撰稿 Taola | 排版 Nancy | 校对 Max
社区组织拉海纳·斯特朗（Lahaina Strong）及其支持者于3月在卡纳帕利海滩（Kaanapali Beach）游行，要求有尊严的住房。
夏威夷州正在推进两项法案，允许各个岛屿的县逐步淘汰短期租赁物业，如果通过，这些县将有权取缔度假屋租赁。
这项引起争议的法案将短期投资性房产所有者和在线平台（例如 Airbnb 和 VRBO）置于对立面，而房屋倡导者和酒店将从中受益，游客在夏威夷的住宿选择也会因此重新定义。
支持者认为这项法案是解决夏威夷州系统性住房危机的一大利器，该危机在 8 月 8 日拉海纳市发生夺走 101 人生命、摧毁 4,000 套住房单元并造成数千人流离失所的野火灾难后进一步恶化。支持者希望，如果法案获得通过，最终将为茂宜岛居民提供充足的长期住房，并惠及其他深受短期租赁影响的岛屿地区。
“人们离开家园，甚至有人自杀，他们再也承受不了了，”非盈利组织“茂宜岛明天基金会”主任阿尔伯特·佩雷斯告诉旧金山门户网站 (SFGATE)。茂宜岛警察局报告称，从 8 月 8 日火灾到 12 月期间有 10 人自杀。
夏威夷原住民进步委员会最近的一份分析估计，自火灾以来，至少有 1,000 名居民离开该岛，他们加入了成千上万出生在夏威夷但现在居住在美国大陆的其他居民行列。
去年的人口普查数据首次显示，居住在美国大陆的原住民夏威夷人数量首次超过了居住在祖先家园的人数。
乔丹·鲁伊达斯是“强韧的拉海纳”组织的创始人兼组织者，他支持这两项法案的通过。
"通过 Zoom 电话，待在位于卡纳帕利海滩的帐篷里，她说道：'想到我的 keiki（孩子们）和我未来的孙子孙女可能无法留下来住在夏威夷，这让我备受煎熬。'"
三月份在卡纳帕利海滩举行的拉海纳斯特朗集会上的众多标志之一。
为了让后代子孙能够留在夏威夷生活，露易达斯 (Ruidas) 从 11 月份开始就和几十名其他火灾幸存者和倡导者一起，在卡纳帕利海滩 (Kaanapali Beach) 这个著名的度假胜地搭帐篷露营，要求提供长期、体面的住房。他们的目标是向公共官员施压，将短期租赁物业改建成房屋，尤其是在历史悠久的拉海纳镇上方，那里的房屋库存中有 87% 是度假屋。
“如果我们继续走错误的道路，不去控制那些在整个夏威夷，而不仅仅是茂宜岛，正在肆虐我们住房危机的短期租赁，那么离开的当地居民数量将会非常不利，” 她补充说。
01
立法中的“阿罗哈精神”
1838 号众议院法案于 3 月 28 日通过了最后一次委员会听证会，即将提交参议院进行最终表决，然后返回众议院。2919 号参议院法案需要在 4 月 11 日之前通过三次审读才能继续。两项法案都必须在 5 月 3 日立法会议结束之前达成最终协议才能提交给州长。
在最近的一次听证会上，许多反对这些法案的论点都基于其合法性。
“我认为这是一个非常不公平，而且可能是非法的法案，它会在以后给你带来很大的麻烦...... 这也对阿罗哈精神非常不公平，” 来自马林县的医生、茂宜岛兼职居民梅里尔·尼萨姆 (Merrill Nisam) 说。尼萨姆拥有两处房产，其中一处是他希望退休的地方，但他觉得如果没有另一处短期租赁房产，他将负担不起。
其他发言者担心他们会面临房屋被法拍，或者逐步淘汰短期租赁会影响他们为旅行医疗人员或探亲家属提供住所的能力。有些人反对该法案是因为短期租赁可以帮助支付医疗费用，另一些人则说这会消除管家、物业经理和承包商的工作。
爱彼迎的律师、夏威夷前总检察长戴维·路易 (David Louie) 表示，问题在于非法短期租赁和缺乏执法，而他认为这些问题都没有得到解决。他辩称，这两项法案按照目前的状况都是违反宪法的。
然而，夏威夷州现任总检察长安妮·洛佩兹 (Anne Lopez) 在几天前提交的一份法律分析中表示，1838 号众议院法案是合宪的。该分析还指出，可以制定更多的条例来进一步防止可能出现的任何违宪情况。
02
被驱逐的居民
根据夏威夷大学经济研究组织 (UHERO) 的数据，全州 56.5 万个住房单元中，超过 3.3 万个（约 5%）被列为短期度假屋租赁，其中 82% 发布在 Airbnb 上。在这些房源中，惊人的 52% 由州外居民拥有，其中 27% 的居民拥有 20 个或更多的单元。这些数字还不包括非法出租屋，这可能会使度假屋总数增加数万个。
该研究还指出，虽然许多因素导致住房成本高企，但短期租赁无疑会减少长期住房供应并推高租金和房价。茂宜岛、考艾岛和欧胡岛目前的房屋中位价格均超过 100 万美元。
参议员贾勒特·凯奥霍卡勒 (Jarrett Keohokalole) 是其中一项法案的提案人，他代表了欧胡岛上的凯卢阿社区。他说，由于度假屋租赁的激增和住宅改建，该社区在过去 20 年里发生了巨大变化。
参议员贾勒特·基奥霍卡洛尔（Jarrett Keohokalole）表示，瓦胡岛的凯路亚镇已经从一个住宅社区变成了一个充满度假出租屋的社区。
“我们看到传统上由单户住宅组成的内陆社区正在被大规模改造成专属度假屋租赁物业，”凯奥霍卡勒告诉旧金山门户网站 (SFGATE)，并补充说他的选区在过去七年里居民大量流失。
这些法案，尤其是 1838 号众议院法案，还试图修改一项已有 50 年历史的种植园时代法规，该法规规定用于住宅目的的土地不得逐步淘汰。这项法规的制定是为了防止县政府出于发展甘蔗种植园的目的而逐步淘汰住宅用地，凯奥霍卡勒表示，甘蔗种植园臭名昭著地驱逐了居民社区。
去年，夏威夷短期租赁法律联盟在联邦法院利用这项法规挑战了 2022 年檀香山市的一项法令，该法令将短期租赁重新定义为最少 30-90 天的租赁。法官同意了该联盟的观点。
“具有讽刺意味的是，这项法规正被用来允许来自州外的商业利益集团推动社区的驱逐和 gentrification（绅士化），”凯奥霍卡勒说。立法者希望修改该法规，以反映当今的夏威夷，即居民大量离开的夏威夷。
凯奥霍卡勒并不认为法案的通过就自动意味着县政府将逐步淘汰所有度假屋租赁。他只是认为土地用途应该由最接近社区的县政府来决定。
03
火灾幸存者住房
八月发生的大火使夏威夷本已严峻的住房危机升级到了一个紧迫的关头。这些法案的提出是为了回应来自社区组织的公众压力，例如主要由火灾幸存者组成的 Lahaina Strong 组织。
Lahaina Strong 最近举行了一场有 300 多人参加的游行，他们聚集在 Kaanapali 的度假村前，要求州长 Josh Green 和市长 Richard Bissen 立即采取行政行动，提供更多体面的住房。
“住房是我们夏威夷州问题的核心，”州长 Josh Green 在 2 月份的新闻发布会上表示。“这场大火揭示了一个清醒的现实，我们有太多的短期租赁房屋，由来自大陆的太多个人拥有，这太荒谬了。我们的人民理应得到这里的住房。”
绿党自从去年 12 月份以来就一直威胁要在茂伊岛对短期租赁实施暂停令，因为他一直在尝试激励西茂伊岛至少 850 名短期租赁房主向火灾幸存者开放他们的房屋。但他最近宣布不会实施暂停令，因为官员们找到了安置受灾家庭的最低数量的住房。不过他补充说，他们致力于打击非法租赁行为。
社区组织拉海纳·斯特朗（Lahaina Strong）及其支持者在卡纳帕利海滩（Kaanapali Beach）游行，要求有尊严的住房。他们希望将短期租赁转换为房屋。
Lahaina 社区中的许多人希望实施暂停令。
“你开车穿过你的城镇，它被烧毁了，你开车穿过没有被烧毁的地方，那里却住着游客，”火灾幸存者 Courtney Lazo 在 Green 宣布后的一次 Lahaina Strong 新闻发布会上说，“他们可以安全地住在你的家乡，睡在你的家乡，而你却不能。这真是难以接受，”Lazo 说，她补充说她的家人已经在 Lahaina 居住了几代人。
截至 3 月份，仍有 3,000 多人住在酒店，他们有时会被转移到其他酒店。联邦紧急事务管理署 (FEMA) 支付这些住宿费用，该计划将于 4 月 10 日结束。该州正在寻求延期。
04
并非易事
即使短期租赁逐渐减少，也不能保证当地居民能够买到负担得起的住房。
“大多数人似乎都专注于增加供应。夏威夷面积狭小。即使你把整个岛屿都盖满房子，也并不意味着价格会下降到足以让我们与这里的百万富翁竞争，”毛伊岛明天基金会 (Maui Tomorrow Foundation) 的 Perez 说。
该法案的支持者希望将度假租赁改造成住宅。
Perez 提倡自愿的永久产权限制作为解决方案，该限制优先为当地劳动力及其家属提供住房。这在加利福尼亚、科罗拉多和怀俄明州的 23 个不同的山区度假小镇已经得到采用。产权限制 在房产契约上附加条件，规定某些限制或可接受的用途。
05
税收损失并非大问题
佩雷斯认为，即使短期租赁收入减少也并非大问题。只要茂伊岛能收回 1000 个短期租赁房源并将它们转换为长期租赁，仅需将非自住房屋的税率提高 7% 就能弥补财政赤字。目前，茂伊岛实行的是累进税制，非自住房屋的税率远高于自住房屋。
房地产税几乎占茂伊岛收入的一半。去年，该县从房地产税中获得了 4.32 亿美元，而从暂住税中仅获得了 6000 万美元。
“虽然游客确实为该州带来了税收收入，但居民也为该州带来了税收收入，”夏威夷大学马诺阿分校的经济学教授迪伦·摩尔 (Dylan Moore) 告诉《旧金山门户报》。夏威夷税务局最近的一份新闻稿指出，由于过去几年高昂的住房成本导致 36,000 名当地居民大量外流，造成税收损失 1.85 亿美元。
税务局没有对短期租赁损失的影响进行任何成本分析。（事实上，夏威夷是唯一一个在立法之前不做成本分析的州。）
对于一些人来说，关于夏威夷短期租赁以及如何监管它们的争论归结为一个简单的选择。
“如果我是一个决策者，试图权衡 “人们离开和自杀” 与短期租赁业主经济利益之间的关系，”佩雷斯说，“我将不得不更加支持那些受到严重影响的人们。”
END
感谢你为我停留
Ref参考文献:
https://www.sfgate.com/hawaii/article/hawaii-short-term-rental-vacation-bill-19382321.php
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