最近一段时间以来，海外房产投资因为政策的变化而面临诸多变数。诸如美国，加拿大和澳洲新的税收政策，中国的新外汇管制政策出台，以及英国脱欧等变化，给投资海外房地产的投资者心里多了一些不安。
很多想投资美国房地产的中国投资者，由于经历过中国炒房投资暴利时代，误以为美国房地产也会如此。所以在对美国差异化的市场分类一无所知的情形下，大家最容易犯的一个错误就是一夜暴富的心理，然后人云亦云地不做任何市场分析、评估的跟风投资。尤其跟风某些只在中国销售的项目，投资达不到预期，甚至被欺骗…… 
对于想投资房地产的人来说，投住宅？还是投商业地产？这确实是个问题。那么今天地主君就来跟大家聊一聊美国的住宅房产和商业地产的区别。 
住宅，大家都熟悉，在美国的住宅类型分为：独立屋(或称：独立别墅）（single-family home）、产权公寓（condo）、联体别墅（townhouse）、公寓。 
商业地产，涵盖面更广，有与我们的生活密不可分的零售类商业地产，如便利店、邮局、咖啡厅、电影院、加油站、餐厅、超市、药店，也包括酒店、公寓、写字楼、仓库、厂房，以及土地开发等等，都属于商业地产范畴。您随处可见的星巴克和麦当劳就是典型的零售类商业地产租户，其租约一般为房东免责型（NNN）。 
商业地产的回报通常以纯租金收益为基点，大部分为租客承担全部或大部分税费、保险费和维护费， 且租期长，强大的升值潜力还能在抛售时获得相当可观的收益，可谓一举多得。与国内常见的投机式 “炒楼” 不同，长期持有这些能够产生现金流、发展平稳、趋势有规律可循且具备升值潜力的地产才被视为真正的 “投资”。 
住宅，或商业地产，都是传统的投资模式，每个投资者的条件不同，要看自己适合投哪类。 
✔ 首先，预算
先明确自己的预算，预算可是决定你投资何种地产的先决条件。商业地产门栏较高，无论在美国的哪个城市，购买一处租户信誉良好的项目，基本上至少需要$100万的预算。而住宅地产就相对投入较少，只要资金到位，且预算和房屋要求符合市场现状，再找个靠谱房产经纪相信很快找到满意的房源并不是个难事。 
✔ 第二，贷款
一般来说对于中产家庭，一下让一个家庭拿出几十甚至上百万美金来做投资有点不切实际了，那么自然会考虑到贷款的问题。正因为住宅地产投资小，交易量大，银行贷款手续相对简单。那么有人会想问地主君，不是美国公民的也能在美国贷款吗？答案是YES。即使您不是美国公民，只要手续齐全也可以从银行获得40%-60%的贷款。另一方面，考虑到是商业地产的金额大、风险较高，普通贷款机构会要求更繁琐复杂的手续，而且审批时间较长。依项目而定，对没有类似投资经验的人，商业地产的平均贷款比例会在40-50%左右。 
✔ 第三，选择机会
美国有严格的土地规划限制（zoning），可用于居住的土地远多于商业，所以，住宅投资的选择多，也容易找到心仪的项目。但住宅用地内，是不会允许做任何商业用途的建筑存在。商业，尤其是零售类商业地产，适用的土地资源稀少，或选址有特殊要求（如繁华地段的临街或高速路口等），因此地段资源带来的升值空间也更有保障。
值得一提的是，休斯顿市区是没有zoning (土地用途限制) 的最大都市区。但并不意味着在休斯顿可以随意开发，政府的规划发展部门以及邻居对你的开发用途有否决权。 
✔ 第四，租约
既然是投资，那肯定就要考虑到对外出租的问题。普通住宅租约较短，一般是一年。如果赶上你的房子坐落在人气旺，租赁需求强劲的区域，租金自然会随着市场供需而浮动，出手也会相对较快。商业地产就不一样啦，租约时间长（一般是3-5年），如果是星巴克，麦当劳这样的租客大户来，租约可达10-20年，有些Walgreens这样的连锁药店，甚至会一口气签下40年。毕竟人家不可能一言不合，偌大的超级市场说搬明天就要连夜搬走啊~除此之外，许多零售地产的租约会规定租金的年涨幅，这样一来，既无需为寻找租客发愁，又可以拥有持续上涨的现金流。对于手头宽裕有长期计划或者有家族资产传承需求的投资者，地主君觉得商业地产还是不错的选择的。 
✔ 第五，管理
尽管房地产投资是目前美国市场上最稳定最靠谱的投资之一，但是任何投资都是有风险是毋庸置疑的。投资者在做房产投资时应该有这个心理准备，同时还应该具备预测和规避风险的能力。说到住宅地产，市场好了涨涨房租，市场不好时候适当降低租金，出租后的管理通常在8-10%之间，算投资回报时也要一并扣除。如果多租户的商业地产通常会雇佣专业的物业经理，费用在报税和算投资回报时会扣除，节省投资者的时间和精力。 
✔ 第六， 抗风险能力
 不论经济形势好坏，住宅是刚需，即使经济危机期间，价格市场低迷，但出租市场会更活跃，投资者往往是出手买入的好时机。“没有租不出去的房子，只有租不出去的价格”，略降租金，投资回报还是非常有保障的。而商业地产，除公寓项目外，其他类型的商业地产受经济形势和行业兴衰影响明显，租金波动也比住宅明显。 
最后的最后，也是地主君特别想要提醒大家的，无论住宅和商业地产投资动辄几十万甚至上百万，可以称得上是一个大工程。无论是地产选择、购买和出租管理，还是新建房的选址、建造和出售等等，都不是一个人单打独斗能完成的事情，房地产投资者一定要有团队精神，要善于利用房地产经纪人、贷款经纪、律师、会计师、管理公司等各类专业人士的知识经验，帮您把好投资的每个步骤。
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