智境 | 交屋前最重要的一步！Final Walk Thru指南

交屋前最重要的一步！Final Walk Thru指南

在美国买房子，无论是新屋还是旧屋，快过户之前的3到5天，经纪人会带您做一个Final Walk Thru (最后验房)。它不是后悔期，也不是要和卖家协商维修，其主要目的是检查一下房屋状况是否跟之前一样，同意的维修或添补是否已经到位，确保没有出现新的异常。这是对买家权益的保护，一定不能忘记。

有的买家在此时只关注房间布置、家具摆放等问题，那就大错特错了，特别是有的达成了修理协议，更要去检查卖家是否切实履行了修理工作。如果有问题那么就需要在过户前解决好，过户以后卖家一般就不会再理睬你了。

如果买的是新房，在最后验房的当天，双方（Buyer和Builder）要对检查出的问题进行确认，哪些是Builder必须修的（比如违反 Building Code），哪些是可修可不修的，哪些是Builder 不同意修的（不是Inspection Report 标出的“Errors”，建商都必须要修，那是你一家之言，建商也可以据理力争，它们不违反Building Code）。在双方都达成一致后，建商就要让买家在它的表格/文件上签字。

而美国真正库存最多的，当就是中古屋，这也是为什么最后验房相对重要的原因，许多之前确认要维修的细节是否正确的被执行，有时候前期看房的时候屋内还有住着当时的租客或是卖家导致有很多细节可能无法完整的被检验，最后验房就是买家最后确认的最佳时机。

以下我们为您介绍Final Walk Thru当天应该注意的事项：

1. 带上所有必需品

出发前，请确保随身携带以下物品：

你的最终合同。您的合同会在您购买房屋时注明哪些应该和不应该放在房子里，例如电器和架子。
记事本。除了最后的检查清单外，您还需要大量纸张来记下出现的任何问题或观察结果。
电话。使用您的手机拍摄您想要记录的任何事物。
手机充电器。当然，您不希望手机没电，但更重要的是，如果您需要确认电源插座正常工作，充电器可能会派上用场。
检查总结。仔细检查所有维修是否已按承诺完成非常重要。
您的房地产经纪人。您的代理就像人类最后的检查清单。他们已经这样做了几十次，因此他们可以回答问题并指导您完成整个过程。

2. 验证最终维修项目

在Final Walk Thru之前，请仔细检查检查摘要中所述的所有维修是否已完成，并且卖方是否留下了保修和收据。如果出现故障，您将希望能够跟进进行维修的人员或公司。

3. 开始确认细节

以下是基本查走需要注意的项目：

– 打开关闭所有照明设施

– 打开水阀检查水漏

– 调试所有电器，如洗碗机、洗衣机、烤箱等

– 检查车库门及遥控器

– 检查对讲机、门铃、警报系统等

– 打开关闭所有门窗

– 冲刷马桶

– 检查垃圾处理机和排气扇

– 检查制热制冷

– 检查天花板、墙壁和地板

– 检查地下室、阁楼、房间、橱柜等，是否仍有卖家个人物品

– 清理所有残留物和垃圾

– 院子的植物树木是否完好

– 说明书和保修单是否齐全

– 卖家承诺的修补是否到位，例如补漆、清洁等等

4. 重点细节提醒

大方向确认都没问题之后，针对几个小细节我们提出具体注意的事项：

– 外牆上的裂口现象。

由于外牆水泥，在日晒雨淋下，收缩率不同的影响，不少新房子在盖好后，会出现一些细微的裂痕；虽然一般经验，如果裂痕不大于一个硬币厚度，结构上是不会有危险的。但是如果门窗附近裂痕很多，在外观上非常不雅。

– 门窗的开关不灵。

这种现像也非常普遍，安装工人可能不小心，在调校门框，门锁的时候，会令门和窗的关闭和开启出现一些不吻合的现象，锁孔与锁舌，门与框之间，形成了不接，或者是不能关的现象，这些虽不属于结构的问题，但是使用上一个非常不便。

– 牆角上的压线贴缝太宽。

由于安装地板、地毯、或者是地砖之类，造成四边贴牆的地方不整齐，一般会用一些木压线来遮盖。但是由于地板在铺设的时，无法做到完全平整，所以在压线的时候，压线与地面就可能会出现一些缝，这些缝不仅外表不好看，还会让一些虫蚁爬出爬进。解决的办法是在压线上外再加一条压条以遮挡这些缝，或者在缝上打上玻璃胶和填充剂。

– 木地板上的刮伤痕迹。

一般完工时，所有木地板都是崭新的。但是由于工人在完工以后工具的摆放，人员的来回走动，鞋底上可能的硬物，都有可能将木地板刮花，如果深度不大用地腊修复，太深就需要请人员使用专门的材料修复。

– 水管出水缓慢。

造成这个问题的原因，可能有一些杂石碎沙堵塞了水管的某个部分，这些杂石是在水管施工期间，安装水管接头时未保护好而进入水管的，而这些杂石是很难通过水龙头排出水管的，若把总排水开关打开也不见得改善的话，那就应该要建筑商检查，必要时需要卸下水龙头，排出杂物，必要时更换水龙头。

– 排污系统排水缓慢。

这类问题房检局一般不会太仔细去检查，而往往在装修期间，水泥和杂石由于工人们的疏忽和处理不当，被排入排污管裡面，积累多了，就会形成堵塞，但又不是完全的堵塞，只形成了缓慢的现象。而这种现象往往会被业主很普遍，也很容易在不久的将来发生完全的堵塞。因为随著房主搬进来以后，厕所，洗手间，澡盆的使用，毛髮的积累，很快就会把整条水管堵塞，形成严重的水管问题。

– 寻找害虫的迹象。

确保卖家搬出后没有小动物搬进来。干腐烂、海绵地板和易碎的木材都可能是白蚁或其他害虫的迹象。此外，一定要注意任何老鼠粪便或其他小入侵者的迹象。在您完成最终检查清单的末尾后，您的房地产经纪人可以帮助您决定如何处理您的发现。有些问题可能大到足以在关闭前作为要解决的项目呈现给卖家，而其他问题可能是您搬进来当天解决的好消息。

结语

呼～经过一天下来的检查，相信您现在已经对您的爱屋有了最初步的了解。虽然以上办法可行，但最简单的办法就是交房时，细心观察，多测试，找到问题。美国的房子样式非常的多，且年代大多跨度非常的大，最后验房除了靠买家自己的细心程度以外，多与您的买方经纪人沟通，一般来说有经验的经纪人都能够提出上述的注意事项供买家留心，最后也祝大家顺利成交，顺利圆梦！