遗产管理人参与不动产登记的十大难点问题分析

根据《民法典》规定，遗产管理人职责包括清理遗产、处理债权债务、分割遗产等必要行为，而履行该职责的首要前提之一即查清被继承人名下不动产以确定遗产范围。实践中，遗产管理人持相关身份证明文件申请查询被继承人名下不动产，登记机构可否“以人查房”呢？根据《不动产登记资料查询暂行办法》第18条的规定，财产管理人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，可以参照权利人的身份查询相关不动产登记资料。而“遗产管理”作为“财产管理”的下位概念之一，有着比“财产管理”更为规范的法律地位，因此，遗产管理人亦可作为不动产登记资料的查询主体。

实务中，常有被继承人生前签订买卖、赠与等合同，处分或购买不动产，但尚未办理登记就已去世的情形。对于生前协议中涉及不动产登记义务的继续履行、权利的请求主张，笔者认为可将遗产管理人视为被继承人的委托人，在委托事项完成即登记过户后视为委托终止，遗产管理人可以独立身份作为申请人参与不动产登记。因为无论是债权还是债务，均系被继承人生前意思表示的结果，若由全体继承人申请登记，势必增加登记流程，降低登记效率，不利于权利人合法权益的及时保护。此外，从《民法典》1147条规定看，遗产管理人亦具有“处理被继承人债权债务”的法定职责。

不动产作为重要的遗产类型，如何在遗产管理人参与的情况下合理分配并简化登记流程，成为各地优化营商环境的主要方向。该类登记可分为两种情形：一是当事人提交继承权公证书或者生效法律文书；二是当事人未提交前述材料，即非公证继承。对于第一种情况，登记机构依照公证书或生效法律文书依法办理即可，遗产管理人可做必要的配合工作。对于第二种情况，各地的规定不相一致，上文已有阐述，此处不再赘述。笔者认为，无论遗产管理人能否以“申请人”身份参与到不动产登记程序中，登记机构都可以借助管理人的职责优势，明晰被继承人死亡事实、理顺亲属关系证明，明确遗产分配方案。

《民法典》规定了遗产管理人的产生方式，但却未对其是否具有管理处分财产所必须具备的能力即资格问题做出相关规定。依据私法自治的原则，遗嘱人、继承人似乎可以自由指定自己信任的任何人为遗产管理人，立法似不应该在资格上予以限制。然而，参考法国、德国、日本及意大利的立法例，无一不对管理人资格做出了相应的限制。各国通常要求作为自然人的遗产管理人必须为完全民事行为能力人，以保证遗嘱的顺利执行。

笔者认为，9月1日新修订的《民事诉讼法》第一百九十六条已明确规定“被指定的遗产管理人丧失民事行为能力或者存在其他无法继续履行遗产管理职责情形的，人民法院可以根据利害关系人或者本人的申请另行指定遗产管理人”，这也从结果上否认了限制或者无民事行为能力人担任遗产管理人的资格。在不动产登记实践中可以要求遗产管理人必须为完全民事行为能力人，因为管理人法定职责的履行涉及各类法律关系甚至专业能力的要求，若为限制或者无民事行为能力人，那么管理或处分遗产的行为将存在效力上的瑕疵。这不但会影响不动产登记的效力甚至会损害被继承人、继承人或债权人等主体的利益。对于继承发生时尚未获得完全民事行为能力，或者嗣后失去民事行为能力的人是否可以担任遗产管理人，笔者认为登记机构无需过多审查，只要登记申请时管理人为完全民事行为能人即可。如遗嘱执行人在被继承人死亡时属于未成年人，但参与不动产登记时为完全民事行为能力人，那么登记机构亦可认定其主体资格。同时，笔者认为作为自然人的遗产管理人还应当受到两点限制：第一，举轻以明重，明确排除《民法典》第1125条丧失继承权的主体作为遗产管理人，这也是新修订的《民事诉讼法》第一百九十七条“遗产管理人违反遗产管理职责，严重侵害继承人、受遗赠人或者债权人合法权益的，人民法院可以根据利害关系人的申请，撤销其遗产管理人资格，并依法指定新的遗产管理人”的要求；第二，参照《民法典》27及28条、《最高人民法院关于<民法典>总则编若干问题的解释》第6条关于监护人必须具有“监护能力”的规定，排除因“年龄、身心健康状况等相关因素”不具备“管理能力”的主体作为遗产管理人。

除民政部门或村民委员会外，《民法典》将遗产管理人选任范围限定为遗嘱执行人、继承人、继承人推选的人，似以“自然人”为主，但又未排除法人与非法人组织。笔者认为，无论是参照国外规定还是纵观国内实践运行情况，遗产管理人应当是包含法人、非法人组织的，目前在我国亦有律师事务所、会计师事务所、公证处等非自然人推出遗产管理人服务，其优点在于具有较强的专业能力与规范的职业操守，可以中立的应对纷繁复杂的遗产纠纷。笔者认为“法人与非法人组织”亦应参考“自然人”，在作为遗产管理人的资格方面进行一定的限制：第一，参照《民法典》第68、69条的规定，法人具有解散、宣告破产等情形，已处于资格终止的边缘，不宜担任遗产管理人；第二，进入破产程序但是尚未宣告破产的企业，因无力管理自身事务，亦应推断其无管理遗产的能力；第三，参照《公司法》相关规定，法定代表人作为公司对外行使权利的主体，如果存在《民法典》第1125条丧失继承权的情形，亦不能担任遗产管理人，该限制可有限度地扩大到董事、监事以及高级管理人员。以上是目前登记机构否定遗产管理人资格时，理由较为充足的三种情况。至于法定代表人等主体曾经因挪用公款、滥用职权等未尽忠实义务原因而受到刑事处罚的，因其品格直接与遗产管理相冲突，可待后续立法明确其不符合遗产管理人资格。

经笔者网络搜索，司法实践指定遗产人纠纷中，判决多由民政部门担任遗产管理人，这主要集中在两种情形中：一是被继承人“资不抵债”，基于有限继承原则，继承人均放弃继承遗产，故债权人要求指定管理人；二是无“常规继承人”即无法定继承、遗嘱、遗赠扶养协议所产生的获得遗产的主体，可以分得适当遗产的其他主体要求指定管理人分配遗产。如北京朝阳法院审理的一起被继承人姑姑起诉民政局案件，即是因为侄女无法定继承人，姑姑因生前对侄女扶养较多，起诉作为遗产管理人的民政局要求继承侄女遗产。

民政局作为遗产管理人时，大部分是有生效法律判决支持的，故登记机构无需过多审查。但不排除随着制度运行的深入，出现民政局自行担任遗产管理人的情形，此时，民政部门作为遗产管理人参与不动产登记时，登记机构该如何审查其身份及不动产处分的合法性有待探究。笔者认为，民政部门如作为遗嘱执行人的，应提交证明遗嘱真实有效性的材料；由继承人共同推选的，应提交继承人同意的证明材料；兜底作为遗产管理人的，应当提交继承人放弃遗产继承声明书、死亡证明、债权人等利害关系人申请其成为管理人的申请书、无人继承的证明和公告、担任遗产管理人的公告及民政部门审查自身具备管理人资格的证明材料等。同时，鉴于民政部门的公权力背书，对于提交材料确有困难的情况，应当允许民政部门采用承诺制，以破除不动产登记的“中梗阻”，登记机构亦应充分行使调查权，通过问询社区组织、其他亲属等方式，核实有无继承人的情况。鉴于民政部门担任遗产管理人的案件愈来愈多，建议民政部门尽快探索建立一套专门的工作机制和规范化流程来保障制度落地，如此，登记机构审查的重点便是民政部门有无按照相关机制和流程履行义务，这不仅能保障民政部门开展遗产管理工作，也简化了登记机构的审查流程，可谓一石二鸟。

如果被继承人所立遗嘱仅就部分遗产指定遗嘱执行人，该遗嘱执行人能否直接依据《民法典》第1145条“继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人”的规定，推定为所有遗产的遗产管理人，成为实践难点所在。

对于该问题存在两种对立观点。肯定说认为，遗嘱执行人的权利因法律规定而自动扩张。尽管有部分遗产未指定执行人，但总归都是遗嘱人留下的遗产，由遗嘱人所信任的遗嘱执行人统一担任遗产管理人更符合遗嘱人的意愿且更为便利。若遗嘱执行人仅处理遗嘱所涉遗产，则会出现遗嘱执行人与其他遗产的管理人并存的局面，易导致权责冲突与混乱。否定说则认为，遗嘱执行人仅能执行遗嘱所涉的部分遗产，“遗嘱执行人权利义务之范围，依遗嘱之旨趣而定”。笔者支持否定说，上述“遗产管理人”应当限缩解释为“遗嘱指定财产的遗产管理人”。究其原因，首先从遗嘱人角度看，其立遗嘱时对个人财产有较为全面的认知，若直接推定遗嘱执行人为全部遗产的遗产管理人，有违遗嘱人的真实意思；其次从遗嘱执行人角度看，遗嘱执行人代表遗嘱人意志，只需使遗嘱指定内容得到实际执行，无需对其他财产负责，且《民法典》1145条对于遗嘱执行外的部分财产已有制度安排；再次，参照《日本民法典》第1114条“遗嘱系关于特定财产者时，前三条的规定，只适用于该财产”的规定，倘若被继承人的遗嘱仅对其部分遗产设立了执行人，那么对于其他遗产，遗嘱执行人不能当然地接手处置；最后，对于遗嘱所涉的部分遗产，遗嘱执行人有权优先、独立地根据遗嘱的要求执行，并不会产生与其他遗产管理人相互掣肘之情形，双方就不同遗产履行相应职责，有助于在充分实现遗嘱人意思自治的基础上，更加高效、妥善、顺畅地管理遗嘱人的遗产。

“遗嘱执行人”顾名思义是被继承人在“遗嘱”中产生的，那么被继承人能否在遗嘱之外指定遗嘱执行人呢？实践中，有的当事人在离婚协议等文件中指定“遗产执行人”，该类协议在不动产登记过程中能否成为遗嘱执行人身份的证明材料成为难点所在。

目前学界通说认为，被继承人只能通过“遗嘱”指定遗嘱执行人，因为遗嘱是被继承人生前基于真实意思表示并于死后发生效力的单方民事行为，只有遗嘱才能真实地反映被继承人生前关于遗产处置的最后意愿。笔者认为，判断被继承人能否在离婚协议中选定遗嘱执行人，实际是对协议可否认定为“遗嘱”的判断。目前，关于离婚协议可否认定为遗嘱在司法实务界尚有分歧。有的观点认为，离婚协议有双方当事人签字，注明了年、月、日，且经民政部门备案，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是双方共同对所涉财产的有效处分，只要符合“遗嘱”的要件，就可以认定其产生“遗嘱”效力；另一种观点认为，离婚协议系双方当事人为解除婚姻关系而订立，与作为“单方法律行为”的遗嘱存在本质区别，且该类协议在形式上并不一定符合遗嘱的形式要件，故离婚协议并非合法有效的遗嘱，不能产生“遗嘱”效力，自然也不能作为遗嘱执行人产生的原因文件。

笔者认为，“离婚协议”等并不能理所当然的排除“遗嘱性条款”的有效性，协议双方可以将“遗嘱性条款”作为达成其他合意的前提。申请人若提供上述协议主张“遗嘱执行人”身份，登记机构可对“遗嘱性条款”形式是否符合遗嘱要件、内容是否包含死后事务处理的意思表示进行查验，并通过问询原配偶、公告及调查等方式，来界定“遗嘱执行人”的身份。

《民法典》第1145条规定，遗产管理人可由全体继承人选任，而对于“继承人”所涵盖的范围是否包含受遗赠人并未予以明晰。按照法律文本解释，受遗赠人并没有担任遗产管理人的资格，究其原因，有的观点认为，受遗赠人在实际继承中往往与法定继承人对立，尤其是遗赠扶养协议中受遗赠人，其所享有的受遗赠权本质上是以请求权为基础的债权，因此无法直接参与到遗产管理过程。且由于与其他继承人存在潜在的利益冲突，受遗赠人参与管理无法最大限度保证分配公平。有的观点基于此，甚至认为对无人继承的遗产，受遗赠人也不能受民政部门或村民委员会的委托而担任遗产管理人。对此，笔者持不同意见，理由如下：第一，在人口老龄化越来越严重的社会背景下，遗赠和遗赠扶养协议已成为鼓励积极养老的重要途径，若不赋予受遗赠人担任遗产管理人的资格，则很难从法律上保证受遗赠人的权益，也不利于遗赠及遗赠扶养协议的适用推广；第二，正是基于受遗赠人与法定继承人的利益冲突性，允许受遗赠人参与到遗产管理活动显得更为必要；第三，在死者无继承人，但留有遗嘱赠与或遗赠抚养协议时，按照《民法典》规定直接由民政部或村委会担任遗产管理人似有不妥，因为此时明知财产并非归国家所有，再由民政部或村委会代表国家担任遗产管理人，其权力来源的合法性基础存有质疑；第四，遗赠扶养协议、遗赠较之法定继承享有优先效力，仅允许法定继承人作为遗产管理人，却不承认受遗赠人的管理地位，将会造成受遗赠人法律地位的标准错位；第五，《民法典》第230条“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”删除了原《物权法》“受遗赠”的情形，但并不代表“受遗赠”不适用该条款，只是将“受遗赠”吸收进“继承”。参照该条规定，1145条中的“继承人”亦可吸收“受遗赠人”，故建议立法明确受遗赠人可以担任遗产管理人。

笔者曾遇一案例，A指定B为遗产管理人，A死亡后，B同意作为遗产管理人，但因特殊情况又委托C办理相关事宜。C提交授权委托书后能否办理不动产登记呢？对于这一问题，我们首先需要明确遗产管理人的法律地位，目前，学界主要有“代理权说”和“固有权说”两种观点。

“代理权说”认为遗产管理人的地位相当于代理人，在遗嘱指定遗产执行人的情况下，遗产管理人是被继承人的代理人，依被继承人的意愿对遗产进行管理、清算、分配；在继承人推选的情况下是继承人的代理人，为维护继承人利益进行遗产管理，日本和我国台湾地区采此说。在此逻辑体系下，遗产管理人若委托他人办理与遗产相关的不动产登记时，依据《民法典》第169条关于转委托代理的规定，除非是紧急情况，否则应当取得被代理人的同意或者追认。因此，在被继承人死亡的情况下，遗嘱执行人只能亲自履行义务，不能再行委托；而在继承人推选的情况下，遗产管理人的转委托必须征得继承人的同意。“固有权说”认为遗产管理人具有独立的法律地位，比照清算机构、破产管理人等主体，依法行使职权，维护遗产价值、保护继承人的合法权益。依此逻辑，遗产管理人当然可以独立委托他人办理与遗产相关的不动产登记，不受其他限制。

无论是“代理权说”还是“固有权说”，都存在自身的理论缺陷。“代理权说”将遗产管理人视为代理人，势必推导出其代表某一方的利益，这与遗产管理人制度的立法宗旨——兼顾继承人和其他遗产权利人各方利益、确保遗产分配的公平合理相悖。“固有权说”虽赋予遗产管理人独立地位，但与我国实际情况不合，《民法典》并未将遗产管理人视为独立的主体，更无继承人让渡权利一说。笔者认为，遗产管理人具有高度的人身依附性，如果允许任意委托势必违背制度设立初衷。涉及遗产管理人参与不动产登记的，登记机构应当根据遗产管理人的产生方式，追溯其权力来源，在征得职权产生主体、利害关系人的同意后，方能承认其受托人身份，以减少登记风险和矛盾纠纷。

笔者曾遇一案例，被继承人王某生前留下遗嘱，要求刘某作为遗产执行人出卖其一处不动产，所得售卖款平均分配给继承人。随后刘某持相关材料要求登记机构将不动产过户至其名下，以方便后续处置。对此情况，刘某能否将所涉不动产登记在自己名下呢？对此，《民法典》并未作出相关规定。有观点认为，在签订责任承诺书后将不动产登记至遗产管理人名下，并在登记簿中备注为“遗产管理人”，既能够避开繁琐的继承人梳理流程，简化登记程序，也能避免个别继承人对不动产进行隐匿、私吞、拒不转移等情况发生。对此观点，有以下几方面论证：第一，《变更、追加当事人规定》第十条“作为被执行人的自然人死亡或被宣告死亡，申请执行人申请变更、追加该自然人的遗产管理人……为被执行人，在遗产范围内承担责任的，人民法院应予支持”的规定，间接认可了遗嘱执行人的登记地位；第二，在（2020）最高法民再111号案例中，最高院认为：基于翁某芳等四人的遗嘱执行人、遗产管理人及信托受托人地位，允许将案涉被继承人的80%股权登记在翁某芳等四人名下，并不违反法律规定，且有利于实现对遗产的管理与分配。该案作为最高院判例，对后续遗产管理人处分财产类案件审理具有借鉴意义，参照该案例，不动产也可直接登记在遗产管理人名下；第三，英美法系国家对于遗产执行人制度规定，继承开始以后，遗产不直接归属于继承人，而由遗嘱执行人或遗产管理人管理，如中国香港《遗嘱认证及遗产管理条例》第10章第10条规定“遗产须归属遗产管理官”。

笔者认为，遗产管理人出于管理和分配遗产的需要将涉遗不动产登记在自己名下，是有一定现实意义的。但在目前尚无法律规定的前提下，将不动产直接登记于遗产管理人名下，理论上难以自圆其说。一方面，不同于英美法系地区，我国实行的是“直接继承”制度，即被继承人死亡后，遗产依死亡事实直接归属于继承人所有。将不动产直接登记于遗产管理人名下，与现行制度相冲突。另一方面，（2020）最高法民再111号案例具有一定的特殊性，其中阐述的法律原理能否类推适用于不动产等财产的管理，实务中尚不明确，学界也有不同观点，何况最高院关于此类问题并无其他判决予以印证。此外，关于《变更、追加当事人规定》第十条的实践运用已在司法实践中被明确，即如果遗产管理人并未将被继承人财产过户至自身名下，那么其自然不能成为被执行对象。另外，如果允许遗嘱执行人将不动产登记至自身名下，那么存在擅自处分遗产使自己获利，侵害遗产继承人和其他相关权利人的利益的可能性。基于以上原因，限制遗产管理人将不动产登记至自己名下是具有一定现实意义的。

对于遗产管理人为分配遗产办理不动产登记的，登记机构需要审查遗产管理人已履行相关债务的观点，有的人不以为然。原因即按照《民法典》出台前的非公证继承流程，登记机构并不需要审查该项事务，且我国奉行直接继承原则，被继承人死亡后财产即归继承人所有，加之《民法典》1161条“继承人以所得遗产实际价值为限清偿依法应当缴纳的税款和税务”，财产继承后继承人按照上述规定自然应当承担偿还义务，登记机构即使不审查债务履行，也不会影响债权人的权利主张。

笔者认为登记机构审查遗产管理人是否履行相关债务是有必要的。一方面，根据《民法典》1145条的规定，“遗产管理人”已成遗产处理的必要环节，也就是说凡是涉及死亡的，必然会产生遗产管理人。再结合1147条关于“处理被继承人的债权债务及其他必要行为”的职责规定，1159条“分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务”、1162“执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务”的规定，债务清偿应当是遗产管理人分配遗产的前置条件，也就是所谓的“净遗产分割”原则。另一方面，遗产管理人的职责与破产管理人相似，在财产管理中处于中立地位，需要平衡和维护多方利益，不仅要对尚未完结或尚存争议的债权债务进行统筹结算，查明遗产的范围，还要对剩余全部财产进行合理分配，确认遗产的归属。此时参照破产管理人制度，遗产管理人应在债务清偿后仍有财产结余的情况下，方能进入继承人财产分配阶段。之所以债务审核与否成为不动产登记的难点问题，原因就在于，不同于原《继承法》，《民法典》已经创设了全新的遗产管理人制度，登记机构势必要结合遗产管理人的法律定位，正视该制度的存在并明晰其创设意义。这也是现阶段规避诉讼赔偿风险，进一步履行合理审慎审查义务的必然要求。至于该义务是通过形式上出具具结书还是实质上开展调查的方式来进行，又是另一层面需要探讨的问题。