房市战疫 | 新冠疫情如何影响到旧金山家庭的房价承受力？

摘要

◆ 旧金山大部分家庭的房贷压力可能会因疫情而大幅度增大；

◆ 当收入下降40%及以上时，旧金山大部分地区进入到“高压区”。

受新冠疫情的影响，全美主要城市的大部分居民不得不选择在家上班，但是对于一些从事服务业的人员来说，在家上班也就等于变相失业，而即使能够在家上班，一些公司也会将工资缩水到原先的八成乃至六成，这不得不增大了许多家庭每月缴纳房贷的压力。

为了让大家更好地直观了解到房贷压力，我们采用光谱图例进行分析，不同的颜色代表不同的月房贷占月收入的比例，从而衡量不同家庭的还贷压力。

光谱图例中的绿色区域表示有能力轻松供房，其中月房贷占月收入的35%（根据国际上著名经济学家的研究，一般房贷不能超过其家庭收入的35%，这样才能维持正常的生活水平）；绿色区域右边的橘黄色区域表示供房贷有压力但不会超出每月收入；右边的橘红色以及红色区域表示这类家庭若想在该区域购房则还贷能力越低，红色越深表示房贷超过收入越多。

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为了体现疫情产生的影响，我们假设在工资保持原有不变、降低20%、降低40%以及降低60%这三种情况下，对旧金山地区进行可视化分析，看看位于哪些区域的家庭受疫情影响出现了明显的还贷压力变化。

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旧金山主要城区与纽约曼哈顿比较类似，周围都由水环绕，这里是华人口中的“湾区”，与硅谷、斯坦福大学、加州大学伯克利分校也相邻不远。旧金山市中心位于东北部片区，即上图中的5、6、7、8、9区域，旧金山的主要市政功能区都位于这里。

对于旧金山我们进行社区化分析，精准到每一个邮政编码地区的变化，更加精确地为大家呈现分析结果。从家庭月收入中位数分布地图来看，旧金山中部地区与东北部邻水地区的家庭收入较高，东南部、东北部非邻水地区的家庭收入较低一些。

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1. 收入保持不变-还贷仍有影响

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若是在疫情下家庭收入不发生改变，对于旧金山大部分普通家庭来说购买房产以后每月还贷仍是一个相对棘手的问题。从图中可以看出，即使收入不受影响，旧金山大部分地区都是橙色“中压区”，这说明许多家庭在收入正常下每月仍需拿出收入的35%-75%来还贷。因此可见虽然旧金山的家庭月收入中位数不算低，但是由于房价较高（2020年3月旧金山房价中位数已超过纽约），造成此地出现了和纽约曼哈顿、布鲁克林相似的情况，即还贷压力普遍较大。

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2. 收入下降20%-全部进入中压区与高压区

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当收入降低20%时，旧金山市全部进入了中压区与高压区，其中高压区位于城市的三个角——东南角、西南角与西北角，只有中部及东北邻水地区还位于中压区。还贷压力进一步增大。

3. 收入下降40%及以上-高压区全面扩张

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当收入降低40%及以上时，旧金山80%以上的地区都进入到了红色“高压区”，对于这些地区的家庭来说，若是自己的收入降低了40%及以上，仅凭每月收入将无法负担得起每月的房贷——此时房贷已超过了每月收入。这种情况在我们之前的分析中也出现过，具体地区为纽约曼哈顿、洛杉矶市中心与洛杉矶西南沿海地区，在这些地区都有过收入下降40%以后出现大面积“高压区”的情况。

结合我们之前四期的分析不难发现，芝加哥和波士顿是抗压能力较强的地区，芝加哥地区较强的抗压能力主要来自于此地较低的房价，波士顿地区较强的抗压能力一方面来自于此地不算高昂的房价，另一方面来自于此地居民整体较高的收入。

抗压能力较弱、危机较大的地区主要是纽约曼哈顿、纽约布鲁克林、洛杉矶市中心、洛杉矶西南沿海区域（圣莫妮卡与马里布海滩）以及旧金山大部分地区，在这些地区，普通家庭收入的下降会明显影响到每月的还贷能力，从而影响到生活质量。因此可见，仅从房贷这一角度来看，疫情之下普通家庭的生活更容易因居住地不同而产生巨大差异。

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