房地产 行业点评报告
1. 销售进入筑底阶段，预计6月继续修复。
2. 土地成交依旧低迷，溢价率进一步下降。
3. 开工未见好转，施工面积累计增速史上首次转负。

4. 开发投资增速继续走低，单月降幅收窄。
5. 到位资金下滑，外资持续增长，销售回款好转。
核心观点
一、销售进入筑底阶段，预计6月继续修复
2022年1-5月，销售面积、销售金额增速分别为-23.6%、-31.5%；5月单月，销售面积、销售金额增速分别为-32%、-38%，较上月+9pct、+7pct，环比增速分别为26%、30%，为今年以来首次环比转正，5月销售边际好转、拐点初现。5月住宅销售均价为9877，同比下降8%，环比上升2%，房价也呈现出一定边际修复迹象。政策组合拳的效果开始显现，从我们跟踪的高频数据来看，6月前半月部分城市的销售情况开始回暖，我们预计6月的销售数据将继续修复，销售已经进入筑底阶段。
二、土地成交依旧低迷，溢价率进一步下降
2022年1-5月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降45.7%、28.1%。5月单月土地购置面积增速为-43%，较上月上升14pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。5月百城成交土地面积同比下降37.07%，为2015年以来的历史低点；百城土地溢价率2.2%，处于年内的低点，从今年首轮土拍的结果来看，各城市出让优质地块比例加大，并且拿地主力以央国企为主，我们认为这些强信用房企将率先迎来盈利修复。
三、开工未见好转，施工面积累计增速史上首次转负
2022年1-5月，新开工面积同比下降30.6%，5月单月增速为-42%；1-5月施工面积累计同比下降1%，为历史上首次转负，5月单月增速为为-40%，在销售回款困难的影响下，施工开展受阻，但“保交付”仍是第一要务，施工仍有一定支撑；竣工面积累计同比下降15.3%，5月单月增速为-31.26%，竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程。
四、开发投资增速继续走低，单月降幅收窄
2022年1-5月，全国房地产开发投资完成额同比减少4.0%，5月单月投资增速为-7.8%，降幅较上月收窄2.3%，由于土地成交和施工双双下行之下，开发投资继续下台阶，三季度内预计仍将持续处于下行趋势。
五、到位资金下滑，外资持续增长，销售回款好转
5月单月，到位资金增速为-33%，较上月增速下降13pct，又创新低。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-34%、-13%、-34%、-49%，分别较上月-6pct、-7pct、+8pct、+4pct，定金增速下降幅度较上月收窄，主要得益于销售边际修复。
投资建议
目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，政策的宽松已经逐步过渡到了高能级城市，从5月基本面数据来看政策效果已经开始显现，预计6月销售将继续修复；同时土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。在“稳增长”主线下，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。
风险提示
销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。
如需获取报告全文，请联系您的客户经理，谢谢！
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本文摘自报告：《【银河地产】行业点评_销售环比年内首次转正，开发投资单月降幅收窄——国家统计局1-5月份行业数据跟踪》

报告发布日期：2022年6月15日
报告发布机构：中国银河证券
报告分析师：
王秋蘅 分析师登记编码：S0130520050006
特别鸣谢：
喻雲鹏（实习生）
王秋蘅
房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。
/// 评级体系及法律申明 ///
评级体系：
银河证券行业评级体系
未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）
推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。
银河证券公司评级体系
推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。
谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。
中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。
回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。
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