专家尼玛真有才呀，我是被整懵逼了。既要，又要，还要，结果就是无所适从，坐以待毙。
现在商品房议论最火的两大焦点，预售和公摊的存废，谈谈我的看法。
一、预售制是双刃剑，慢慢消亡
因为烂尾楼的问题，预售制被妖魔化了，其实商品预售是市场经济的一种销售方式，可以为恶，也可以为善，是双刃剑。
本质上是房企免费加杠杆，预借购房者的钱盖房，建好后再交付给买家。
好处是降低了财务成本，让利于民，对消费者来说，就是便宜，因为房企借了你的预付款，所以在同时期同地段，期房价格一般低于现房。
坏处是风险提升，安全性不足。如果在房地产上行周期，房价一路上涨，房企周转迅速，皆大欢喜，一旦进入下行周期，房企的高周转模式遇阻，十个茶壶三个盖儿的游戏玩不下去，就爆雷了，如目前所见，掏空六个钱包半生积蓄，血本无归，烂尾楼的业主真是惨不忍言。
谈到商品房预售，大多数发言都不得要领，真正该思考的问题是：为什么欧美大多是现房交易，预售制主要流行在大陆、香港、东南亚地区。背后深层次的问题是各地的土地制度和金融市场管制程度。
金融和土地制度，背后更本质的是财政问题。经济史、政治史都是一部财政史。
很多人用国外来论证取消预售，是简单类比，没有逻辑关系。美国等很多国家确实大都是现房交易，没有预售并不是法律禁止预售，而是本国市场特点决定的，是交易者的自愿选择。像美国是房地产土地私有，自由流通，房地产一直是供求平衡，甚至是供大于求，有大量现房，消费者当然不会选择期房。此外，美国金融市场非常发达，房地产公司通过正常的银行信贷或发债可以获得充足资金，也没有必要去向消费者进行预付款融资。
正常的市场经济体，现房还是期房，都是自由交易，双方的契约安排，期房肯定比现房价格低，相当于消费者预支垫资，降低了财务成本，烂尾了违约了就到法院起诉。正常的市场经济是法无禁止即自由，发生问题解决问题，事后救济为主，事前监管是对社会普遍自由的一种限制，必须慎用。现房销售也存在违约风险，任何交易都蕴含着违约的概率，需要完善的是风险定价和司法救济机制，而不是因噎废食，一概禁止。其实电商交易也是一种预售，因为你是先付款后收货，不能因为在淘宝上买了假货，就把淘宝封掉。
马云是什么解决网购商品预售的信用难题呢？伟大的商人，天才的设想，淘宝创业的同时他发明了支付宝。消费者的预付款交由第三方账户保管，收到货后无争议，货款才打给卖家。
就这么一个简单的制度设计，才爆发了电商革命，深刻重塑了人类商业生态。可以说，没有马云，就没有今天的网购大繁荣，制度创新，仅此一举，马云足以名垂青史。
商品房预售是香港发明的，时至今日也很普遍，但极少发生烂尾楼现象。因为机制与支付宝类似，购房者的预付款不是由银行而是由律师楼第三方托管的。律师是专业人士，不符合条件，律师楼不放款，否则要承担严格的信托责任。
所以，烂尾楼根本不是商品房预售的问题，而是资金监管的问题。如果第三方真正负起托管责任，政府监管到位，开发项目不会烂尾，即便烂尾也不会伤及购房者的资金安全。
预售制的未来，肯定是黯淡的。现在不会一刀切取消，那样房企至少瞬间猝死一半以上，本来就流动性紧张，再来个釜底抽薪，立马就金融危机。但惹出这么多麻烦，民怨这么大，国家必然不再鼓励预售，徐徐图之，慢慢收紧，争取以后以现房销售为主流。安全是安全了，但副作用也不可避免：
一方面，房屋成本提升，购房者更难获得优惠；另一方面，房企周转下降，盈利将会越来越难。房地产这条赛道向着准公用事业的方向延伸，类似于水电煤气等社会服务。
二、公摊是假问题，数字游戏
公摊面积也被吐槽得很多，任泽平呼吁该取消了。
老百姓确实很难理解，天价买的房，面积“缩水”，买100平得70平，业主总爱痛骂黑心的开发商，这么多年被你们坑苦了！
还引经据典，谈论谈论海外各国，人家都是按套内面积购房，我们为什么按建筑面积计价？建筑面积包含套内实际面积+公摊面积，套内面积是业主实得的，公摊面积看不见摸不着，一平还那么贵，这不是坑消费者吗？
好事者进一步顺藤摸瓜，认为建筑面积计价法是来自于香港土地模式，又是万恶的李嘉诚捣的鬼，大陆复制香港高房价是万恶之源。现在连香港都放弃了建筑面积计价，只有大陆还沿用这套落后的计算方法……
其实，以上的理解是错误的。
第一，商品房销售计价方式允许自由选择。
大家关心的缩水问题呢，其实实践中早有规定，并不是必须按建筑面积计价，法律允许当事人在购房合同中自由约定。我国现行的《商品房销售管理办法》中，原文规定是这样的：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”
实际在商品房购房合同中，套内面积、公摊面积两个数字都需要在条款中明确写清，计价标准以哪个面积都可以，反正总价不变。为了保护消费者，避免购房纠纷，很多地方政府出台地方法规，强制规定必须以套内面积计价，例如早在2002年，重庆就率先强制推行套内面积计价的政策，北京现在的购房合同也是按照套内面积签约的，这跟各地的房价涨跌没啥直接关系。
第二，计量方法不改变供求关系，是数字游戏。
很简单，价格是供求关系决定，与计量标准无关。在供求关系不变的条件下，无论是按照建筑面积还是套内面积，反正总价是一样的，就是给猴子果子的朝三暮四数字游戏而已。
想调控房价很简单，放开土地，增大供给，或者管住货币，遏制需求。如果供给与需求两侧都不发生变化，只是改变交易的计量单位，那不是掩耳盗铃吗？一斤猪肉，无论按公斤计价，还是按市斤计价，总价都是一样的啊！
第三，保护消费者意义有限。
公摊面积诟病最多的是有欺诈消费者之嫌，因为公摊面积看不见摸不着，合同写多少就是多少，业主也不可能一点点去核实，如果有猫腻，开发商“注水”公摊面积，就相当于业主的实用面积“缩水”。这个问题以前确实有，但现在规范化后，基本上已经解决了，因为法律规定楼盘的公摊面积不是由开发商自己测算，而是有明确的技术性规定，公摊面积测量是由法定的第三方测绘机构实施，不是开发商想注水就能注水。
很早就有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，业主也有权自查或者聘请专业人士向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
真正保护消费者，不是靠用套内面积计价，那个也能偷工减料、弄虚作假，而是规范第三方测绘机制、数据资料公示机制、政府监管机制、开发商欺诈的违约责任机制。
梳理清楚后你就会发现，所谓“取消公摊面积”是个伪问题，因为它只是房屋计量单位的形式变化，本身不具有太多实质意义。实质意义上，无论是调控房价，还是保护消费者，真正依赖的都是其他制度的革新。

目前几乎所有抨击“公摊面积”之恶的文章，都是稀里糊涂，或者揣着明白装糊涂。他们告诉你，日本、美国、欧洲等大多数国家买房都是按套内面积计算，但你不知道的是，所有这些国家，也都有公摊面积，都摊到房价的总成本里了，只不过计价是按套内面积计算而已。西方社会的房屋公摊比例很小，因为他们很少有小区的概念，多层公寓楼，就是一栋楼或两栋楼，下楼出门就是公共街区，极少有大型封闭小区。所以即便是公寓，公摊面积的比例也是不高，只包括建筑物内部的整体性架构部分。
公摊面积是客观存在的，与人类的居住方式有关。人类在农业社会的居住方式，是没有公摊面积的，因为那时人少地多，分散居住，人口零零散散的分布在广袤的乡村，房子不值钱，哪怕穷人贫农也都是独门独户，土地上下的空间都是自己的独有产权。随着工业化、城市化的发展，人口高度集中到城市，人口密度增加，城市土地日益稀缺，寸土寸金，于是城市开始从水平发展变为垂直发展。高层建筑越来越普遍，这种居住方式，除了业主拥有的套内实际面积之外，必须存在全体业主的共同部分，例如楼梯、电梯、管线、大堂、设备间等，这些部分不是业主独享的产权，而是共有产权，分摊到每户头上，这就是公摊面积的由来。据此，越高的住宅楼，公摊比例往往越高，因为楼梯、过道等公共部分越多。
另外，中国的小区也不是孤立的一两栋公寓楼，而是几十栋高层住宅楼的组群。例如北京有号称“亚洲最大小区”的天通苑，据说有近70万人居住在一个小区内，比一个城镇都大。如此，除了套内面积之外，小区内部的道路、绿地、公共设施等也都属于业主分摊的公共空间，不摊到每个业主头上谁来买单呢？这种封闭小区式的大规模集中生活，决定了中国的商品房包含较大比例的公摊面积。

其实在中国，楼群组成的封闭小区，公摊面积占比越高，意味着小区越是高档住宅，高档小区的特点就是单价贵，公摊面积大，因为容积率低、绿化率高、密度低、道路宽、广场大、有景观、湖光山色有园林，这些资源不是免费的，都得靠计入公摊面积的业主共有空间来实现。相反，得房率高的，是那种密密麻麻的鸽子笼式小区，没电梯没景观，老破小，公摊面积自然是最少的。
市场经济，一分钱，一分货，天下没有白吃的午餐。

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