房市战疫 | 新冠疫情如何影响到洛杉矶家庭的房价承受力？

摘要

◆ 洛杉矶北部地区家庭能够承受疫情带来的较小压力；

◆ 洛杉矶市中心的普通家庭抗压能力较弱；

◆ 洛杉矶华人社区受影响较明显。

受新冠疫情的影响，全美主要城市的大部分居民不得不选择在家上班，但是对于一些从事服务业的人员来说，在家上班也就等于变相失业，而即使能够在家上班，一些公司也会将工资缩水到原先的八成乃至六成，这不得不增大了许多家庭每月缴纳房贷的压力。

为了让大家更好地直观了解到房贷压力，我们采用光谱图例进行分析，不同的颜色代表不同的月房贷占月收入的比例，从而衡量不同家庭的还贷压力。

光谱图例中的绿色区域表示有能力轻松供房，其中月房贷占月收入的35%（根据国际上著名经济学家的研究，一般房贷不能超过其家庭收入的35%，这样才能维持正常的生活水平）；绿色区域右边的橘黄色区域表示供房贷有压力但不会超出每月收入；右边的橘红色以及红色区域表示这类家庭若想在该区域购房则还贷能力越低，红色越深表示房贷超过收入越多。

圣莫妮卡海滩附近

图片来源：Jack Finnigan on Unsplash

为了体现疫情产生的影响，我们假设在工资保持原有不变、降低20%、降低40%以及降低60%这三种情况下，对于洛杉矶地区进行可视化分析，看看位于哪些区域的家庭受疫情影响出现了明显的还贷压力变化。

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与纽约、波士顿的比较分析不同的是，我们对于洛杉矶进行社区化分析，精准到每一个邮政编码地区的变化，更加精确地为大家呈现分析结果。

2017年洛杉矶家庭月收入中位数分布图

资料来源：Los Angeles Almanac

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从收入分布图可以看到，靠近圣莫妮卡（Santa Monica Mountains）以及洛杉矶西部（The Westside）的地区家庭收入较高，而洛杉矶市中心中部、市中心南部以及安特洛普谷（Antelope Valley）地区的家庭收入则较低。

1. 收入保持不变-区分明显

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若是在疫情下家庭收入不发生改变，对于洛杉矶的居民来说每月的房贷压力也比大部分美国家庭要高一些。从地理位置上来看，洛杉矶北部的居民每月的房贷压力较小，房贷几乎只占每月家庭收入的35%以下。而越靠近西南海岸，家庭还贷压力也越大，同时洛杉矶市中心也是还贷高压地区，是整张地图上颜色最深的地区之一。

而对于洛杉矶的华人聚居社区圣盖博谷（The San Gabriel Valley）来说，该地区既有还贷压力较小的绿色“低压区”，又有还贷压力中等的橙色“中压区”，但没有红色的“高压区”，整体还贷压力较为适中。

2. 收入下降20%-进入中压区

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当收入降低20%时，可以发现绿色的“低压区”范围明显缩小了，洛杉矶市中心中部、洛杉矶西部沿海的圣莫尼卡海滩地区都变成了“高压区”，每月需缴交的房贷数额已超过了家庭的全部月收入，即使这两个地区居住着一部分富人，但是对于普通家庭来说，收入下降20%造成的压力无疑是巨大的。

与此同时，华人聚居地圣盖博谷也全部变成了橙色的“中压区”，每月需缴交的房贷数额达到了月收入的一半左右，尚未有极端的负面影响。

3. 收入下降40%-高压区扩张

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当收入降低40%时，几乎整个洛杉矶区域都变成了“中压区”，西南海岸地区更是成为了房贷不可负担的“高压区”，即使该地在原来属于洛杉矶的高收入人群聚集地，但也不可避免地受疫情影响成为了一片“红海”；而洛杉矶市中心也成为受到严重影响的地区，大部分地区的每月房贷数额以及超过了疫情期间的家庭月收入；其他地区虽然仍受到影响，但房贷数额还没有达到远超家庭月收入的疯狂地步。

4. 收入下降60%-难以负担

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当收入降低60%时，几乎所有洛杉矶南部地区都成为了不可负担的红色“高压区”。对于华人聚居地圣盖博谷来说，只剩少部分地区还处于“中压区”。因此可见，一旦收入降低到原来的四成以下，大部分洛杉矶家庭都会难以负担每月房贷。

洛杉矶各社区每月房贷中位数

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结合上图也可以发现，洛杉矶地区地区的房贷月供中位数在1800美元左右，对于收入急剧降低甚至没有了收入的家庭来说，1200美元的纾困金是难以解决实际问题的；而对于华人来说，即使洛杉矶华人社区的还贷压力要小于洛杉矶西南海岸地区，但是仍可能面临着因疫情而失业之后的一连串连锁反应。目前新冠疫情已造成美国失业率飙升，对于普通家庭来说，房贷、日常开销都会是一笔笔不容忽视的支出，因此美国许多地区发生抗议隔离的游行也不难以理解了。

那么疫情对于美国其他大城市的房屋还贷冲击又是怎样的呢？敬请期待优投房的系列研究报告！

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资料来源：FRED、网络

图片来源：FRED、网络

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