未经业主同意占用共有部分所获16元收益是否返还？
基本案情
被告贵州某实业有限公司是
某楼盘项目的开发商
用地面积83588 平方米
目前一、二期项目已完成交房
2020年底
被告将项目
2、3、4 号楼商业门面之间
除临近市政道路路肩部分外的区域
用大型有底座的圆石围起设立收费停车场
并在进出口处安装智能停车收费设备
放置收费标准告示牌
被告聘请人员对上述区域进行管理
并从2021 年7 月1日起
对在该区域停放车辆进行收费
原告姜某某与案外人姜某系父子关系
原告之子姜某于
2015年12月8日与被告签订
《商品房买卖合同》
购买原告开发的该楼盘一期商品房
该房屋已交付
原告于2021年7月
三次在上述停车区域内停车
被告分别微信收取原告停车费
6 元、5 元、5元
上述案涉收费停车区域
临路肩部分规划为一排停车位
停车位与商业门面部分为公共区域
被告在前述区域设立停车场收取费用
未经业主委员会同意
原告认为
被告占用业主共有部分设立停车场
并收费侵犯业主合法权益
遂向法院起诉
请求退还被告非法收取其停车费16元
判决结果：
法院认为,案涉收费停车区域为楼盘项目规划停车及公共区域部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”。案涉规划停车及公共区域部分，构造上不具有独立性不能明确区分，利用上不具有独立性不能排他使用，且不能登记成为特定业主所有权的客体，故案涉区域不能成为享有专有权的专有部分，而系专有部分以外的共有部分。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”、第二百七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”及第二百七十五条第二款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，案涉规划停车及公共区域部分属于全体业主共同共有，被告在案涉区域设立收取停车场未征得业主委员会同意。因此，被告在案涉区域设立收费停车场收取停车费，于法无据。原告在该区域停车被被告收取停车费16元，应予退还。
现实生活中，房开商侵犯业主建筑物共有部分物权的情况比比皆是。本案中，被告用大型有底座的圆石围起设立收费停车场，该区域是建筑物的共有部分，属于全体业主共同共有。被告在未征得业主委员会同意的情况下在该区域设立停车场收取费用，不仅违反城市规范法、城市绿地管理条例等法律法规，也侵犯了全体业主的利益。在当前城市人口增长的情况下，被告侵犯业主建筑物共有权的行为无疑会导致房开、物业与业主之间的纠纷日益增多。本案判决具有较好普法作用，有利于维护业主的合法权益。
来源：铜仁中院
审核：赵映 金晶
编辑：沈重阳 封瑜
继续阅读
阅读原文