重磅！美国买房中介费大调整，房产经纪恶意抬价将被整改！

去年，美国房地产经纪人这个行业被爆出为了高佣金而人为抬高房屋销售费用。

全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，以下简称NAR）的声誉因此跌入谷底，这个强大的贸易集团面临的生存威胁即将变得更加严重。

发生了什么？

去年 10 月份，密苏里州堪萨斯城（Kansas City）联邦法院裁定，全国房地产经纪人协会与几家大型经纪公司合谋抬高销售佣金，因此需向受影响的物业卖家赔偿 18 亿元的损失。

目前全美各地纷纷提起模仿诉讼。数十家房地产经纪公司现已成为被告。联邦监管机构正在比多年来更严格地审查该行业。

经纪公司高管正在向 NAR 施压，要求解决全国范围内的法律索赔，他们担心更多的大型判决可能会导致住宅公司和当地房地产协会破产。

其实早在去年 10 月密苏里州重大裁决之前，一些房地产高管就曾敦促 NAR 改变沿用了几十年的佣金结构，但遭到了该组织的拒绝。

未来买房可能的变化

买方代理的报酬方式似乎将发生重大变化，而 NAR 几十年来一直在努力保护这一制度。

一种可能性是，卖家将不再事先决定买家经纪人的报酬，从而给予买家更多的谈判权力。更多的买家可能会选择在不使用经纪人的情况下买房，这可以为他们节省佣金，但可能会让不够成熟的买家处于不利地位。

消费者权益倡导者希望对 NAR 规则的修改能降低佣金，使购房者更容易负担得起。目前美国由买卖双方代表分担的典型佣金为购房款的 5% 至 6%，是世界上最高的佣金之一。

对整个行业来说，这种变化可能会带来痛苦。如果使用经纪人的买家减少，许多经纪人就会被挤出这个行业，从而削弱 NAR 的规模和游说能力。如果房地产佣金下降，则意味着房地产经纪公司的收入减少。

全国房地产经纪人协会NAR

NAR 目前拥有 150 万会员，自诩为全美最大的行业组织。它的总资产超过 10 亿美元。

在其 116 年的历史中，NAR 曾多次抵御有关行业惯例的诉讼和司法部的调查。它的法律手段和政治影响力使 NAR 能够牢牢控制住宅房地产业务，左右着美国人买卖房屋的方式以及与这些交易相关的成本。

NAR 的会员是唯一可以自称为房地产经纪人的房地产经纪人，他们每年必须缴纳数百美元的会费，才能加入全美、州和地方的房地产经纪人协会。它是一个庞大的机构，依靠许多小会员的付款为生。

NAR 前身成立于 1908 年。早期，该协会帮助该行业实现专业化，因为当时的经纪人不敢公开列出房产，以免其他经纪人以更低的价格抢走他们的客户。

在全国性组织的支持下，地方协会开始分发强制性收费表。压低收费标准被认为是不道德的。1950 年，最高法院认定这种做法是非法的，于是收费标准成为推荐标准。

根据 NAR 目前的佣金结构（可追溯到 20 世纪 90 年代），大多数出售房产的卖家都会向买家代表支付佣金。根据最新数据，支付给买方代表的佣金从 2013 年到 2020 年上涨了 32%。

为什么必须加入NAR？

实际上现在很多房地产经纪人已经开始放弃 NAR 会员资格，在内部预算文件中，该协会预计今年的会员人数将下降 8%，其原因是房地产市场发展缓慢。

不幸的是，一些地区的房地产经纪人如果离开 NAR，就会失去访问房地产列表数据库的权限。

因此尽管房地产经纪公司 Redfin 于去年 10 月份宣布退出 NAR 董事会，并要求旗下经纪人尽可能离开该协会。但到目前为止，只有几个地区的经纪人可以离开，有些地区的经纪人不敢轻举妄动。

1000watt 和 BAM（一家房地产媒体公司）在对 70% 以上的房地产经纪人进行了调查，他们表示，如果他们还能查看房源数据库并参观待售房屋，他们会立刻离开 NAR。

也就是说，未来一段时间，NAR都会处于风雨飘摇的阶段，而未来受益的，很大程度上是需要买卖房屋的美国人们～

加州房主可享受7千美元的免税额

许多加州房主可能不知道，或忘记申请房主税收减免。如果您拥有自己的房屋並居住在其中，无论您在哪个县，您都有资格申请。

洛杉磯县估值官杰弗里·普朗（Jeffrey Prang）在最近发布的新闻稿中，提醒房主申请「房主豁免」（Homeowners’ Exemption，简称HOX）。虽然退税钱数不多，但也是不要白不要。

自1974年以来，加州透过房主豁免为房主提供经济援助，以缓解高额住房成本。

「房主豁免」规定，如果截至1月1日，该房屋是业主的主要住所，那么，房屋的评估价值将自动减免7,000美元，这意味着，每年可节省70美元的财产税。减免额会直接反映在您的产业税帐单上。

申请并获得全额减免的截止日期是2月15日。如果错过了截止日期并在今年晚些时候提交申请，您可能会在当年按比例获得减免，但未来年度仍可获得全额减免。

杰弗里表示，在加州，有相当多的房主要么不知道，要么没有善加利用。

洛杉矶县有近三分之一的业主，没有申请这项优惠，每年留下3,000万美元的优惠无人领取，这意味着，约有435,000个家庭，放弃了这个节省税单的机会。

据NBC湾区新闻报导，许多湾区房主也可能错过这一机会。圣塔克拉拉县评估员说，该县大约有243,000人申请了房主豁免，但大约21万人没有。旧金山的评估员也分享了类似的数据。

此外，杰弗里还表示，自从加州第19号提案（Proposition 19）生效后，「屋主豁免」比以往任何时候都更为重要。

第19号提案，改变了以前适用于父母与子女间、甚至祖父母与孙子女间的财产转移规则。现在，如果一栋房屋未被用作继承人的主要住所，或者未申请「屋主豁免」，继承者将无法获得税收优惠。

如果您还未申请，您可以联系当地评估员办公室，获得房主豁免申请表。只需申请一次，房主豁免会每年自动更新。

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