前阵子写了篇《暴跌还是来了》，说三四线楼市现在很多地方，都在降价促销。
然后收到了不少留言，基本上是说自己在哪个城市，这个城市某个片区能不能保值增值。
其实这类问题很难回答，原因是对你所在的城市商圈和产业分布，实在是太不熟悉。
如果想在一个城市找到有性价比的楼盘，要熟悉周边的配套以及核心区域。
只能说现在的大趋势就是缩圈，一线强二线城市，已经缩到了好地段次新。
如果说是三四线城市的话，那更是核心地段的好房子，也只是仅仅能稳住价格而已，保值增值难度是很大的。
除此之外，另外这两天还有人问了个问题很有意思。他说保险行业预定利率要从3.5%降到3%。
这消息到底是不是真的，不会是谣言吧？如果是真的，对我们又会有什么影响？
还有就是之前也下架过一些产品，那这次又有啥不一样？只能说跟以往相比，这次的变革算是10年一遇，而且涉及的产品非常广。
这个调整之后影响范围，包含储蓄险、重疾险等多种长期人身险，基本上对所有人和产品都有比较大的影响。
换句话说，现在市面上能买到的，可能是相比未来能买到的更好的产品了。
之前早有消息说3.5%产品要全部退出。现在消息正式落地，不少产品这几天密集宣布7月31日下架。
后续留给我们的窗口期已经很短了，希望大家可以重视起来，多多关注一下。
01 啥是预定利率？为何要下调？
所谓的预定利率就是保险公司对未来投资回报率的预测和假设，比如对于储蓄险来说，这玩意也可理解为部分险种收益的天花板。
比如一款增额终身寿险的预定利率是3.5%，意味着这款产品实际给到客户的复利只能接近或者达到3.5%，但不会超过3.5%。
而预定利率要是从3.5%降到3%，代表这类产品的收益只能接近3%，降幅还是很大的。
对客户来说，这个预定利率肯定是越高越好，因为同样的投入未来拿钱要更多。
但对于保险公司来说，预定利率这玩意定高了，后续压力可就大了。
因为按照预定利率设计出来的储蓄险，未来什么时候能拿多少钱都是确定的，并且写进合同不会变。
而在利率下行的大背景下，保险公司实际投资回报率正在下滑，保险公司又必须按照合同约定给付客户，如此下去就很可能带来巨幅亏损。
比如说保险公司设定了3.5%的预定利率，在客户投保以后，保司拿着客户的钱投资。
如果最终的实际回报率只有3%，那保险公司就要自己承担0.5%的亏损。
这部分亏损用保险行业的专业名词，就叫利差损。
我们国家的保险行业，上世纪九十年代在利差损上是吃了大亏的，后面填坑也用了好长时间。
02 历史上的利差损毒丸
那时候保险公司投资，是比较依赖银行存款的。上世纪九十年代，我们银行一年期存款利率最高可以超过10%。
因为一年期存款的比价效应，保险公司产品的预定利率自然也不会低，当时也高达8-10%。
不过在1996年之后，由于央行多次降息，很快银行一年期存款的利率从10.98%，一路暴跌到1999年的2.25%。
这时候的保险公司很多都还没反应过来，宏观环境已经发生了很大的变化，依然还在卖高预定利率的产品。
后面很快问题出现了，存款利率跌了这么多，利差损急剧开始拉大。自然保险公司的投资回报率，也出现了暴跌的现象。
最终的结果就是保险公司投资赚的钱，根本就没办法覆盖当初和客户约定的回报。
当时卖的越多的保险公司，亏损幅度就越大。甚至到现在，还有些保险公司在为当时的利差损买单。
很典型的例子就是平安。
有了前车之鉴，监管机构自然就会根据经济变化，盯紧市面上的预定利率水平。
其实从前几年开始，存款国债等利率就一直在下调。现在大行存款利率，很多都是2%开头了。
保险市场的反应还算是慢的，从这个角度看，下调预定利率也是必然且不能拖延的事情。
因为越早做出相应的调整，整个行业未来的潜在风险，就可以减少一分。
03 对我们有何影响？要不要考虑配置？
这个调整带来最大的影响就是：如果配置后面的新产品，性价比可能比现在的低不少。
因为通常在预定利率下降以后，如果你想配置同样的保额，每年的保费可能会上涨不少。
之前东吴证券有个报告就说过这个事情，而且也做过相应的测算，结果是下面这样的。
以三十岁男性为例，当预定利率从之前的3.5%下降到3%以后，不少保险的保费都有所上涨。
比如年金险、终身寿险、定期寿险、两全险和健康险对应的毛保费涨幅，分别为18.4%、19.5%、3.5%、7.5%和16.4%。
拿一款预定利率3.5%在售的养老年金举例，一个40岁女性年交20万交5年。
在60岁以后每年领取11.26万，到90岁可以累积的金额，差不多在349万。
预定利率下调到3%以后，同样的产品形态、同样的缴费期和领取金额，每年交的保费会增加3.68万。
如果算总数的话，增加了18.4万。这个金额基本又快赶上一年的保费了。
也正因为如此，还是建议大家最好趁现在的短暂窗口期了解起来，如果有需要的话可以早点配置。
一方面，现在的产品，不管保障类还是储蓄险，性价比都还很不错，未来想要再达到这样的水准可能会比较难。
而买到手的保单，不会受到预定利率可能调整的潜在影响，直接锁定未来权益。
另一方面，我们认为大部分人从长期看，都有用部分储蓄配置可锁定利率的稳健收益产品的需求。
比如养老、教育等刚性支出，大家都需要做准备。拿出部分资金出来配置储蓄险，收益不受行情波动影响。
未来有多少钱都是确定的，直接锁定一个长期接近3.5%的好利率，可以有效对冲波动风险，为生活兜底。
对于做生意、当领导的朋友来说，它还能起到婚前资产保全、定向财富传承等作用，这是多数理财产品不具备的。
其实大家也能感受到，前几年经济增速高的时候，市面上可以选择的安全、高利率产品很多。
年金和终身寿这类产品的收益率水平，在当时那个环境下是没有太大优势的。
现在伴随理财产品净值化，银行利率逐步下行到2时代，这类产品的优势出来了。
因为目前市面上能够锁定长期利率的稳健型产品，年金和终身寿可以算为数不多的类型了。
而在未来更长的时间里面，这些3.5%定价的产品的价值还将进一步被放大，有需要的小伙伴也可以尽早考虑了。
04 目前关注比较多的产品
为避免大家选到不合适的产品，这里介绍下我们对比过觉得不错的几款产品，也是目前很多人在关注的。
1）中长期备用金、教育金——金满意足典藏版
老读者应该多少有点印象，去年我给大家推荐的金满意足臻享版，收益最高能到3.49%复利。
现在的金满意足典藏版，收益最高接近3.48%，越往后这类产品的收益，大概率只会更低。
对现在来说，能锁定3.48%的收益已经很不错了。而且这里的3.48%指的是复利，折算成单利只会更高。
比如拿30岁男性分10年交费作为例子，下面是金满意足典藏版每个年龄段保单的单利和复利，大家可以感受一下。
40岁的时候，保单的收益达到3.28%单利。如果这个时候你全部取出，可以简单理解为买了个10年期3.28%的定期。
你也可以选择不取，继续把这笔钱放在里面增值，想拿多久就拿多久。
配置储蓄险最大的好处，就是锁定产品利率的掌控权，是在我们自己手上的。
你可以把它当成是10年期3.28%的产品，也可以当成是30年5.51%利率的产品。
而不是单纯被动的等待市场利率变化，说现在市面上理财产品的利率是多少，你要能买只有这个利率。
当然，如果中途有资金需求，又不想把保单里的钱全部取出，金满意足典藏版也支持减保领取。
你可以向保险公司申请，根据需求只取部分资金，让剩余的钱继续放在里面增值。
一直不用也可以等百年离去后留给家人。目前比较流行的用途是，当做教育金、提前退休用的资金、家庭中长期备用金。
需要注意的是，这个可能也没几天了。
有需要的朋友，点击下面的小程序卡片，可以咨询了解更多的详情：
2）专款专用养老金——鑫佑所享
这款是大家保险的产品，也是第一梯队的，错过光明慧选的朋友选它也非常不错。
30岁男性买，年交5万，交10年，60岁开始每年可以拿70000元。这个产品比较特殊的地方在于，80岁、90岁、100岁当年，在7万养老金的基础上再额外直接给1-3倍的祝寿金。
80岁加上祝寿金，累计能拿到154万，复利收益3.71%；90岁累计能拿到238万,越长寿还能拿越多。
可以关联高端养老社区，只是社区覆盖城市相对较少，门槛也相对高一些，有兴趣的话可以找顾问详细了解下。
3、专款专用养老金——星海赢家
这款是复星保德信人寿的产品，口碑非常不错，而且满足同样可以对接高端养老社区，是复星的星堡养老。
跟前面鑫佑所享相比，主要区别在于：
①每年领取金额更高，但没有祝寿金。
同样是30岁男性，年交5万，交10年，选计划1的话从60岁开始拿钱，每年可以拿71404元，一直到百年离去为止。
②相对灵活，可选15年或20年保证领取。
计划一是保证领取20年，每年年金是71404元，等于保证能领142万。
计划二是保证领取15年，每年拿77629元，保证领取是116万。家族有长寿基因的朋友，选计划二要更划算。
而且在开始领钱之前，两个计划是可以变更的，建议可以优先选计划1，保证能拿的钱更多一些。
③可附加不错的万能账户。目前结算利率是4.5%，保底利率是3%，而且现在就有机会可以存入。
这款预计也是7月31日下架，有需要的可以早点了解。
最后也提醒一下，现在留给我们的窗口期比较短，可以提前做些准备了。
不管你是在纠结还是有疑问，建议都约上顾问先咨询起来，多问问不会有损失。
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PS：文中对比/试算/报价比价等内容，来自保险自营机构齐欣云服。
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