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今年9月初，亚马逊宣布将在北美地区开设名为亚马逊HQ2的第二总部，并将启动全面搜索，以确定其最终位置。至10月19日投标截止日前，有超过 100 个北美城市向亚马逊抛出了 “来落户” 的橄榄枝，许多城市纷纷表示将提供各种税收优惠和其他激励措施，希望赢得亚马逊的青睐。（详见：亚马逊第二总部招标，100 多个城市为什么这么拼？）
我们知道，在该公司现总部所在地的西雅图，吸引着高收入科技员工的不断涌入，与此同时也伴随着当地房租飞速上涨，西雅图房价涨幅连续领跑全美。
那么，亚马逊的新总部会如何影响它将入驻城市的房市呢？
下文研究了竞争HQ2来自己地盘安家的15个都市圈的租赁市场。我们分析了美国人口普查局和美国劳工统计局的数据，来确定每个都市圈可以建造的新住房数量，住房市场疲软程度，以及高薪工人会给房市带来的变化，以预测新总部如果建设在这里，对当地租金的影响如何。
工资水平高于平均水平的人员的涌入可以提高租金，尤其是在缺乏可用住房的情况下。不论亚马逊HQ2落户哪个都市圈，都会带来额外租金增长，但各城市涨幅程度是不同的。
譬如在目前住房紧张、新房建设跟不上就业增长的都市圈，亚马逊HQ2的入驻会使房租飞涨，房市将变得更严峻；而有充足住房存量、高空置率、宽松的建筑法规的都市圈则能适当防止租金过分上涨。分析结果显示，罗利、匹兹堡和圣何塞的房租上涨幅度最大，而华盛顿特区、洛杉矶和达拉斯受影响较小。
下面和小乐一起来看看以下这15个都市圈的具体预测结果，供您参考。如果你生活在这些城市或者想在美国投资房产当房东，那么，注意了。
房租涨幅最大的城市
  • 罗利、圣何塞、巴尔的摩和匹兹堡的房租将受亚马逊HQ2影响最大。在这些城市建造HQ2，预计未来10年租金每年会额外增长1%甚至更多。
  • 人口130万到280万的小城市租金增幅最大。
  • 圣何塞新房建设速度太慢，难以跟上就业增长的步伐。因此未来10年里亚马逊HQ2新增的116,250个工作岗位将会使租金飞涨。
  • 罗利、巴尔的摩和匹兹堡相对有能力建造更多的住房，但5万名高薪员工的涌入还是会对房市产生很大影响。
罗利(Raleigh)：HQ2使租金每年额外上涨1.5%-2.0%
因为城市很小，无法建造足够多的住房来维持如此大规模的工人增长，罗利将经历亚马逊HQ2带来的最大租金涨幅。
罗利-达勒姆都市圈被认为是HQ2候选地，因为它是北卡罗来纳州的“研究三角”(Research Triangle)的一部分，多所顶尖大学都会在这里招收员工。随着对现有住房的竞争越来越激烈，以及高薪员工的涌入，亚马逊HQ2的出现将会使罗利的租金大幅上涨。
圣何塞(San Jose)：HQ2使租金每年额外上涨1.0%-1.6%
旧金山湾区的租金已经飞涨了。从2005年到2015年，圣何塞都市圈的租金就上涨了57%。如果亚马逊HQ2建在这里，房市将变得更加严峻。
2005年到2015年间，圣何塞为每个新建建筑许可增加了3.2个工作岗位，如果亚马逊HQ2落地于此，这个数据预计将增长到4.7个工作岗位。而圣何塞的空置率为15个都市圈里最低，几乎无法再容纳额外的人员。
匹兹堡(Pittsburgh)：HQ2使租金每年额外上涨1.2%-1.6%
曾经的钢铁巨头匹兹堡如今已经完成了蜕变，也难怪Google，Facebook，Uber等公司早早在这里设立了研发中心。当然，匹兹堡的王牌，肯定还是电脑行业的金字招牌——卡内基梅隆大学。CMU的学生一向是科技巨头们争抢的对象，亚马逊如果来到匹兹堡，肯定会在当地的人才战争中占据优势。
HQ2的入驻会使匹兹堡租金大幅上涨，但租金却从相对较低的水平开始，因为该市当前的租金就很便宜。
不过即使城市新屋建设速度很快，房价还是会上涨，因为租房人群的收入大幅增加，竞争也加剧。在匹兹堡，人们平均收入目前仅为每年36,210美元，略高于亚马逊员工平均工资的三分之一。另外，对工人的需求增加也可能会增长非亚马逊员工的工资。
巴尔的摩(Baltimore)：HQ2使租金每年额外上涨1.0%-1.3%
巴尔的摩是美国马里兰州的最大城市，都市圈的建设速度缓慢，无法赶上亚马逊带来的每年11,625个新增就业岗位的需求。
此外，收入六位数的亚马逊员工可以负担得起比目前市场上价格中值更高的公寓，这表明大量新建筑都将在高端市场上吸引这些人。
房租涨幅中等的城市
  • 丹佛、奥斯汀、明尼阿波利斯、费城、底特律、波士顿和亚特兰大的房租将受亚马逊HQ2适度影响，租金每年额外增长0.5%至1%。
  • 中等大小的都市圈，或现有的技术中心受租金影响适度，如丹佛或奥斯汀。在这些城市，无论有无亚马逊，都有大量的工作和稳健的租金涨幅。
  • 由于大城市的空置率高，费城和底特律的房市也较萧条，因此这些城市受租金上涨的影响较小。
丹佛(Denver)：HQ2使租金每年额外上涨0.8%-1.1%
丹佛是可能性最大的亚马逊HQ2候选地之一。不过这座城市已然面临着住房负担能力危机，在2005年至2015年期间，丹佛租金上涨了52%。
由于城市的低空置率，亚马逊HQ2若入驻将会在使丹佛的租金在10年内额外再上涨8.8%。收入较低的人受租金上涨影响较大，因为为亚马逊和其他科技工作者建造的新住宅将偏向高端市场。
奥斯汀(Austin)：HQ2使租金每年额外上涨0.9%
奥斯汀对于软件行业的人一定不陌生。在几次“最适合程序员居住的城市“评选中，奥斯汀都力压硅谷西雅图名列榜首。当地丰富的就业机会，成熟的创业环境，低廉的房价和物价，无一不成为吸引程序员们的因素。而人才方面，UT Austin也是软件行业的牛校，想必不会在这方面输给其他的竞争者。
和丹佛一样，奥斯汀的租金也在快速增长，但奥斯汀比丹佛还小，这也就放大了HQ2入驻的影响。幸运的是，奥斯汀在房地产市场上的空置率稍高一些，为8%。
目前奥斯汀的工资中值相对较低，预计高薪人才的增加将带动部分租金增长，他们将租赁更昂贵的公寓，拉高租金中值。
底特律(Detroit)：HQ2使租金每年额外上涨0.9%
底特律的空置率高达11%，并且能迅速增加新的住宅存量。
底特律的房租上涨将主要归因于亚马逊员工的涌入，因为他们的工资比当地区的中值要高得多，且支付能力也超过该城市目前的中位数租金。这些人将增加市场上对高端新建筑的需求。
明尼阿波利斯(Minneapolis)：HQ2使租金每年额外上涨0.7%-1.0%
作为一个中等大小的都市圈，明尼阿波利斯经历了相对缓慢的劳动力增长，亚马逊HQ2若建在这里代表着当地就业机会大幅增加。明尼阿波利斯的建设速度能够加快，但还不足以防止租金上涨。此外，高端市场的新建筑也增加了整体租金中位数。
费城(Philadelphia)：HQ2使租金每年额外上涨0.6%-0.8%
费城是美国第五大城，宾夕法尼亚州最大城市，大面积和高空置率9%有助于减轻亚马逊HQ2带来的租金影响。
从2005年到2015年，该都市圈每年批准的新许可证不到1.1万份，这一比例需要增加，以适应现有的就业增长和新的亚马逊员工。
波士顿(Boston)：HQ2使租金每年额外上涨0.5%-0.8%
在美国东岸的大城市里，也许除了纽约，其他城市均不以软件行业闻名。这对波士顿来说即是劣势，也有可能成为优点。因为没有其他大公司的脚印，亚马逊更可能把波士顿建成完全属于自己的帝国，而他们其实早已在此开设了办公室。此外，人才是波士顿最大的王牌：这里坐拥哈佛，MIT两大世界级名校。从理论上来说，连Facebook都在波士顿建立的。
波士顿相对庞大的人口和住房储备有助于减轻部分对房租价格的影响，但作为全国最昂贵的租赁市场之一，租金上涨对租房者来说是显而易见的。
亚特兰大(Atlanta)：HQ2使租金每年额外上涨0.5%-0.7%
作为一个拥有近600万人口的大都市地区，亚特兰大有能力吸纳更多新员工的流入，并为不断增长的人口建造足够的住房。从2005年到2015年，亚特兰大每年平均有超过25,000个许可证。
亚特兰大房租的上涨，主要还是由于工资收入远高于当地中值（36,340美元）的亚马逊员工租用的高端公寓数量增加。
房租涨幅最低的城市
  • 大都市圈受影响最小，毕竟亚马逊HQ2带来的预期人口增长只占现有劳动力的一小部分。
  • 华盛顿特区、芝加哥、达拉斯和洛杉矶，这些人口达610万至1330万的城市，每年额外的租金增长速度在0.5%以下。
芝加哥(Chicago)：HQ2使租金每年额外上涨0.4%-0.6%
芝加哥现有的空置单元充足，庞大的住房存量，8.6%的空置率，都使得它比其他大多数城市更能适应亚马逊HQ2带来的就业增长。
华盛顿特区(Washington, D.C.)：HQ2使租金每年额外上涨0.3%-0.5%
华盛顿特区已然在经历快速的就业增长和新房建设，该地区可能会加快建设速度以容纳新员工。尽管就整个都市圈来说租金影响相对较小，但在受技术人员青睐的特定社区里，租金可能会大幅上涨。
洛杉矶(Los Angeles)：HQ2使租金每年额外上涨0.3%-0.4%
洛杉矶目前住房短缺，房租和房价都在不断上升，千禧一代普遍在为攒够钱支付房子首付而挣扎。
从2005年到2015年，洛杉矶新建的单位数量和华盛顿特区一样多，但人口却有两倍，房市供需紧张。由于空置率低，建设缓慢，更多的工人涌入将拉高租金。不过，亚马逊的12万名员工只占洛杉矶都市圈近600万总人数的一小部分，缓和了额外的租金影响。
达拉斯(Dallas)：HQ2使租金每年额外上涨0.2%-0.4%
在达拉斯，现有的住房需求都得到满足，并有宽松的建筑法规和大量廉价劳动力，租金因HQ2而额外上涨得较低。
从2005年到2015年，达拉斯新增了55,532个工作岗位，平均每年批准37,382个新的建筑许可。因此，与该都市圈的整体就业增长相比，新增的亚马逊工作岗位相对占比较小。
达拉斯预计的租金增长大部分将由为亚马逊员工建造的高档公寓所驱动，目前该地区工资中值相对较低。
总而言之，虽然目前亚马逊第二总部选址还未确定，但无论HQ2落户哪个都市圈，都会使当地房租上涨，只是说不同城市受影响程度不同。
一个都市圈如果人口越多、空置单元越多、增加新建建筑的能力越高、收入中位数越高，那么租金涨幅受影响也就越小。
房屋所有者可能受益于房产价值的增加，不过届时租房者和那些希望买房的人估计会更受影响。
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