自然财源滚滚，想不发财都难。
当年，李嘉诚和包玉刚两大华人富豪都在秘密收购英资公司九龙仓的股票，意图吞并，因为九龙仓的股价明显低于内在价值。二虎相争，关键时刻李嘉诚让了一步，让一步海阔天空，他把手上九龙仓的股票全转给包玉刚，赚5千万走人，成全包氏成为第一大股东入主公司。后来包玉刚投桃报李，牵线搭桥成功帮李嘉诚从汇丰手上收了和记黄埔。和黄从此与长实并列，成为李氏旗下的核心资产，登龙首富之基业。
3）余地
李嘉诚：“如果我要到达对面沙滩，我要确信我的能力不是仅可游到对岸，而是要肯定有能力游回来。”
这就是格雷厄姆所说的“安全边际”，价值投资，李超人早悟出来了，所以他投资极为谨慎，算无遗策，凡事从最坏处打算，任何时候都要留足余地，未思进，先思退，未思胜，先思败。
李经常说的话：你一定要先想到失败，从前我们中国人有句做生意的老话，“未买先想卖”。在你还没有买进来之前，就要先想怎么卖出去。你应该先想失败会怎么样。我在做任何项目时，都会要用99%的时间去考虑失败，用1%的时间去考虑收益。
4）最高心法
不赚最后一个铜板。
中国的企业家，悟吧！
感谢阅读“毛有话说”，释老毛的私人书斋，期待财富与心灵的共同成长。知识改变命运，投资实现自由。
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