李嘉诚在伦敦东南部囤地造香港城的事情,大家都知道了。
2020年7月10日,李嘉诚在伦敦二区Lewisham囤积超大型地块15年后,终于开始动工建造价值10亿英镑的地产项目Convoys Wharf
从规划来看,李嘉诚地块一期将新建3座40层高楼,提供3,500套公寓,整个项目将供应上万套公寓。
和李嘉诚一样,还有一家中国公司也悄悄在伦敦造城,而且位置更中心,野心更大。
从地图来看,这个中国公司在伦敦一区逐步圈下了相邻的多幅地块,并将其打通融合,企图再造一个“珠江新城”。
是的,这个公司就是广州珠江新城的缔造者——富力。
从进入伦敦到收购地皮再到盖楼,富力只用了三年时间,这个速度在英国已经是非常快了。
从现场照片来看,对比下图图左的效果图,图右已经盖到快一半了(摄于2020年10月)。
今天的文章,我们就来重点看看,富力在伦敦野心勃勃的造城运动,到底进展的怎么样了?
为了更深入地了解这个项目,我们也采访了富力英国项目的负责人,问了问他们自己的选址和开发逻辑,包括为什么要选在伦敦一区,中间遇到过什么问题,后来的中国公司可以怎样借鉴?
1
前世今生
富力伦敦造城的起源,还要追溯到三年前的春季。
2017年4月5日,广州开发商富力斥资1.57亿英镑,从英国上市房地产公司CLS Holding手中买下了占地3.4英亩,位于伦敦Nine Elms的地块Vauxhall Square
在富力接手之前,CLS Holding已经在2013年拿到了这个地块的规划许可,预计总建筑面积高达150万平方英尺(约合13.92万平方米)。

拿下第一个超大地块后,富力仍不满足。
2017年8月22日,万达宣布放弃收购价值4.7亿英镑Nine Elms Square大型开发地块。
该地块占地10.2英亩(约合4万平方米),将供应1900套住宅公寓。
消息一出,富力立刻联手中渝置地吃下了与自己地块相邻的Nine Elms Square地块。
2018年1月17日,也就是不到半年时间后,富力又接手了万达此前持有的另一相邻地块 — “伦敦ONE”(One Nine Elms)。
短短一年时间,富力在伦敦上演“帽子戏法”,连续将三幅隶属于伦敦一区的大型地块收入囊中,并将其连成一片,表示要做中国开发商在伦敦最大的地产项目。
来过伦敦的朋友会知道,由于伦敦城市规模早已形成,因此市中心几乎已经没有大型地块。
但在国内尝到规模效应甜头的富力,希望伦敦复制这一模式。
富力起家于广州,在广州成功开发了超过70个项目,特别在珠江新城拥有超过20个地标高楼,涵盖五星级酒店、超甲级写字楼等,总建筑面积近260万平方米。
珠江新城也因此被业界称为“富力新城”。
除了广州珠江新城,北京富力城也因为房价十年间从6000一平涨至超10万一平,创造了多个千万富豪。
现在,富力想在伦敦再造一座城。

2
伦敦富力城
在伦敦打通多个地块后,富力已将这一巨型地块更名为伦敦富力城,并计划在泰晤士河畔打造集齐甲级写字楼、五星级酒店、高端住宅的城市综合体。
伦敦富力城由全球顶尖的建筑事务所SOM、设计事务所HBA、景观专家Gillespies共同参与打造。
SOM曾操刀多个世界知名项目,包括纽约哈德逊广场、北京国贸三期和迪拜哈利法塔。
从规划来看,伦敦富力城一共有12栋地标级建筑,落成后将成为继金融城、金丝雀码头之后,伦敦第三大摩天建筑群,整体建筑面积高达50万平方米
由于伦敦市中心鲜有大型造城项目,富力城已经是伦敦近年来新建的最大型的高楼群,也是近10年来规模最大的综合体。
富力表示希望借此重塑伦敦天际线。
富力还表示,其在泰晤士河畔打造的城市综合体,不仅是以建筑群为基础的“城中之城”,也是更高效的区域发展引擎
在伦敦市政府发布的2010年发展核心战略中,伦敦富力城所处的地区就被定位成了一区的
高密度中心
(High density local centre)。

随着伦敦城市发展逐渐变得“人口高密度化”和“建筑高层化”,原有的单一城市结构布局已经无法满足不断发展的需求。
与此同时,千城一面的住宅开发模式缺少内核,普适性的规划与设计让城市区域失去了灵魂。
富力认为其城市综合体模式,将会让该地区更具标识性,并塑造出独一无二的伦敦城市形象。
另外从商业角度来讲,富力以高端住宅为驱动,通过高端商业、办公和酒店的融合,还能够最大化地挖掘超大地块的规模效应,从而提高项目的整体价值。
伦敦方面曾表示,伦敦富力城之于伦敦,就犹如哈德逊广场(Hudson Yards)之于纽约。
除了城市综合体所带来的价值,景观也是伦敦富力城的另一大亮点。
这里我们可以通过一个视频感受一下:
作为伦敦富力城的设计师,建筑事务所SOM设计总监Kent Jackson表示:

“在建筑设计上,伦敦富力城致力于将每座建筑朝向泰晤士河的景观视角最大化。”
“同时,塔楼的建筑高度也会随着靠近河畔而逐步递减,从而让每个楼层的景观最大化。”
从景观来看,富力城塔楼对岸即是威斯敏斯特、切尔西等西伦敦传统富人区。
向东眺望,还能看到繁华的金融城与金丝雀码头。
在北边,则是代表英国权力中心的议会大厦和白金汉宫。
值得一提是的,富力在设计中还特别以水景为中心,打造出了17000平方米具有东方元素的中式园林,让楼宇与环境相互融合在一起。
对此,设计总监Kent Jackson表示:
“伦敦富力城的总体规划设计,是在坐拥伦敦城市景观的同时,还融入了宁静优美的河流与生机盎然的线性公园。”
独具匠心的线性公园郁郁葱葱,东方的小桥流水在西方大都市中别具一格。
私密的景观空间,也为居民在繁华的伦敦市区中营造出了闹中取静的宜人之地。
除了相应的商场和办公等配套设施,伦敦富力城还将联手凯悦集团,引入旗下五星级的柏悦酒店以及四星级的凯悦尚萃酒店。
这不仅是伦敦第一家,也是全英首家柏悦酒店。
目前,酒店正在加紧建设中,主体结构已经完成,内部装修将在近期即将进场。
预计英国首家柏悦酒店将于2022年开业,届时将会有203套满足最高标准的豪华客房。
通勤方面,从伦敦富力城出发到沃克斯豪地铁站(Vauxhall)步行仅需4分钟。
得益于该地区四通八达的交通网络,搭乘地铁15分钟之内即可抵达牛津街、国王十字和金融城等各大地标。
相较于周边地区,伦敦富力城的公共交通可达性水平(PTAL)很高。
如下图所示,颜色越深红,代表该地区的公共交通越便利。
到明年,伦敦交通局还会在伦敦富力城附近启用两个地铁站,分别是——九榆树(Nine Elms)站和巴特西(Battersea)站,使其通勤变得更加方便。
3
选址逻辑
接下来我们来仔细看看伦敦富力城的地段,即富力的选址逻辑。

从地理位置上看,富力城所在地块位于伦敦泰晤士河畔,对岸就是伦敦最顶级的富人区—— 切尔西和Pimlico。
该区域作为伦敦一区内仅剩的未完全开发的大规模地区,一直是伦敦政府重点关注的潜力发展区。
自19世纪起,伦敦南岸由于毗邻泰晤士河,曾是英国最繁荣的工业中心之一。
不过随着英国制造业的衰落,这里也变成了废弃的旧工业区。
地块过去
这一情况,直到时任伦敦市长、现任英国首相鲍里斯·约翰逊上任后才被打破。

当时,鲍里斯将此地规划为伦敦最大规模的城市更新项目之一,并注入来自私营和公共部门的100亿英镑资金进行改造,开发项目一度多达53个。
鲍里斯有意将在此打造伦敦市中心新一代地标性区域。
地块未来
大家都知道,“旧城改造”对开发商来说就是最大的机遇。
如下面的房价热力度所示,虽然与对岸的切尔西富人区仅一河之隔,但伦敦富力城所在地区的房价却便宜了一大半。这一点也是富力在此拿地的最重要原因之一。
除了富力,美国人也看中了这片区域。
2008年,美国驻英大使馆宣布与英国本土开发商Ballymore达成协议,在泰晤士河南岸
兴建新大使馆

在此之前,旧美国驻英大使馆曾驻扎于梅菲尔的格罗夫纳广场长达半个世纪。

但由于美国大使馆只有该地区的租赁权,因此美国政府在向英国索取永久产权被拒绝后,便决定将该旧址卖给卡塔尔财团。
目前,造价超12亿美元的新美国大使馆已在2017年竣工。
新使馆高12层,面积超过4.5万平方米,可容纳1000多名员工。

由于大楼玻璃立方的设计新颖独特,已经成为泰晤士南岸的新地标。

在美国大使馆不远处,还有因皇室成员入学而走红全英的托马斯·巴特西小学(Thomas's Battersea)
威廉和凯特的孩子——乔治小王子和夏洛特小公主就在这里读书。
该学校曾培养过多名英国首相以及诺贝尔奖得主。
另外,富力还特别提到该地段的学区,指出这里有20多所中小学被Ofsted评级为良好/优秀。
大学方面,从富力城出发,步行可达皇家艺术学院和伦艺切尔西艺术学院等高校。

如果搭乘地铁的话,还可在15分钟内抵达帝国理工、伦敦政经、伦敦大学学院。

自然环境方面,富力城地块附近还有著名的巴特西公园(Battersea Park),绿地面积高达200英亩。
巴特西公园不仅有一个动物园,还大片草地,不少英国家庭喜欢周末来此野餐和郊游。
4
富力造城
说完地块位置,接下来我们看一看伦敦富力城到底造到什么程度了。
为了让大家更好了解实际情况,富力方面也给我们提供了一段近期拍摄的建筑工地视频。

可以看到,伦敦富力城塔楼已经拔地而起,数十台起重机也正在紧锣密鼓地工作。
富力表示在疫情期间,各个项目工程仍在有条不紊地进行中。
“而且,所有员工都是在符合政府要求的安全准则下进行工作。”
为了让工人们避免搭乘公共交通,好使他们能安全抵达工地,富力还暂时将Vauxhall Square地块改为停车场,并将自行车停放处扩大了近一倍的容量。
截止发稿,伦敦富力城一期标志性的N8塔楼已修建到45层,N9塔楼已修建到33层,二期柏悦酒店及服务式公寓塔楼也已修建到31层,项目地标欧洲最高公寓已修建到15层。
富力方面还特别提到了一个有趣的现象。
在英国3月封锁全国后,很多人因为被禁足而无法外出,而当许多市民于7月解禁回到市中心时,他们发现泰晤士河畔已经大变样。

好几栋隶属于富力城的高楼已拔地而起。
但要说到疫情对项目的影响,富力英国首席执行官兼副董事长夏宁也坦然承认:
“疫情期间,甚至在疫情之前,我们确实经历过一些挑战,但困难终究会过去,因为我们的商业计划是一个长期战略。”
原来,自从美国大使馆正式投入运营后,当地对商业空间的需求越来越高,包括需要更多的酒店、商场等配套空间。
在了解到市场发生变化后,富力也采取了更加灵活多变的策略,比如正计划在第二阶段开发中,将原本一部分住宅转变成写字楼。
此外,疫情也让开发商重新根据新需求修改项目设计方案。
英国富力开发总监Stephen O'Driscoll表示:
“疫情过后,住户会希望有更多的自然环境空间,以及更多的配套设施,包括自行车停放空间、私人花园、阳台,甚至是一个运动跑道。”

“这些额外的住宅配套设施,都会被加入到伦敦富力城里。”
值得注意的是,富力还特别提到尽管自己作为中国开发商,但整个团队本土化水平极高。
“规划团队几乎清一色本土英国人,都是我们花重金从其它英国开发商那里挖来的。”
本土化的团队,也使得富力在项目开发过程中完美解决了此前遗留的水渠问题,也在遇到疫情时能够保证工期不延误。
除了英国本土化的规划团队,富力还特别聘请了顶尖设计工作室HBA负责室内设计。
HBA曾为丽思卡尔顿、香格里拉、金沙等上千家五星级酒店设计内部,并将专门为伦敦富力城定制专属的内部风格。
为了体现更多伦敦元素,富力也将伦敦富力城一期英文定为One Thames City,直译为泰晤士河1号。
目前,泰晤士河1号中楼高52层的No.8大厦已经开始预售,包括一居室到五居室大平层(Sky Collection)。
从设计图来看,所有住宅公寓均采用大落地窗设计,室内采光良好,同时能够保证住户随时欣赏伦敦天际线。
从窗户望去,伦敦景观尽收眼底。
室内配置方面,项目选用顶级室内装标品牌,保证完美的设计、品质和使用体验。
除此以外,伦敦富力城还配备了面积高达4000平方米私人会所。
不仅有高端大气的私宴厅和商务中心。
还有私人影院。健身房以及伦敦最大的室内恒温泳池。
5
英伦投资客写在最后
如果说李嘉诚只是在伦敦东南部造香港城的话,那富力就是在伦敦最核心的市中心打造摩天新城。
这样野心勃勃的造城运动,不仅帮伦敦完成了城市更新,还成功将中国高端房产品牌输出到了全球富豪云集的伦敦。
富力也表示:“我们打造的不仅仅是伦敦近年来最大的建筑群和城市综合体,更是中国品牌的自信和实力。”
不管结果怎么样,还是要给我们中国公司一个大大的respect。
*最后感谢富力接受英伦投资客采访,为本文提供内部资料和数据。
*有对上文提及的伦敦富力城项目感兴趣的读者,可长按下方二维码添加微信(ID:londonke123)咨询。
英伦投资客—原创延伸阅读:
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