大家好，我是难得君。

今天突然想聊聊房事。

1、房产投资与销售。

1~5月，全国房地产开发投资4.57万亿元，同比下降7.2%。

1~5月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%，

6月份，楼市出现反弹。

13个主要城市环比上升18.5%，同比下降44.2%。一线城市环比上升8.6%，同比下降27%；二线城市环比上升25.3%，同比下降48.5%；三线城市环比上升1.5%，同比上升20%；

6月份之所以环比上涨，更实际的原因是房企为了财报好看，在上半年最后一个月会给出更多促销活动。

东部地区市场恢复明显好于中部、西部地区，1-5月，东部地区商品房销售面积同比增长5.2%，而中部地区和西部地区销售面积累计同比继续下降。

2、土地供给与销售

当前，房地产企业投资面临最大的障碍是资金和融资限制。另外，投资集中的趋势变得更加明显，只有一二线核心城市的优质地块才能吸引众多开发企业参与竞拍，而大多数三四线城市的土地市场依旧无人问津。这直接导致土地市场呈现出“局部火热、整体偏冷”的格局。

在上半年，全国土地市场继续呈现低迷的态势，300个城市的住宅用地供求规模同比下降了超过三成，降至近十年来同期的最低水平。

然而，核心城市的优质地块供应量大幅增加，这推动了楼面价结构性的上涨。

受此影响，房地产企业对核心城市的补货意愿明显增强，同时一些局部城市的土地拍卖市场也开始升温。比如，北京、杭州等城市的多宗地块竞拍价格都达到了最高上限，参与竞拍的企业数量也创下了新高。

然而，上半年地方国企的拿地能力下降明显。22个城市中，地方国有资产在拿地金额中的占比从上年的42%下降至仅有9%。相比之下，央企仍然是主要的拿地力量，上半年其拿地金额占比提升至57%。

3、政策层面。

上半年，据某数据研究中心不完全统计，松绑政策超260次，覆盖城市超130个。一季度出台次数逐月增多，进入二季度，松绑频次放缓。

出台频率最高的为公积金贷款政策，其次为购房补贴类政策。

比如，降低首付比例，公积金作首付款，延长房贷年限，带押过户，放松限购等。

上半年的最后一个月，除了降息，落地的政策只有两个：

住建部出台的房屋养老金，国常会出台的促进家居消费。

前者涉及住房后市场，后者是产业链下游，都是小打小闹。

很多人觉得政策力度不够，但是当下能挤出这两个政策，他们已经尽力了。

目前，超过20个城市，包括郑州、青岛、苏州、金华、南京、常州、东莞、西安等，已经放松了限售政策。然而，对于限购政策的放松尚未明确，尽管已经有一些变相的松绑措施出台。

一线城市仍然保持着严格的限购政策，而二线城市则放宽了限售政策，三四线城市则采取了各种手段来刺激楼市。

然而，这些放松措施对于楼市的提振效果并不理想。

4、购房意愿。

根据中国人民银行公布的城镇储户问卷调查报告，16.2%的居民表示打算购房，这一比例较今年一季度的17.5%大幅下降。

居民购房意愿的减弱主要与对未来前景和收入的预期不佳有关。据数据显示，2023年二季度，未来三个月选择购房的居民比例降至16.9%，较上个季度下降了0.6个百分点，达到了自2018年以来（除了2022年四季度）的次低水平。

国家统计局的数据显示，自2023年3月以来，城镇居民的失业率呈稳中有降的趋势，但16~24岁的青年群体失业率连续五个月上升，到5月份失业率达到20.8%，较上个月再增加了0.4个百分点。年轻人作为主要的购房群体，高失业率导致购房需求不足，这在预料之中。

过去是排队摇号购买房屋，而现在的情况截然不同。

即使政府出台刺激政策，可能也会收效甚微。除了内部因素，外部因素也对此产生影响。例如，目前美联储正在探讨是否加息，这为国内逆周期调节汇率施加了压力，因此政府在刺激经济方面也变得更加谨慎。

调查显示，预计房价上涨的居民比例急剧下降，只有15.9%的人相信房价会上涨，相较上季的18.5%下降了2.6个百分点。

这一数据显示，居民对购房致富的期望已经完全扭转了。与过去相比，现在即使提供实质的优惠条件，也未必能刺激他们购房的欲望。

毕竟越来越多的老百姓知道比较全球的房价与收入比了，更何况只有七十年的使用权，房子的寿命大概也就三五十年的设计，所以，再出台什么刺激政策，效果也只会事倍功半。

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