只要货币宽松，房价就一定会涨——这句话几乎成为中国楼市的一个信仰。
但，这个判断永远正确吗？
先说答案：大多数时候是对的，但也有例外。
01
大多数时候，房价与M2高度一致
今天，又降准了！
11月25日傍晚，央行宣布降低银行存款准备金0.25个百分点，向市场释放5000亿长期资金。有分析指出，按照当前的货币乘数（约为8），最多可衍生出接近4万亿的广义货币M2。
从历史经验来看，央行一次正常的降准，一般是0.5个百分点。所以，0.25个百分点，只能算“半次降准”，力度不算太大。
但根据前几天央行发布的“金融16条”，这次降准应该只是一个开始，接下来继续降息、降准的空间还很大。
有读者问，当前经济形势比较严峻，但货币政策持续宽松，楼市到底会走向何方？
从历史经验来看，楼市也好，股市也罢，其实都不是经济晴雨表，更像是货币政策的晴雨表。
这个判断很重要，有利于我们拨开云雾看清楼市的真相。为了支撑这个判断，我找到以下几组有趣的数据。
以下是英国M2与房价的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
以下是美国房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
以下是加拿大房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
以下是中国香港房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
以下是中国上海房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
写到这里，如果我们使用归纳法，很容易得出一个结论：房价与M2是高度一致的，国内外都是这样。
从中国楼市过去20多年的经验，也的确是这样，虽然影响楼市的变量很多，但货币政策无疑是最大的那个变量。
举个简单粗暴的例子，假设一套房子在过去10年涨了一万元，我们倾向于认为，其中3000块是地铁、学区、商业这些利好拉动的，另外7000块则是通胀本身拉动的。
简单来说，过去20年，通胀是中国楼市最大的牵引力，关于这一点的共识度越来越高。
02
但也有例外
M2与楼市是相关关系，不是因果关系
但是，归纳法是有逻辑破绽的，如果能找到一个例外，归纳法就不靠谱了。
例外其实已经有了，来看看日本房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
如上图所示，在1991年之前，日本房价与M2也是高度一致，但从1992年开始，日本的房价与M2彻底分道扬镳，不再亦步亦趋了。
大家知道，1992年是日本楼市泡沫破裂的一年，也就是说当楼市泡沫破裂之后，M2再也拉不动日本楼市了。只到2006年，日本房价再开始稳定下来。
另一个例外是意大利👇
数据来自wind、财经杂志
大约从2011年开始，意大利的房价也与M2分道扬镳了。2011年是欧债危机爆发的时期，意大利经济遭受重创，楼市也一蹶不振，一直到2015年才基本稳住。
综合以上信息，我们大致可以总结出这样一个结论：M2与楼市，是关联程度颇高的相关关系，但不是因果关系。
换句话说，M2宽松是楼价上涨的必要条件，但不是充分条件，一旦楼市泡沫被刺破，M2再怎么增发，也拉不动房价。
原因可能是，一旦泡沫被刺破，大家对不动产的信心就会崩塌，这个时候，货币政策即使在宽松，水也放不出来，资金就会陷入“空转”的情况。
所以，楼市泡沫虽然可恶，但一定不能突然破裂，只能尽量稳住它，让时间来慢慢消化。
这几年国家调控楼市的目标，也一直是要求楼市平稳健康发展，并没有说要让楼市大跌，大概也是考虑楼市巨大的外部性。
那么，当前的货币宽松，对楼市的刺激效果咋样呢？
我觉得，短期来看，效果有限，毕竟疫情防控还在继续，但长期来看，效果还是会逐渐显现出来。
为啥呢？疫情虽然让楼市的交易进入寒冬，但房价并没有出现断崖式下跌，目前的下跌幅度仍在安全区间，这一点很重要，它保证了老百姓对房子的信念、执念没有受到很大影响，也就为楼市的复苏留下了空间。
总之，保证房价平稳，不出现大起大落，是最大的社会公约数，也为未来的复苏留下了可能性。
参考文章：《把握房价走势，看一个指标就够了》财经杂志.刘建中
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