【干货】美国买房究竟是买House， Townhouse还是Condo呢？

在美国买第一套房的时候，几乎每个人都要纠结一番。买HOUSE好还是买CONDO好？不纠结的，也会糊涂好一阵。因为国内买房几乎只有公寓一种选择，别墅是土豪们的专利。

到了美国，面对House, Townhouse和Condo三种主流类型，我们来讨论一下三种房屋各自的优点和缺点，看看到底哪一款更适合你吧

HOUSE

简单的类比就是国内的别墅，与国内最大的区别是分布在城市各处，并非都在城郊。通常的标准是楼上四个卧房，楼下有厨房，家庭房（Family room），餐厅（dining room），客厅(living room)，大的还会有书房。车库一般是两车位。House都有自己的后院，前面通常也有小片绿地。

成本：

1，购房的价格，如果在同一个地段、同等配置比较，当是三者中最贵的。价格相差巨大。比如在德州，最低有几万美元的，贵的就没底了，几十万，数百万的豪宅，但德州的房子大，便宜，休斯顿的50万左右买到的House可能相当于纽约或加州的几百万的房子。

2，每年要交的地税是三者中最高的，豪宅有可能每年数万，通常五六千。

3，每月没有物业管理费，有些有规划的社区有社区管理费，但每年一次性交付，相对比较便宜。

优点：

1，大，气派，有面子，咱中国人喜欢！

2，私密性好，自由，不怕吵到邻居（当然也不能太过分）。

3，孩子活动空间大，院子里可以养花弄草种树养狗挖喷泉。

4，适合呼朋唤友开派对，长辈亲戚朋友来住也没问题。

5 ，增值最快最显著。

缺点：

1，太大，打扫一次卫生好累啊。巨大的垃圾桶还要每周固定日子自己搬到门外。

2，春天要剪树啊，夏天要除草啊，秋天要扫落叶啊，冬天要铲雪啊，常常要浇水啊，全要自己弄有木有啊。

3，没有物业管理人员服务，不管是屋漏了窗破了水管裂了，统统的自己想办法解决。

4，通常离公共交通比较远，家里没有两辆车还真不行，万一车送去修了，出门会不太方便。

适合人群：

1，有钱的土豪，反正不怕人工贵，什么活都可以雇人来做。

2, 有两个或更多孩子，想养大狗狗，需要更多成长和活动空间。

3, 家中劳动力充足，特别喜欢园艺或者DIY 能力很强，不怕麻烦不怕累。

特别提示：

如果你的房子是用来出租，而房客并没有注意门口的草坪等清理的话，会受到社区警告，如果一直不理的话，甚至可能房屋被查封拍卖。

CONDO

和国内的公寓差不多。不过，美国没有毛坯房，所有的房子都是有中央冷暖空调的精装修房，厨房里通常会配好了炉子、油烟机、烤箱、洗碗机、冰箱，俗称“五件套”。有一个小小的洗衣房，配好了洗衣机和烘干机。通常每个房间都会有一个壁橱（Closet），大衣橱就不用买了。通常带1-2个车位。

成本：

1，价格是三者中最低的，但是根据地段、房龄、社区环境等不同价格会差很多。在休斯顿可以用几万或几十万买到。而市中心高端公寓，则有可能超过一套普通house的价格。

2，每年要交的地税是税率与House一样，但因为价格相对低，地税也低一些。

3，物业管理费每月一百至数百（会根据社区的档次和管理范围有很大差距），通常包含水费，公共区域的绿地和设施的维护。车位不用另交管理费，都在物业管理费里了。

优点：

1，公共服务多，小区一般都有可免费使用的健身房，室内温水游泳池，还有可出租的派对房，甚至有影音室。有的小区还有客房，临时家里来客人住不下，可以租住小区的客房。

2，几乎不用为房子额外操心。不用除草剪树浇水，垃圾直接丢垃圾房。屋内屋外的固定设备坏了都有物业管理人员来服务。物业管理部门还会每年定期清洗车库啊外墙啊什么的。

3，通常会在交通比较方便的地点，万一车临时用不了，出门也不成问题。

4，高端公寓通常有二十四小时保安服务，小区还经常组织活动。过年过节的大堂都会打扮一新狠有气氛。

缺点：

1，私密性差，容易吵到上下左右邻居。

2，物业管理费有点小贵。每月的房贷支出加上物业管理费，可能和买house的每月房贷差不多（当然啦，house的水电暖气费用是另外一张账单）。

3，增值最慢，住几年之后卖掉，差价去掉这几年的物业管理费，大概就所剩无几了。

适合人群：

1，经济承受能力一般，不想把积蓄掏空去付首付的。

2, 小两口或一个娃，不想为房子太操心，更愿意轻松享受生活的。

3，喜欢紧密社区感觉，经常用到小区内各种服务设施，或喜欢参加各类活动的。

特别提示：

住惯了国内公寓，其实初来乍到在美国住condo蛮好的，综合服务和设施明显比国内好。最需要关注的是这个区域的增值，和每月管理费的支出。如果能找到一处公寓，周边在近几年可能会有大项目开发或公交系统升级，增值也会比较显著，值得重点考虑的。另外，如果将来要换房，公寓暂不出售，比house和townhouse更容易出租，且租金收益率明显高于国内。

TOWNHOUSE

大致相当于国内的联排别墅。标配通常是三个卧室一到两个车位，楼下房间比house也少一个，餐厅和客厅有可能合二为一了。有地上两层的，也有直接地上三层的。

成本：

1，购房的价格是三者中间的，在休斯顿地区，价格大约是十几万到五六十万。

2，每年要交的地税，三者税率一样，由政府的房屋估价来定税额。

3，大多数每月1百至数百元物业管理费，比condo的低一些，不用自己除草，屋顶漏了外墙坏了要换窗户了也不用自己另外出钱，有些管理费里包了水费。如果是freehold的就没有物业管理费，也没有上述公共服务。

优点：

1，空间比较大，功能区隔分明。

2，为房子操心比较少。

3，增值速度比house慢比condo快，如果是freehold的townhouse，增值速度和house差不多。

缺点：

1，私密性略差，容易吵到左右邻居。

2，屋外虽然不用自己弄，屋里面的水管裂了这里那里坏了，还得自己动手。垃圾桶请自己拖到门口。

适合人群：

1.经济能力还不错，想要在空间和价格之间找个平衡的。

2, 动手能力还可以，但不想为房子太操心的。

特别提示：

你一定看出来了，Townhouse是比较中庸平稳的选择，优点和缺点不象house和condo那么明显。适合那些不想被house累死，也不想挤在condo中的人群。

从自住角度看

买HOUSE用来自住

优点：地大，室内空间大，未来升值潜力大。适于人口多的家庭，因为土地是稀有资源，尤其是交通生活工作便利的市中心和周边城市的房产，寸土寸金，可以说拥有土地就拥有财富，可以享受田园生活。

缺点：前期资金投入大，花销多，维修和管理的成本高，费时费力，美国人工成本高，住HOUSE的主人如果是HANDY MEN，会更加游刃有余，省去不少人工。

买CONDO/TOWNHOUSE用来自住

优点：价格便宜，交通便利，生活方便。很多年轻人和老人更适合，选择住CONDO/TOWNHOUS，其实是选择了一种更为舒适的一种生活方式。通常都是建在交通和生活很便利的地点，有的举步到公车站，地铁站，大学，购物中心，社区中心，医院等，受到很多上学和上班族，还有老人们的青睐；因为不用做剪草、维修等劳动，会有更多的时间享受生活；小区内部很多都会有游泳池、健身房、娱乐室，可以随时享受上述设施，生活品质较高。

缺点：私人空间较小，受大楼管理处的限制，比如：养宠物就有很多限制；有一定的管理费，有的CONDO/TOWNHOUS管理费也是不小的一笔费用，而且可能逐年上涨。

从投资角度来看

一般来说需要考虑的选择是：

1. 买还是租

2. 如果决定了买的话是买HOUSE 还是 CONDO/TOWNHOUS

投资以个人生活质量对未来的打算。如果把这个当作一个投资项目来做的话你首先要确定一个周期，是短期(3~5 years), 中期(5~10) 还是长期(10years+)。作为一个刚毕业的年轻人在未来的5年里肯定是会有太多的不确定因素，所以建议可做短期考虑。
投资房产的最重要的三个因素：location，location，location，投资不能只看价格平均数据。

投资HOUSE

优点：拥有土地，增值空间大，更加保值。

缺点：前期投入资金大，管理和维修成本高，出租的空置率在有些地区会较高，尤其是面积较大，租金较高的HOUSE，出租有一定的难度。租客的管理比CONDO难度大。

投资CONDO/TOWNHOUSE

优点：前期投入小，10-20%房价的前期投资，利用杠杆的作用，3-4年以后，在房地产市场向上的情况下，可以获取较高的回报，前提是要选对CONDO；出租空置率低，租客管理相对简单。

缺点：升值空间有限，管理费可能不断升高。