加州拥房率已经创13年来新高！如何无风险的在加州购房吗？持有12年稳赚不赔！

加州在使该州对购房者更友好方面取得了初步进展。

美国人口普查局（Census Bureau）提供的各州和哥伦比亚特区的住房所有权数据显示，去年平均有55.9%的加州家庭住在自己拥有的房子里。

这是一个具有里程碑意义的时刻：上一次加州业主拥有比这更高的住房比例，还要追溯到2010年，当时拥房率达到了56.1%。

但现在，情况仍然很糟糕。加州的房屋拥有率仍然是全美第三低的，仅稍高于纽约的53.3%和华府的40.2%。

加州的竞争对手德州排名第7，为63.6%；佛罗里达州排名第18，为67.3%。

排名最高的州是西弗吉尼亚州，以77%的住房拥有率排名全美第一。全美的拥房率为65.9%。

加州住房拥有率的提高得益于多方面的因素，包括2019年后的创纪录的低利率、暴增的建筑许可证等。

此外，近年来加州的人口外流可能也提高了住房拥有率，这些外流的人口倾向于年轻、低收入的人群，这个群体更有可能租房而不是买房。

这意味着自新冠疫情爆发以来，加州的住房所有权出现了小幅上升。加州的拥房率在4年内上升了1个百分点。

有33个州的拥房率增长比加州高。自2019年以来，德克萨斯州的拥房率上升了1.2个百分点。佛罗里达州上升了1.3个百分点。

在全美范围内，自2019年以来，住房拥有率上升了1.4个百分点。

全美拥房率涨幅最大的是北达科他州，上升了4.3个百分点，达到65.7%。

综上，加州的拥房率达到了13年来的最高水平，但还有更多的工作要做。

如何无风险的加州购房吗？

买房后持有多长时间会稳赚不赔？历史数据表明，拥有一套房子至少12年，就会产生零损失的结果。

该结果基于1987年以来的洛杉矶-橙县、旧金山和圣地亚哥的Case-Shiller房价指数，并以这三个城市的平均表现作为加州房价的基准。Case-Shiller美国指数也受到了跟踪。

“随着时间的推移而发挥作用（works out over time）”的假设，意味着在给定时期内价格不会下降。

以一年期所有权为例。自1987年以来，加州买房持有一年，有30%的时间平均价格下跌。持有一年能带来平均6%的收益，从2008年的下跌28%到2004年的上涨28%不等。

在美国持有房屋一年，18%的时间平均价格下跌。

因此，很明显，一年的所有权期限不足以构成“无风险”购买。

再以4年期为例。自1987年以来，在加州拥有一套住房4年，27%的时间亏损。持有4年平均收益为27%，从2009年的下跌38%到2006年飙升94%不等。全美4年期价格下跌时间为13%。

接下来，看看8年的持有权。有21%的时间价格下跌，但价格平均上涨61%，从2012年的下跌24%到2005年的上涨214%不等。全美8年期14%时间下跌。

自1987年以来，即使持有10年也不是没有风险的。在过去的10年里，仍然有9%的人是输家——尽管平均收益是80%。最差的是2016年房价下降了7%。最好的是2006年上涨了250%。全美10年期5%时间下跌。

自1987年以来，加州人买房必须持有12年才不会出现任何下跌。房价平均涨幅为94%，从2017年的上涨6%到2006年的上涨240%不等。全美12年期也没有任何下跌期。

附言：使用加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）自1990年以来的房价中位数进行同样的计算时，获得无风险所有权需要14年的时间。房价平均涨幅为90%，从2020年的4%到2023年的221%不等。

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