在上海乃至中国的城市更新史上，上海新天地是一个极具开创性和划时代意义的项目。在大拆大建的粗放式旧城改造开发背景之下，上海新天地开放式街区“整旧如旧”、“翻新创新”的建筑改造理念，开创了中国城市旧城改造的全新模式，更为上海缔造了一座城市文化地标和一张历久弥新的城市名片。
而上海新天地所属的“太平桥旧改项目”，历经二十余年的深耕建设和不断升级，在城市功能创新、规划理念创新、旧改模式创新、设计理念创新、运营模式创新、社会公益创新、金融资管创新等多个维度上均做出了先锋性的探索示范，实现了从“文保更新”到“区域升级”再到“城市引领”的全面突破。
更新类型：城市功能结构优化升级，历史文化街区修缮更新
项目地址：原卢湾区，今黄浦区，太平桥地区
占地面积：约52 公顷
总建筑面积：219,000平方米
产权出让方式：定向招标、协议出让土地使用权、公开竞标等多种出让方式
更新主体：瑞安集团
更新周期：1996-今，20年，持续更新中
获奖荣誉：
  • 福布斯全球 20 大文化地标
  • 世界银行全球 URBAN RENEWAL 经典案例
  • 美国2003 年度Urban LandInstitute( ULI) Award for Excellence 大奖（新天地·北里）
  • WELL 健康社区标准（试行版）认证银级（全球首个）
【目录】
01·溯源地脉
人文源起太平桥，中西合璧石库门
02·承旧启新
上海新天地，让昨天、明天，相会在今天
03·持续更新
太平桥社区，打造城市核心国际综合型社区
04·未来引领
大新天地战略，打造上海CAZ高地和示范区
【正文】
上海新天地是一个动态演变的区域级城市更新项目，更新周期长达20余年，且至今仍在升级，并已拟定了下一个20年的拓展战略。空间上的体量和时间上的纵深，决定了这个项目的更新改造绝非一次成形，往往新的地块还未开发，旧的建筑已进入二次更新，新旧协同，有机迭代，“上海新天地”的认知也在这个进程中不断被刷新和重塑。
要理解上海新天地，不能拘泥于地理空间上的边界，还要考虑到项目不同阶段所处的城市格局与时代背景，这需要从曾经的太平桥旧城区说起……
01地脉溯源

人文源起太平桥

中西合璧石库门

太平桥地区的演变历史

源起

太平桥地区源于一座古桥，该桥位于打铁浜、晏公庙浜汇合处(今顺昌路、自忠路口)北侧，东西向，木质，建于19世纪末，1912年拆。
1923年商务印书馆实测上海城厢租界地图上标注的打铁浜和太平桥（注：图中吴淞江路为现今太仓路东段；桂林山路为现今顺昌路自忠路以北段；平济利路为现今济南路；茄勒路为现今吉安路；葛罗路为现今自忠路；喇格纳路为现今崇德路，图中标注的是格纳路）
太平桥为上海西乡居民入城水陆要津，临近香火鼎盛的晏公庙和上海官绅士民公祭亡灵的厉坛，久之，桥边寺周渐出现茶肆饭摊，以点带面，桥名逐渐演变为片区名。（太平桥从“桥”到“片区”的认知演变过程，与新天地从“街区”到“片区”的认知演化过程极为相似。）

繁荣

清光绪二十六年(1900年)，打铁浜、晏公庙浜以北划入法租界。随着隶属的变化，且位于华界与法租界交接处，太平桥地区得缝隙效应之利，居民渐众，形成太平桥、南阳桥、打铁浜3个集市，20世纪初，太平桥环周已有摊店百余个。
顺昌路早期影像（推测为20世纪20、30年代）
随着上海与租界人口日增，一批批旧式里弄住宅纷纷兴建于此，人气渐旺。1914年法租界第三次扩张，太平桥地块全部划入，旧里民居兴建加速。据《1917年法租界西区图》，太平桥地区市廛云集，鳞次栉比，罕有隙地。到30年代中叶，以今顺昌路自忠路口为中心，环周有各种商店及各种服务业网点130多家，百业汇聚。
1929年上海市区地图中的“法新租界区域图”局部，红圈内基本上就是现今的“新天地”区域
1947年上海市行号地图中的兴业路、马当路、太仓路及顺昌路周边区域。沿路可见大量商号

思潮

太平桥地区近百年发展史中，折射着中国近代历史的大变动，留存了丰厚的历史底气，诞生了影响后世国祚的文化思潮。
这里留存了许多史迹和著名文化单位与文化名人的活动旧痕，如光复会总部、民国法政大学、中华革命党秘密机关、陈独秀寓所、《星期评论》编辑部、首印中文全译本《共产党宣言》的又新印刷所、上海机器工会临时会所、《中国青年》社社址、法商电车电灯公司工会早期会所、中共江浙区委党校、中共与共产国际联络的秘密电台、中共江苏省委印刷厂、辣斐大戏院等。
20世纪30年代拍摄的辣斐大戏院
其中，最为重要的是中国共产党第一次全国代表大会(简称中共一大)会址。民国10年（1921年）7月23日至30日，中国共产党第一次全国代表大会在上海望志路106号(今兴业路76号)楼下仅18平方米的房间里举行。
中共一大会址
1949年之后，上海百废待兴，中共上海市委于1950 年9 月组织专人，积极寻访一大召开的会址。1951年，中共一大会址被确定，图为会址确定时的外墙面。

市井

1949年后，经公私合营、网点调整，太平桥片区则渐发展为卢湾区一街三市(一街指淮海路商业街，三市指打浦桥、太平桥、鲁班路斜土路口)之一，成为地区性商业中心，各种商店齐全。至20世纪90年代中期，太平桥商业中心有12种行业，58家商店，其中以农副食品与餐饮业最为兴盛。
顺昌路自忠路路口，摄于1997年。汪志星图
自忠路农贸市场，摄于1997年。汪志星图

石库门里巷的兴起与破败

太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，是从城边集市发展起来的传统商住区，曾隶属法租界，华洋混居，人口密集，因此形成了独特的在地文化，比如商贸来往频繁市井文化兴盛，许多街道的名字为法文音译，建筑也以中西合璧的石库门为主，是上海海派文化的一处缩影。

上海的石库门

上海的石库门建筑始于19世纪中叶。上海开埠后，起初华洋分居，出现外国租界。1860年，江浙一带大批躲避“太平天国之乱”的难民涌入租界避难，其中既有带着财产的富人，又有手工业者、农民。租界当局视为发展经济的机会，欧洲的建筑师设计了外墙为欧式联排屋，内部保留天井、客堂、厢房的江南民居特色的住宅。为迎合居民追求安全的需求，在住宅的“门”上选用花岗岩石料做门框，黑色厚重木料为门扉，既坚固又显身份，深得上海人青睐，称为“石库门”。
之后几十年，开发商在不同时期，建造了不同风貌的石库门里弄，在上海多达9000处，曾占市区全部住宅面积的六成以上。石库门是中西合璧的产物，也是华洋混居的开始。石库门成为上海历史的一部分，成为上海城市建筑的一个独特风貌。
到了20世纪30年代中期，随着新式里弄和花园里弄的兴起，石库门开始逐步下沉为城市下层居民的栖身之所。

太平桥的石库门

太平桥的石库门大多建成于20世纪初，从1914年法国人第三次扩张租界，填河筑路，开发房地产，形成这片石库门建筑群，太平桥地区也逐渐发展为上海最大的成片石库门里弄之一。
1948年太平桥地区（局部）航拍地图
中共“一大”会址前后两个石库门旧街坊原貌
建国后因为住房紧张，太平桥的石库门被分割改建、向外搭建，街坊狭窄，整体风貌凌乱破败。因为没有卫生设备，多户人家合用各种公共设施，一栋房住着十多户人家，共用一个灶披间是普遍情况，居住条件十分恶劣。
1991年拍摄的嵩山路顺昌路附近的民居。既有石库门建筑也有极具上海本地特色的“绞圈房子”
石库门建筑虽然采取了西式建筑的立面，但其房屋结构却非西方建筑的砖石结构，仍为中国传统建筑的砖木结构，木质梁柱若不注重修缮极易受潮腐朽。而太平桥地区的石库门建筑由于长期超负荷使用，且缺乏保养、年久失修、门框也为破旧不堪，房龄全都在70-80年，有的甚至超过100年历史，成为危房旧屋，部分建筑亟待重建。
直到90年代末，伴随着上海大规模城市建设浪潮的到来，成片具有浓郁海派特色的石库门街区逐渐消失。地铁一号线卢湾区淮海中路段的建设，给街道两侧的城市空间形态、城市产业模式，还有人们生活方式的升级带来了发展机遇和挑战。而太平桥地区陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，太平桥地区系统性旧城改造的时机逐渐成熟，成为卢湾区城市更新的重要课题。
1998年改造前的太平桥旧里（图片来源：方志上海）
02承旧启新

上海新天地

让昨天、明天，相会在今天

1996年，上海市拟对位于市中心的太平桥棚户区实施改造，当时的卢湾区政府启动了太平桥地区的旧城改造计划，并最终委托瑞安集团承担太平桥地区重建计划的再开发任务。

1996-1997：探索规划

关键词：太平桥地区重建计划
主要内容：前期探索、建立合作、明确定位、整体规划

城市渊源

瑞安集团对上海城市开发建设的前瞻性布局可以追溯到80年代。
1984年，上海市政府代表团就土地改革制度赴港调研交流学习，沪港两地专家共同寻找改革的新路径。
1986年，包括瑞安集团创始人罗康瑞在内的七位香港地产界、法律界、金融界、工商界专业人士，被聘任为上海市房地产改革咨询顾问。
1985年，瑞安地产和上海团市委在陕西南路合作建设了“城市酒店”。
1988年，瑞安地产全程参与上海市首块公开招投标地块——上海虹桥经济技术开发区的招标。
1988年12月，罗康瑞（左）在香港上海实业有限公司参加座谈
可以说，瑞安集团不仅在制度探索层面与上海的土地制度改革有着深厚的渊源，更在具体实践层面深度参与了上海房地产开发的早期实践。这为瑞安集团能够参与平桥地区重建计划埋下了伏笔。

委托更新

1996年5月，受上海市政府邀请，经过多次协商，瑞安集团与卢湾区政府签署了《沪港合作改造上海市卢湾区太平桥地区意向书》，协议出让土地使用权，由瑞安集团主要承担再开发任务，通过土地分块批租获得太平桥地区全部52公顷土地的“优先开发权”。采用“市场运作、政企合作”方式促进该区域的城市更新，确立了“整体规划、成片改造、分期开发、总体平衡”的开发原则，开启太平桥项目的建设。

政企合作

为了高效推进更新工作，原卢湾区政府与瑞安集团双方达成“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与”的总体改造原则，并通过成立合资公司，主管单位直接审批管理等举措，保证项目顺利实施。
上海新天地与多方主体的关系模式，图片来源：《从新天地到老门东——城市更新中历史文化价值的异化与回归》

A.成立合资公司，联手实施改造

在太平桥项目的旧城改造过程中，采用了合资的形式，瑞安集团与区一家国资背景的开发商合作，后者是瑞安集团的名义合作伙伴，仅占该项目投资股份的很小一部分。这一合资形式，是一种政府与私营部门间的合作形式，政府既可以通过这个名义合作伙伴与瑞安进行合作、沟通和协调以及负责拆迁安置等某些具体业务，从而参与到整个改造项目中，避免出现被排斥出项目进程的被动局面; 另一方面，瑞安借助这个名义合作伙伴，能更好地与政府相关职能部门做好沟通协调工作，使得项目开发进程更加顺利。

B.主管单位直接审批，高效推动流程

新天地项目从修规到方案以及“两证一书”都由市规划管理局直接审批管理，而区规划管理局则做了大量的协调工作，修建性详细规划是由区规划管理局上报，项目（单体）方案由瑞安集团直接报市规划管理局审批。

总体规划

A.初期设想：综合商住

在最初的计划中，区政府的远景目标是“到21世纪不落后”。原卢湾区政府（规划局）作为规划编制的委托和组织机构，预先制订的设计任务书对于改造成果内容要求包括太平桥地区改造后的居住人口总量为3万人，将地区定位为综合商住用地，以及“十年拆平，十五年建成”等规划设想。

B.目标提升：优化城市功能结构&提升成熟时形象品质

随后，原卢湾区（现已并入黄浦区）政府为适应市、区两级政府对中心城区的发展定位、功能开发和城市建设要求，对区内旧区改造目标提升为优化城市功能结构和提升城市形象品质的高度。不仅要着眼于改善市民生活，更要实现促进卢湾区经济增长的产业结构升级和功能空间置换，大力发展以“现代服务业”为主导的第三产业。而“太平桥”地区改造计划的具体定位是通过改造、开发和利用，改善该市中心地区的功能和设施，提高该区的社会经济效益。
卢湾区区位图

C.理念创新：未来的“城市社区”

卢湾区希望借鉴国际城市开发的先进经验，对这一地区进行更新。为此，瑞安邀请了世界有名的城市规划设计事务所美国S.O.M国际有限公司来做整体规划。
当时的城市现代化建设的普遍做法是将工作区、生活区、娱乐区等功能区分开，但是S.O.M预判限制汽车、倡导步行、工作与生活相融合将成为21世纪的生活方式。立足“上海从工业经济向国际经济、贸易、金融中心的服务业经济转型”的角度，S.O.M提出采用国际先进的“城市社区”整体规划理念，主要是步行优先、公共交通便捷、功能区合理混合等。这是一个理念超前、跨越式发展的城区重建规划方案，得到了市、区政府领导的认同。对城市未来发展的超前预见性，正是上海新天地至今仍历久弥新的原因。

D.规划落地

经过漫长的规划探索阶段，政府、企业、设计团队的多方思考，最终落实为《上海市卢湾区太平桥地区控制性详细规划》，规划范围：东临西藏南路，南至合肥路，西临马当路，北抵兴安路、崇德路。占地 52公顷，总建筑面积130万平方米，共有19幅土地组成(不包括瑞安集团分别拥有15%权益的第107号地块及108号地块两幅土地)。
规划借鉴国际经验，结合上海里弄的城市纹理，保护历史文化遗迹，创造现代化新城区的城市特征，为旧区成片改造探索新的模式。定位为形成集商业、办公、文化娱乐、居住等功能为一体的现代化商住综合区，主要可分为：“一个中心”、“两大功能区”、“两条商业轴”和“三条绿轴”。
太平桥旧改项目功能结构分析图
在具体规划中：中部的人工湖突出太平桥地区历史上河滨交错的独有特色；南部为层叠分明的三个居住区组团，提高居住容量；北部为商业、办公、宾馆区组团，与淮海中路商业街相连；东部为商业办公娱乐区，适应各年龄层次需求；西部是以中共“一大”会址为代表的历史文化保护区，并与上海传统建筑形式———里弄石库门建筑相吻合，发展艺术、古董、家具、餐馆等商业。既保护历史风貌，又维持地区活力。规划还更新和完善了市政配套设施。

1999-2002：修缮改造

关键词：文保修缮、上海新天地开放街区
主要内容：“一大”会址、新天地北里、太平湖公园、新天地南里、翠湖天地1期
太平桥地区整体规划仅仅确立了区域未来的发展方向和更新目标，接下来，具体落实旧式里弄石库门街区的改造和升级，成为卢湾区和瑞安集团的首要任务。
太平桥项目建设初期，为迎接2001年中国共产党80周年庆，需要提前修缮项目内的“一大”会址，同时改造会址前后两个石库门旧里巷。于是，瑞安调整了项目的开发顺序，首先启动会址周边的旧区改造，就是新天地所在地块——位于太平桥地区西北部的109号、112号地块，东临黄陂南路，西至马当路，南临自忠路，北至太仓路，总面积 29706平方米。

改造定位

在这个面积不到2公顷的地块上，建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的石库门建筑，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。由于其在历史意义、文化、社会影响、城市精神等方面的独特性，地理位置优越，街区风貌得以整体保留。
但对于旧城区旧式里弄如何改造，当时国内并没有直观成功的案例可以借鉴。瑞安集团认为，石库门是上海独特的建筑群体，如果能把石库门里弄的外貌形态保留下来，内部增添现代化的配套设施，那么上海的城市文脉记忆与城市未来生活可以在今天精彩呈现。瑞安集团主席罗康瑞当时用了一句凝练的话概括：“昨天、明天相会在今天！”
因为是“一大”会址的所在地，瑞安集团在对项目命名时采用了中国的拆字法：“一”加上“大”就是“天”；“天”要对应“地”，天地交泰，阴阳和合，对立统一；因为这是一个从20世纪到21世纪的跨世纪项目，就用“新”字概括。同时寓意中国共产党带领中国人民创造了全新的天地，故此“新天地”是案名，也是愿景。

设计规划

A.政府规划

1997年上海市城市规划设计研究院和卢湾区人民政府先后编制《太平桥109号、112号地块修建详细规划》，该规划1998年经市规划局批准开始实施。
《太平桥109号、112号地块修建详细规划》借鉴国内外保护历史文化遗迹的成功经验和作为中西文化交融的国际大都会与典型里弄建筑的城市发展文脉，对极具有特征的石库门建筑予以保留，维持其旧有面貌但赋予新的功能。新方案占地 3万平方米，楼面面积为 55660平方米，总容积率1.87。布局上以“一大”会址为中心，沿兴业路两侧布置与文化、历史相关的商业和娱乐设施。南部新建具有上海中西合璧风格特征和富有时代气息的新型多功能建筑。规划区中又建有南北步行商业街作为主干道，将各种不同区域功能组成一个整体，并安插以小见大的绿化景观，赋予其美观幽闲的环境。使该地块成为既具有上海传统建筑历史风格又具有面向21世纪现代化气息的标志性的建筑群，真正辟成一幅“新天地”。

B.设计创新

由于新天地项目不是一般的老建筑保护，涉及历史建筑和现代建筑，要将上海的历史人文和现在的生活环境结合在一起，需要多方面专家出谋划策。瑞安罗瑞康找到了曾经操刀美国波士顿法尼尔厅市场的设计师本杰明﹒伍德担任上海新天地的首席设计。
作为上海新天地的总设计师，本杰明﹒伍德在接下这个项目后并没有马上着手绘制图纸，而是不远万里飞到中国，先在上海生活了几个月，住进了石库门，还买了辆自行车，每日里带着一个录像机穿梭于石库门间的狭窄巷道中，寻找灵感。之后再回到美国，才开始动手设计。
基于对上海石库门的亲身体验，本杰明﹒伍德主张一个城市对新旧事物要有所取舍，一些旧房屋要拆掉，一些历史建筑要保留保护，同时要有一些新的建筑，这样才能体现城市的发展轨迹。他提出了具体的改造方案：以现代的设计观清理、重塑旧有的建筑格局；有选择地保留部分石库门建筑的外形，并进行内部改造；新建筑的造型、色调与固有建筑保持和谐，但外墙主要使用玻璃材料，凸显现代感。
瑞安提出一个石库门历史建筑开发性保护的创新理念和方案——改变原来的居住功能，赋予它新的商业功能，让石库门从私人空间变为共享空间。同时，石库门建筑外表“整旧如旧”，建筑内部完全现代化，让大家感受石库门建筑文化的过去，参与它的现在，见证它的未来。。
宋照青手稿太平桥地区的规划设计

改造实施

作为新天地项目的主要开发商，瑞安集团在新天地项目总投资高达14 亿元人民币，其中自有资金8亿港币。改造投资费用达7亿元，改造成本约2 万元/㎡；将原住民全部迁出，拆迁安置费用达6. 7 亿元，动迁2300户居民。

A.组建设计团队，协同工作

在具体改造过程中，瑞安组建了由美国伍德/佳帕塔设计事务所、新加坡日建设计国际有限公司、同济大学建筑设计研究院以及瑞安自身的项目规划团队组成的项目设计师精英团队，共同参与到项目的项目工作例会中，并于1998年底联合编制出“太平桥地区109号、112号地块改建项目建筑方案”。

B.还原石库门，整旧如旧

1999年，上海新天地进入施工阶段，采取了一些列建筑改造措施，大致可以总结为按图索骥、偷梁换柱、添砖加瓦、重振门户、重筑地基等：
按图索骥：从上海历史档案馆找到这片建筑的原始设计图，还原石库门建成时的样式。
偷梁换柱：原有砖墙不能满足休闲场所承重要求，因此掏空建筑内部的旧结构，加注混凝土的梁和柱。
添砖加瓦：石库门的青砖墙要重新使用，将拆下的14万块旧砖，标注英文字母，按序堆放，打磨干净作为建筑材料再使用。并对外围的四面砖墙注射进口的防水层药水，以修复砖墙的防潮功能，用文物保护的方法呵护石库门建筑。
重振门户：石库门的特色黑漆大门既要保存，又不能关闭拒客，就再装一道玻璃门，保住了室内的冷暖气，还可以让客人互相看见室内外的场景。
重建地基：现代生活不可缺少的基础设施都要在地层下面重新安排，弄堂要挖地3米深，铺设各种管道和消防水箱。
这一系列举措，让石库门建筑重获新生。虽然新天地80%的房子是经过重建的，但由于恰当地利用了历史元素，规划使用了石库门原有材料，才让“整旧如旧”成为可能。

开放迎客

经过为期三年的改造，2001年6月30日，上海新天地北里与太平湖公园竣工；7月1日，中国共产党建党80周年，时任国家领导人在上海新天地内的中共一大会址发表重要讲话。同年10月， AEPC会议在上海召开，上海新天地成为接待国际政要的“城市会客厅”。
2002年9月，新天地南里开业，上海新天地全面开放。
03持续更新

太平桥社区

打造城市核心国际综合型社区

自上海新天地开放式街区全面开业与太平湖公园开放之后，太平桥地区也进入了分期开发阶段，先后推出翠湖天地（高端住宅）、企业天地（写字楼）、朗庭酒店和安达仕酒店、滨湖道（购物中心）等组团，并不断升级公共绿地与道路等设施，打造了集居住、办公、商业、休闲娱乐于一体的大型城市综合社区。
太平桥社区更新历程

2003-2020：分期开发+二次升级

关键词：太平桥社区
主要内容：企业天地1期、2期+翠湖天地2期+朗庭酒店+安达仕酒店+新天地时尚+翠湖天地3期+企业天地3期（无限极）、5期+湖滨道+新里+翠湖天地4期+新天地广场

回归社交本真的太平桥社区

太平桥社区由西部上海新天地历史建筑重建区、北部企业天地甲级办公楼区、南部翠湖天地高档住宅区、东部综合性的购物娱乐商业中心、中心人工湖绿地组成的中央活力区共同组成。
太平桥社区土地使用规划图
经过20多年的耕耘，太平桥项目已发展成为兼具丰富商业、文化、生活和娱乐体验的文化地标和城市名片，并以“回归社交本真”的理念，打造文化及社交目的地。
太平桥社区
整个新天地太平桥项目逐步朝着城市中心理想社区的蓝图发展。商办面积近50万方，包括上海新天地、新天地时尚Ⅰ（原南里商场）、新天地时尚Ⅱ（原新天地时尚购物中心）、新里、湖滨道购物中心、新天地广场（原太平洋百货），以及第123、124地块（太平洋新天地商业中心），此外周边两栋酒店、多栋甲级办公楼和高端住宅叠加，连通1号线、8号线、10号线、13号线、14号线（在建）四个地铁站5条地铁线，覆盖三公里范围的175万+办公和住宅人群。
上海太平桥社区组团

不断更新升级的上海新天地

随着上海新天地项目的持续运营，以及外部商业环境的整体升级，上海新天地地区通过“新旧肌理同步有机更新”，始终不遗余力地进行着商业更新和业态组合优化的发展，逐步建立了具有标杆性的复合型商业零售空间，成就优质多元的都市核心社区。目前上海新天地已发展为五大片区：

1，上海新天地开放式街区

上海新天地开放式街区与2001年开放，在保留了上海近代建筑标志——石库门的建筑外观基础上，创新改造成为集文化、生活、餐饮、时尚于一体的特色地标。
位于新天地开放式街区内的THE HOUSE新里，于2015年由原先位于新天地南里的精品酒店改建而成，强调“创意体验”。该购物中心业态以跨界为主题，设有米其林概念餐厅、开放式厨房主题餐厅、零售与美食创意市集、艺术下午茶、匠人工作坊等各类创意商户。

2，新天地广场

新天地广场于2019年焕新开业，为瑞安广场的商业裙楼，1997-2017年间作为太平洋百货经营，2017年2月租期到期由瑞安收回改造升级，从原来的百货模式焕新升级为购物中心的体验形态。
更新改造后的新天地广场以“新女性潮流社交目的地”为定位，通过多元业态及浸入式场景体验，由外及内，由手及心，赋能都市社交，构建社群的共同价值。

3，新天地时尚Ⅱ

新天地时尚Ⅱ原为2010年11月开业的新天地时尚购物中心，旨在为中外设计搭建零距离对话的平台，成为中国设计力量的集聚中心。项目于2019年更名为新天地时尚Ⅱ与新天地时尚Ⅰ联动呼应，在潮流时尚细分市场进行深度探索，提升整个片区潮流体验的权重，打造潮流地标。

4，湖滨道购物中心

湖滨道购物中心是企业天地3号和5号的商业配套，2015年开业,作为以生活方式为主打、定位于“健康、运动、生活”的购物中心，瞄准商务白领和周边高端家庭各类诉求。

5，新天地时尚Ⅰ

新天地时尚Ⅰ为原先的南里商场全新升级而来，2020年完成升级，以Neo Luxury为品牌核心，聚焦具备国际视野，追求前沿潮流、品质生活的新奢一族，倡导“无定义，无规则，无界”的生活态度，打造“玩乐有范”的潮流社交新地标。并创新一个3000平米集餐饮、零售、体验、教育为一体的社交型复合餐饮空间FOODIE SOCIAL by XINTIANDI，为年轻潮流消费者提供多元丰富的美食文化和消费体验。
从商业消费模式来说，新天地通过全域联动，以多样的建筑设计、独特的室内外购物环境，为消费者营造了更为多元的消费场景和空间，为不同的社群创造了既垂直又一体相连的综合体验，进一步助力上海新天地太平桥板块的整体规划和格局完善，打造可持续发展的文化及社交目的地。
从商业体验营造来说，新天地不仅为人们带来各具特色的商户，更注重文化内容的融合。新天地每年引入190余场国际化、高层次的文化艺术活动，定期举办各种类型的线下活动、工作坊，希望以此构建具有共鸣感、归属感的社群体系，满足不同年龄、不同兴趣爱好的人们由内而外的需求。“新天地设计节”、“表演艺术新天地”、“光影上海”等活动已成为上海新天地极具号召力的城市品牌活动。

XINTIANDI新天地品牌

随着上海新天地的成功，“新天地”也成为了中国商业地产的头部品牌。2018年，“新天地XINTIANDI”品牌发布，在“概念”层面，对新天地旗下众多商业进行了界定。
“XINTIANDI新天地”以打造文化及社交目的地（Culture & Social Destination）为理念，营造“相遇、成长、交汇” 的复合场景，以社交为连接点，提升和优化区域商业发展及整体环境，形成各组成部分的有机联动，打造内核产品。在不同的城市、不同的区域实践这一理念时，“XINTIANDI新天地”将基于适应未来发展的目标，独创性地打造最适合当地的可持续发展的整体社区。

太平湖公园

太平湖公园占地四万四千平方米，公园中心为是上海市中心最大的人工湖，一万二千平方米。公园内广种树木，为游人提供休憩空间。瑞安通过对太平湖公园进行升级改造，塑造了高楼林立下的城市绿洲，在快节奏的城市中打造慢生活，成为城市中极为舒适的户外休闲空间。

翠湖天地

翠湖天地是瑞安在太平桥推出的高端豪宅产品，集中位于区域南部,分五期开发，一期于2003年上市，五期收官作品于2020年上市，每一次的产品无不成为被争相模仿的对象，更一次次刷新着豪宅市场记录，引领上海豪宅市场的发展。
一期：翠湖天地雅苑，13.2万元/平；二期：翠湖天地御苑，14.3万元/平；三期：翠湖天地嘉苑，14.5万元/平；四期：翠湖天地隽荟，16.6万元/平；五期：翠湖五集，16-17万元/平
翠湖天地

企业天地

企业天地位于太平桥人工湖北侧的湖滨路，包括多幢超甲级写字楼及购物娱乐中心。
其中1号及2号于2004年落成，建筑面积约98,000平方米，包括两幢超甲级写字楼及裙楼商业设施，于2015年7月售予领汇。
3号及5号总建筑面积166,000平方米，包括两幢现代化超甲级写字楼、以及一个融合时尚购物与高端餐饮的国际级购物中心。企业天地3号于2015年12月售予Bayline Global Limited，企业天地5号于2013年12月售予中国人寿。
2019 年 6 月 20 日，由瑞安房地产与宏利投资者和中国人寿信托有限公司共同成立的“瑞安房地产核心+办公楼投资平台”宣布完成首项收购，买入企业天地 5 号。
04未来引领

大新天地战略

打造上海CAZ高地和示范区

2019-2023：收官之作

关键词：新地标
主要内容：太平洋新天地商业中心+台东路复兴

太平洋新天地商业中心

2018 年 7 月 5 日，瑞安房地产全资附属公司 Shui On Development (Holding) Limited 与太保寿险及永业集团合作成立上海瑞永景房地产开发有限公司（出资比例分别为 25%、70%及 5%），成功竞得上海市黄浦区淮海中路街道的 123、124、132 街坊地块，即太平桥重建计划的最后一片待开发地块。
123、124、132地块也已于2019年9月动工，打造文化及社交目的地（Culture & Social Destination）——太平洋新天地商业中心。项目将作为太保寿险的自用性不动产购置项目, 成为太保的全球总部;瑞安房地产将作为项目开发管理人和项目落成后资产管理人; 永业集团作为国资企业便于政府实时了解项目的进展.
项目总投入195亿元，整体规划390522㎡，包括近19.7万㎡的三栋写字楼（一栋250米的超甲级办公地标、两栋约100米的甲级办公）、10.6万㎡裙房商场（地上约5万㎡，地下6万㎡）以及近10万㎡的停车设施。其中规划有39万㎡新天地最大单一开发综合体，236米高空直升机停机坪、24h商业街区，独一无二的变体鲁洛克斯三角建筑等创新亮点，五个独立的裙房在东台路合围成了一个五边形空间，顶部由一个大型天幕覆盖。
项目将于2023年面市，与太平桥地区已建成的物业一同组成集商业、办公和住宅的综合发展项目。在商业体验方面，引入24小时全天候社交目的地、东台路文化商业步行街以及更多商业创新模块；在办公功能方面，致力于打造具有高度文化融合度和富有人文生命力的空间产品，提供上海核心CBD多元化办公解决方案。
太平洋新天地商业中心进一步助力上海新天地太平桥板块的整体规划和格局完善，为瑞安在整个太平桥地区二十余年的深耕发展的续写新的篇章，并为上海的城市更新发展建设再添瑰丽笔墨。

2020-2040：边界拓展

关键词：大新天地-NEXT20
主要内容：上海2035+大新天地
经过上一个20余年的更新改造，太平桥社区的物理空间已近更新完成，但城市更新的进程不会停止，不仅是对内的业态更新、内容更新与二次更新，还要对外突破原有规划的边界，接力新时期的城市发展方向。探索“大新天地”地区的城市更新大可能性，成为瑞安下一个20年的更新新命题。
2018年1月，上海市人民政府发布《上海市城市总体规划（2017-2035）》，简称“上海2035”，将上海的目标愿景表述为“卓越的全球城市”。
立足“上海2035”规划，中国新天地推出了面向未来20年的区域战略——“大新天地-NEXT20”战略，打造上海中央活动区（CAZ）高地。

“大新天地”计划战略研究框架

瑞安从大新天地自身禀赋出发，结合全球城市发展要素，进行战略分析，明确了大新天地地区作为文化地标、商务活动、时尚消费、公共空间的区域功能定位，并依托太平桥区域发展现状，借鉴国际城市经验，提出未来发展的实施路径。

“大新天地”计划战略研究背景

“大新天地”计划战略研究范围

整体战略研究范围：本项目整体战略研究范围“大新天地”为黄浦区太平桥板块，东至中华路，西至淡水路，南至合肥路，北至金陵中路，总面积约1.2平方公里。
具体实施战略研究范围：基于整体战略研究，本次具体实施策略研究范围，东至中华路，西至马当路，南至复兴中路，北至淮海中路（图中蓝色区域），总面积约0.72平方公里。
突破战略研究范围：大新天地将不断拓展影响范围，衔接人民广场、豫园等区域，实现板块边界的突破。
“大新天地”板块
目前已开发、占地约127万平方米的太平桥区域，以黄陂南路地铁站、新世界地铁站、老西门地铁站和新天地地铁站为顶点，而在此之外，关于北至人民广场、东临城隍庙的约40公顷地块，瑞安也正在积极与地方政府商讨整体的更新思路，并计划在扩展后将两个区域连通。

“大新天地”计划未来20年，打造上海CAZ高地

都市核心区是城市最高能级经济活动聚集地、是城市吸引力的核心构成，瑞安房地产通过调研伦敦、纽约、东京的都市核心区发展经验，探索大新天地区域的发展要素与未来方向，发现在全球城市都新区的发展中，金融驱动型与复合功能型的都心区的结合，是聚集高能级经济活动与多元化区域发展的必要因素。
而上海城市发展的一大特色就是“老城区发展”与“浦东新区开发开放”齐头并进。据此，瑞安房地产明确了将“大新天地”地区打造为“世界级复合功能都心区”，与陆家嘴共同引领驱动“全球城市”构建的区域发展方向。
“大新天地”地区将带动核心区商务格局提升、实现多功能场景高强度融合、构建人性化的公共氛围、打造城市精神文化地标。通过建立高效的协作沟通机制、创新的城市建设规划体制、多样的保护保育及补偿措施，逐步开启城市更新未来式。
黄浦区近年力推的“蓝绿丝带计划”，通过蓝水、绿地和公共空间，将新天地和豫园、外滩串联起，真正实现了“不让一块地方掉队”，也将提升全区域的空间环境品质！
  • 从“点”到“面”的串联功能：具备串联起人民广场商圈、豫园老城厢商圈等多个核心商务板块的区位优势。
  • 格局提振的发展意义：联动外滩与人民广场形成 T 字形的商务生态布局全面提升上海中心城区经济活动的核心竞争力。

“大新天地”计划内容

“大新天地”打造上海中央活动区（CAZ）的高地和示范区重点策略：

1）推动现有城市更新的制度改革，实现城市机能更新，释放区域资产价值。
2）办公生态/内容的构建：实现产业聚集，打造世界级商务生态。
3）以丰富的商业及文化内容，构建24小时社交目的地和极具活力的公共空间。
A．城市街道：打造特色周末步行街和湖滨道活力街区
B．公园绿地：太平湖公园，通过改造重新焕发公园活力，连接城市和绿色，文化和生活。
C．城市广场：举办日常性活动，通过多元主题、分时段的文化活动及主题集市，增强区域活力与吸引力。
4）政府、企业、社区多元主体参与机制，打造“城市精细化治理典范“。
A．打造政府多方部门、企业、社会组织3方共建、共治的区域治理平台，突破城市治理之后“各自为政”的困境，基于上海打造“全球卓越城市”定位，对标国际案例构建治理方法与制度，提升区域管理运营的效率；
B．通过科技赋能城市治理，通过物联网和5G技术构建更加智能化的城市基础设施运营和管理网络，更高效的反应和解决城市问题，提高区域的安全性和幸福感，打造精细化管理标杆；
C．在公共设施设计中引入文化元素和公众参与，让“我们的城市更加有趣”，增强区域特色和市民归属感；

城市精神文化内容导入

经过上一个20年的人文涵养，新天地早已成为上海的文化地标。在下一个20年里，持续为上海打造文化名片，助力上海文化消费的高质量、特色发展，是大新天地的文化策略，将以“新天地，上海心”为发展愿景，推进一些列促进文化发展与创新的行动，将其打造为上海的文化主场，具体措施包括：
  • 为上海的原创文化内容提供创作平台，助力“中国创意”在国际领域内进行发声推广
  • 培育上海本土的创意生产力，提供项目和人才的发展土壤，资本和落地可能性；
  • 为消费者打造具有上海本土特色的文化消费内容，激发大新天地社区的想象力和上海城市的魅力；
  • 文化助力区域活力和资产价值提升，为上海打造最佳城市文化精神承载地。
大新天地区域文化地图
05后序

开拓创新、动态演变、打破边界的城市更新

“上海新天地”旧城改造模式，打造了具有在地精神的、最开放和融合的社区，成为集“生活、工作、学习、娱乐”为一体的“城市中心整体规划社区”，注重人与环境的关系，以及文化历史的保留传承与现代演绎。
上海新天地在中国城市更新史中，是一个兼顾城市文脉延续与城市现代化发展的里程碑项目，其“政企合作”、“整旧如旧”、“动态更新”、“突破边界”等首创模式与更新主场，为中国其他城市的旧城区、旧街区改造开启了全新的思路。这一模式不仅在瑞安房地产公司内部被不断复制，更作为宝贵的行业经验为中国城市更新事业的后续发展提供了先验范式。
但上海新天地的独特性也决定了其的“不可复制性”。上海城市海派文化的独特性、区域历史文化的特殊性、区域位置的不可复制性以及上海城市不同发展阶段的时效性、各类资源（商业、文化、人才）的匹配性，都决定了上海新天地的借鉴价值在于思维与方法，不在于结构与内容。借鉴前者，是对创新精神和更新方法论的致敬，借鉴后者却会落入拙劣的模仿。
一种城市更新模式在一个区域、一个城市、一种文化边界内的实现程度，总是决定于这一城市更新模式满足这个区域、城市、文化场域的需要程度。回顾上海新天地的更新进程，具体的操作固然有惊为天人之举，却无法复制。笔者在整理过程中发现了两个引人深入思考的核心问题，或许有助于不同城市更新项目作为参照的线索。

关于文化传承

上海新天地在对太平桥地区石库门里巷进行旧城改造时，仅仅保留了“中共一大”旧址所在地块的石库门风貌，其他地块的建筑肌理完全被颠覆，这其中固然是文化传承与未来发展的综合考量。瑞安也的确做到了通过石库门旧里巷的修缮，打造了传承城市精神的新天地，讲好了城市故事、昭示了城市精神，并让这种精神融入城市生活。
上海新天地太平桥改造开发建筑肌理变化
但对于其他城市的存量土地而言，要传承怎样的城市文化？要以什么载体传承城市精神？城市风貌的保护是局部的还是整体的？城市文化的活化要通过什么介质呈现？这些问题在新天地都有答案，但对其他城市更新项目而言，这是一个主观命题，简单的范式平移一定会引发城市文化焦虑。
回溯城市文化，是为了让城市和城市中的人更好的走向未来。任何一种城市精神其原点无非是“人的活法”，探索城市发展过程中的人文脉络，并发现这种脉络在今天的社会生活中如何对人产生影响，或许会得出如何在城市更新中传承城市文化的答案。

关于区域边界

回顾上海新天地的更新改造过程，在空间上可以大致总结为从“上海新天地”到“太平桥社区”再到“大新天地-NEXT20战略”三个演化阶段，项目内核不断强化，外延不断丰富。不仅打破了地理上的边界，不断刷新区域认知；更在城市精神、商业品牌、社会文化等多个维度上，不断塑造文化认知。可以说，“上海新天地”不仅是一个地理上的板块，也是一种文化上的认知。
一个成功的城市更新项目，必然会对其所处的周边区域产生深入而长远的影响，这种影响甚至会模糊区域的边界。而当这种现象发生时，这个地区的文化、认知、地理已经被这个项目重塑。
一个城市更新项目或许有产权上的边界，但在城市的组织结构中，这种边界真的存在吗？
每一座城市或区域，都有其特有的历史文化、建筑风貌与城市生态，在其更新的过程中也面临着截然不同的未来发展诉求与市民生活需求，这些要素都是促进城市更新行动的充要条件，也是约束条件。
城市更新的模式受到空间和时间的共同约束，空间是指项目所在城市的人文禀赋与地脉肌理，决定了更新的边界；时间是指项目所处时代的发展需求和外部条件决定了更新的内核。上海新天地是神作，但决不能对她进行简单的模式复制。研究特殊现象，是为了探索一般规律。希望每一个城市更新项目即不落入“新天地”的套路，也能更新出自己的新天地。

特别说明：

本文原始资料来源于项目访谈与公开信息，以此为基础推论的观点为个人观点，仅作交流，因所获材料有限，无法准确核实，有不当之处，请包涵指正。 

资料参考：

罗康瑞/口述 张健、赵兵/采访整理.澎湃新闻.《上海改革开放40年｜罗康瑞：14万块石库门旧砖成就新天地》. 2018-10-10. https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_2514017_1
浙江旅科院.《案例研究丨上海新天地的成功之处》. 2020-02-19.https://mp.weixin.qq.com/s/22EUMK01vw8aTueD4dfQLQ 
中国新天地.《上海新天地加速升级，新天地时尚I投入试运营》.2020-12-21. https://mp.weixin.qq.com/s/tgv0-3a-qqirx6dah8wmQw 
锐裘.RQ商业观察室.《上海新天地递交了2020年最后一项“成绩单”：新天地时尚 Ⅰ 投入试运营》. 2020-11-19. https://mp.weixin.qq.com/s/xYj_FTTPc6hWngezN7lchg
地产资管网.《李振辉：浸淫20年，新天地始终与上海城市更新同频共振 |2020请回答》. 2020-01-21 .https://www.sohu.com/a/368310906_290250 
中国新天地.《上海新天地》.2020-11-02. https://mp.weixin.qq.com/s/YTadKgLXw6L7bQZtbzfm6g 
观点地产网.《上海老城区的新故事 瑞安房地产太平桥旧改范本》.2020-06-16. https://www.sohu.com/a/402301650_655634?_trans_=000019_hao123_nba 
上海商报.叶尧、袁晨晨、摄影、张衡年《太平洋百货或被迫撤离淮海路 物业收回建MALL》.2015-03-06. http://www.linkshop.com.cn/web/archives/2015/319060.shtml 
瑞安房地产官网https://www.shuionland.com/zh-cn
新天地官网https://www.xintiandi.com/
上海新天地官网http://www.shanghaixintiandi.com/p/sites/index.html
新天地创意团队Social Lab发起的杂志书http://socialpaper.xintiandi.com/#/home-part

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