7月15日,国家统计局发布6月70个大中城市房价变化情况。最新数据显示,无论是环比还是同比,全国70城的房价数据均出现了全面涨幅回落。其中二手房方面,房价环比下跌的城市多达20个,与5月的11个相比有明显增多,创下2019年以来的最高值。从2018年10月开始,已经连续9个月有超过(含)10个城市二手房价环比下跌。
一线城市中没有出现二手房价环比上涨的情况,北京、广州与上月持平,上海、深圳有所下跌。综合而言,环比方面,一二三线城市新房价格涨幅与上月相同或回落;一二线城市二手房价涨幅回落,三线城市涨幅微扩。同比方面,一二三线城市新房和二手房价同比涨幅均出现回落。
“上述现象的主要原因是楼市政策收紧预期再次出现。”中原地产首席分析师张大伟表示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,比2018年上半年的192次同比上涨了31%。
根据中原地产的统计,2019年4月至6月,全国出台房地产调控政策的频率为60次、41次、46次,月均调控频率相当于3月的三倍以上。从手段上看,除了常规的限售、限价、限贷外,房价预警机制也开始发挥作用。4月以来,共有10个城市因房价上涨过快被住建部“点名”。
上海易居研究院指出,在这一轮市场周期中,70城房价(环比)涨幅曾在2018年7月至8月进入1.0%以上的“过热区间”,但随后在不断调控中回落。从2018年10月至今,70城房价平均涨幅始终处在0.2%—0.6%的区间内。该机构认为,随着市场的继续降温,预计下半年房价涨幅会继续收窄,并可能坠入低于0.2%的偏冷区间。
据《21世纪经济报道》,目前房地产市场面临的政策压力主要来自于两个方面。
一是“一城一策”持续推进。2019年6月,洛阳、呼和浩特、大理、西安四城的新房价格环比涨幅超过1.5%,仍然被认为是过热区域。其中,西安新房同比涨幅达到25.2%,位居70大中城市之首。这些城市都被认为将迎来调控政策的施压。上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,西安的案例反映出,部分二线城市在实施人才新政后,房地产市场出现异动。这类城市也将受到政策的“重点关照”。自2018年12月以来,西安新房价格环比涨幅已连续7个月领跑70大中城市。由于房价涨幅过大,2019年6月20日,西安曾发布调控政策,将新落户居民的购房门槛设置为“落户满1年,或连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)”,同时将非户籍居民的购房门槛提高为五年社保或纳税证明。西安还将临潼区纳入住房限购范围。
另一个压力来自于资金面的收紧。5月17日,银保监会发文,强调针对房地产融资项目进行严格管控。从2019年第二季度开始,监管层对信托公司的房地产项目进行摸底检查,并要求部分公司进行控制,从此,信托资金进入房地产被严格管控。华泰证券指出,“历史来看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。”现阶段融资监管的意图在于,通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度,从而平稳房地产市场销售终端预期,降低房企未来潜在经营风险。
此外,2019年房企将迎来债务偿还高峰期,可能加剧这一压力。世联行指出,到2022年,房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看,2019年至2011年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元,压力逐年增大。尽管2019年的到期债务规模是三年中最小的,但仍比2018年增加近一倍。
整理编辑:商周君
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