投资发展专题‖ 在美投资商业地产面面观…

根据第一财经日报报道，至2017年6月，中国买家已拿下美国三成商业地产。中国论述商业地产做到“炉火纯青”的，要数万达集团。万达涉足的产业集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等。在美国，西蒙集团（Simon Property Group）是全美最大的商业地产运营商，也是北美最大的零售地产上市公司。西蒙的国际化版图迈向欧洲，而万达早就在美国看好了商业地产市场，从收购美国院线AMC开始扩张美国市场。

为何国人进军海外商业地产，美国的商业地产与中国有何不同之处？

-商业地产具有的优势-

住宅用地：是根据周围民用地产来比价和评估价值，同时受到如人口，城市、生活便利度，学区，交通，未来城市规划发展，整体经济等影响。

商业地产：美国的地产投资，主要是指商业地产。顾名思义，主要看的是土地的商业价值，土地上的商业占很大影响比重，同时，这个价值会根据商业品牌，合约，租金估值的不同而不同，因此，签订什么样的合约，选择什么样的租客，对商业地产的价值也很重要。

选址

购物中心或者超市的存在，能够充分带动周边客流，形成“聚成”效应。购物中心充分考虑客流规律和人群集散流向，集合各类餐饮，生活娱乐，购物品牌聚成，占有率及覆盖率，自然形成“市场”，购物的顾客人数多，客流量大。如有大品牌进入，更能增强“聚成”效应。

Cap rate 未来商业价值估值

通常出租回报率 (Cap Rate) 通常在4% 到9%之间,也有一些小型的购物中心，回报可以更高。

更高收益：商业地产现金流较高除带来增值收益收益以外，还有经营运作收益，可以实现8-15%的年化投资收益，而住宅地产的年化收益普遍在3-6%。

“越老越值钱”：一旦成为旺铺，将飞速升值，带起聚成效应，“越老越值钱”。住宅地产有一个很大的制约，就是年份。住宅的价值会随着年份的久远而贬值。一旦住宅周边建起了更新的住宅，贬值会更加快速。而商业地产一旦成为旺铺，聚成效应会带来更长久的增值，同时不断增加竞争力。

-美国商业地产投资-

投资收益高 商业地产投资高于存款和一般债券，且未来还有一定的增值空间。
合理税收减免 投资美国商业地产所产生的利润可以通过折旧的方式抵扣掉，而且在抵扣年限全部用掉后，还可以进一步用其他的税收政策来置换可以根据相关的税收政策通过合理途径延迟或规避税收。
分散风险 商业地产作为一种投资产品，其上涨和下跌的时间周期与其他投资产品(如高科技股票、债券、贵金属)的走向不同，可以起到分散风险的作用。
易于控制 地产作为实实在在的建筑物，比较直观，投资者可以了解其所投资地产的经营状况、室内装修等。

-美国新税改的影响-

美国30年以来的最大税改，更奠定了商业广场在未来蓬勃发展的基础。相关阅读：新税改后的美国置业规划，商业广场成为 “新宠” ？

税改落地，企业税收负担下浮，利好商业发展。 2017年底，“减税与就业法案”（Tax Cuts andJobs Act）对企业进行减税，并鼓励企业带回留存在海外的收入，阻止就业与企业外流。企业税从35%下调至21%。
将企业带回美国，并促进美国投资发展。如果这些措施成功落实，可能会增加对办公空间、制造设施、数据中心和其他物业类型的需求。全世界资金流入，寻找投资机会。
经济和贸易政策。 失业率新低，家庭收入增大，股市升值，商业广场需求增加。
房地产税减免。 新税法对房地产投资者（包括开发商人、建商、出租物业主）利多，开发商和出租物业收入若符合相关条件，则净收入的20%可抵消免税，这对美国商业地产业是非常有利的。更有人认为此项税改是川普在造福同行业人士。

-美国商业地产投资环境背景-

CPI消费指数增长：过去6年，CPI通胀率一直低于20年平均值2.2％，并在2016年达到了2.1％并且在17年仍然存在。消费者价格指数是在预测未来三年中，预计将高于长期平均水平：2018年为2.30％，19年为2.50％，20年为2.45％。

CAP rate 资本化率增长：资本化率从2017年（4.98%）后，开始持续增长，2018年为5.1% ， 2019年为5.2%， 2020年为5.3%, 并在长期来看有增长趋势。

净租赁地产在美国被认为是最稳健房地产投资之一。商业地产租金会定期增长，现金流可靠。净租地产NNN（Triple Net)，第三方费用由租客承担，租户一般是美国直营连锁店或加盟公司，星巴克，麦当劳，都是这样的租赁模式。倘若真的危机发生，租户歇业，投资者仍拥有相关物业的产权。在2008/09年美国金融风暴期间，商业净租赁地产跌幅约是15%，远低于整个商业地产平均40%的跌幅。也是从大衰退中最早复苏的物业种类。

长远来看，商业地产比住宅地产有更高的抗风险性，一旦形成聚集，更有不可复制性，催生源源不断的新收益点。