谁来回应购房者核心关切？最高法首次明确“超级优先权”

从恒大暴雷到各地烂尾楼停贷潮风波，中国房地产行业在疫情期间可谓经历了过山车式的跌宕起伏。放开防疫政策后，虽然官方不断出台相关利好政策，以引导市场和预期回暖，但仍显得乏力。在诸多动作中，最高法早在今年4月20日关于商品房消费者权利保护问题的批复，并未引起足够关注，但也正是这则简短的批复，却迈出了解套房地产困局的关键一步。

最高法这则批复是针对河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》做出的，批复包含三条，明确了“建设工程价款优先受偿权”优于抵押权和其他债权、“房屋交付请求权”优于“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权”，且若房屋无法交付，对“价款返还请求权”优先予以支持。概而言之，只要买房人以居住为目的购买的房屋，而且支付了全部价款，都可以主张房屋交付，并且是最优先权利。甚至大于建设工程优先受偿权、房屋抵押权等其他权利。

2022年7月，内地至少18个省市47个城市101个烂尾楼盘的业主公开宣布“强制停贷”，彼时“谁来回应购房者核心关切”的讨论就被提了出来。因为房地产牵涉的各方，包括建筑商、开发商、金融机构、购房者，购房者无疑是最为弱势的一方。一旦出现烂尾楼无法交付的情况，购房者很难选择解除购房合同，因为一旦解除合同，购房人对房子不享有优先受偿权，其只能主张拿回自己购房的款项，有可能造成钱、房“两空”，还要继续背负向银行还贷的负担。而如果选择信访投诉，住建部也只能告知业主，法律上全国人大并没有授权住建部对开发商如何处理，住建委只能一边督促开发商尽快交楼，一边将开发商列入黑名单，限制其以后投标购地。走投无路之下，购房者只剩下了拉横幅抗议讨回血汗钱这一条路。

随着最高法批复的出台，可以说不仅是一次法理的突破，也解开了长期以来困扰各方的死结，尤其是充分保障了劳动者和消费者的权益。具体来说，其一，在社会主义的中国，保护相对弱势的劳动者和消费者，就是最大的政治，这是今次最高法批复体现的核心思想，也是一次国家性质的直接展现。比如该批复第一条再次明确的建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，并不算新，依据的是《民法典》第八百零七条，意在保护建筑工程中的劳动者利益。这一次追加的“房屋交付请求权”优于“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权”，则是一次更系统更全面的拨乱反正，也即将最为弱势的购房者权益放在首位。保障购房者权益，不仅是维持社会稳定的必要前提，也是社会主义本质的回归。

其次，最高法以批复的形式做出上述司法解释，既体现了一定的灵活性，也是推动房地产领域从混乱走向有序的关键一步。过去这么多年，房地产作为中国经济的支柱产业，因为牵涉广泛，再加上预售制度、不同地方的社保要求不同、过户条件等问题的不断叠加，产生了各种政策冲突与现实困局。虽然这一批复来的有些晚，但至少对各方来说，包括房企、建筑商、金融机构，都有了一个新的机制与制度托底，也都主动或被动需要适应新的法律环境。不过这只是最高法拨乱反正的开始，各方能否跳出己方的利益结构，能否最终有效执行才是关键。

今年两会上，最高法和最高检报告在总结存在的问题时，都提到了两个问题：一个是司法体制配套改革存在不平衡不到位问题；一个是服务保障高质量发展针对性不够，就案办案、机械司法等现象仍然存在。受疫情冲击，商品房买卖纠纷持续走高，的确亟需从源头上治理，走出就案办案、机械司法的桎梏。这一次最高法关于商品房消费者权利保护问题的批复，既是过去几年房地产乱象这一问题导向的结果，也是意在从源头上解决问题。这是改革的时机，相关各方也亟需跟上改革的步伐。

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