概况

畜牧业

种植业

加州果园

案例分析 – NNN型果园

案例分析 – 复合型果园

案例分析 – 自主经营型果园 vs 管理公司

总结

参考资料

概况

美国作为世界第一大国，历来注重农业科技的应用，又依仗其幅员辽阔，得天独厚的条件，农业一直是国家的重要经济支柱。随着工业的发展，农业在美国经济中的比重逐渐下降，但政府对农业采取了支持和保护的政策，这使美国农业在世界上依然具有最大的竞争力。以高度商业化的家庭农场为基础  美国1826年制定了“宅地法”，奠定了家庭农场的基础。

小型家庭农场（销售额小于25万美元）分5类：

        （1）资源有限型农场

        （2）退休休闲型农场

        （3）居住生活型农场

        （4）低销售额的耕种型农场

        （5）高销售额的耕种型农场

大型农场分3类：

        （1）大型家庭农场

        （2）超大型家庭农场

        （3）非家庭农场。

小型农场的数量超过90%，占整个农业资产的70%。

美国有204万个农场，其平均规模为193.4公顷；农业劳动力有200多万人，占全国劳动力总数的2%左右。现在“公司农场”的数量在不断上升，大约有7万多个，虽然数量不大，但其面积和销售额在美国农场中所占的比例却较大。但是，公司农场的基础仍然是家庭农场。美国农业是高度商业化的农业，受市场供求关系的影响很大。美国农业的总趋势是规模越来越大。美国农业的生产总量和出口量也很大，一些重要农产品的出口量在世界市场上所占的比例甚至大于其产量在世界总产量中所占的比例。美国的畜牧业和种植业并重，其产值之比大致是半对半。加利福尼亚州是美国最大的农业州，1993年的农业销售额达到198.5亿美元，其次是得克萨斯州和衣阿华州，销售额均超过100亿美元。美国的农业可分为：种植业、畜牧业和林业。其中，畜牧业占总产值的52%，种植业占总产值的45，林业则占3%。

畜牧业

美国的畜牧业是高度发达的产业，也是资金和技术密集的产业。畜牧业的分布与种植带虽有一定的关系，但并不十分明显。美国的东北地区饲养的奶牛头数约占全国的1／3，生产的牛奶和奶制品几乎占全国的一半，肉鸡生产也占重要的地位。玉米带提供玉米、豆饼等作为饲料，为当地养猪业提供了良好的条件，因此玉米带也是美国最大的猪肉生产基地。美国西部的“草原带”以放牧为主，可以饲养牛、羊、马等。美国的肉牛在集约化育肥之前，通常是先在草原带放牧，“搭好架子”，因此可以节省大量的饲料粮和其他费用。

Datasource: 2007 Census of Agriculture, United States

下图为美国畜牧业产品的销售额分布图。美国人主要以食用牛肉为主、鸡肉其次，然后再是猪肉。美国肉牛业分布较广，存栏100万头以上的州占70％。集中产地一是中西部地区，包括堪萨斯、内布拉斯加、南达科他、俄克拉何马、科罗拉多等州。二是西部地区，主要包括加利福尼亚、华盛顿、俄勒冈等州。三是东部地区的田纳西、明尼苏达、宾夕法尼亚、佛罗里达等州。四是中南部的得克萨斯州，养牛业最发达，2003年肉牛存栏1400万头，约占全美国的14.6%，居第一位。第二、三位为堪萨斯州和内布拉斯加州，存栏数分别为635万和620万头，各占全国总数的6.5％左右。四到十位依次为俄克拉何马（540万）、加利福尼亚（525万）、密苏里（450万）、南达科他（370万）、依阿华（360万）、威斯康星（330万）和科罗拉多（265万），前10位的肉牛存栏数占全美的57.5％。

肉鸡：美国肉鸡生产集中在东部、东南部各州和西部的加利福尼亚州。东起特拉华州向南直到乔治亚州，然后向西的亚拉巴马、密西西比和阿肯色州。佐治亚、阿肯色州、阿拉巴马三州的肉鸡产量占全国总产量的42％。其中乔治亚州的肉鸡存栏量和产值最高，2002年分别达12.9亿只和21亿美元。生产前五位的州是佐治亚、阿肯色(11.8;17.4)、阿拉巴马(10.5;16)、密西西比(7.7;12.2)、北卡(7.3;13.7)。美国的肉鸡品种主要是AA肉鸡、艾维因肉鸡、考伯肉鸡、哈巴特肉鸡以及海波瑞德火鸡。

种植业

美国的种植业专业化程度很高，形成了著名的生产带，如玉米带、小麦带、棉花带等。早在1914年，美国农业就已经在很大程度上实现了种植专业化，这种格局保持至今。这种区域分工使美国各个地区能充分地发挥各自的比较优势，有利于降低成本，提高生产率。通畅的水陆运输网的建立更进一步促进了区域分工和专业化生产，而区域分工和专业化生产又有力地推动了附近地区相关产业的发展。农业产销实现“从田间到餐桌”的一体化美国的农业体系被称作“农业综合企业”（Agribusiness），在这个体系里就业的人数占全国劳动力的17 ％，大大高于农业本身所能吸收的劳动力。如食品的产销系统，就包括农业投入物的供应，农产品的收购和加工、批发、零售以及对特定单位的供应，形成了一个完整的体系。

种植业在很长时期内，美国一直是世界上最大的粮食生产国和出口国。从80年代初期起，其粮食产量被中国超过，从而退居为世界第二大产粮国。2001年，美国的谷物总产量为3.36亿吨，人均占有量1180公斤，名列世界第一。美国拥有巨大的粮食储备，谷物的结转库存占世界第一，近年来大致接近世界库存总量的1/3。

美国种植业主要靠几个重要的种植带，以下是几个最重要的农业种植带的情况简介：

• 东北部和“新英格兰”的牧草和乳牛带：这个农业带包括西弗吉尼亚以东的12个州。这个地区的特点是雨量充足，但是气温较低，土壤也欠肥沃，比较适合于青贮玉米和牧草的生长。本地区的优势是消费市场集中，拥有美国工业最为集中的大城市群，因此有利于奶牛业的发展。本地区的马铃薯、苹果、葡萄生产在全国占有重要的位置。

   

• 中北部玉米带：美国农业分区中所指的“中北部”是指大湖区附近的8个州，东起俄亥俄州、密执安州，西北到明尼苏达州，西南到密苏里州。这是美国最著名的作物生产带，也是世界上最大的玉米生产区，因此有“玉米带”之称。这8个州大豆、小麦的生产在美国也占有重要地位，大豆农场占全国的54 ％。衣阿华和伊利诺两州是玉米生产大州，占全美产量的40%左右，2001年玉米收入分别为26.56亿美元和25.82亿美元。玉米生产量比较大的州还有内布拉斯加。 1975年以来，美国的玉米面积没有明显的变化，但是产量增加了3／4；单产从每公顷5460公斤上升到2001年的8380公斤。美国的玉米产量占该国全部粗粮产量的90％左右，每年产值达200多亿美元。

• 大平原小麦带：位于美国中部和北部地区，北起与加拿大接壤的北达科他州和蒙大拿州，南至俄克拉荷马州以及得克萨斯州的北部，共跨越9个州。这是个海拔500米以下的高平原，地势平坦，土壤肥沃，通称“大平原”。这个地区的小麦播种面积通常占全国的70 ％，但近年来其比重有所下降。该地区北部冬季寒冷而漫长，只宜春小麦生长，北达科他州及其邻近的3个州所产的硬粒红春小麦占全国小麦产量的24 ％，其蛋白质含量高达12％－18％。硬粒红冬小麦主产于堪萨斯州、俄克拉荷马州和得克萨斯州的北部，占全国产量的41％，其蛋白质含量在9％－14％之间。

  
  

•  南部棉花带：传统的棉区东起大西洋沿岸，西至得克萨斯州东部。二次大战以后，棉花生产逐步向西发展。这里所说的棉花带位于平原地区，主要是北纬36゜以南、密西西比三角洲的5个州，这里集中了全国大约1／3的棉花农场，播种面积超过160万公顷，产量占全国的36％。其中，阿肯色州还是美国最大的水稻产区，总产占全国的43％。棉花产量最大的州是得克萨斯州，面积约145万公顷，占全国总面积的1／3，产量占全国的27％。美国西南部的植棉业发展比较快，以“阳光地带”著称的加利福尼亚州和亚利桑那州的河谷地区，棉花产量已占全国的22％左右。

  
  

• 太平洋沿岸综合农业区：受太平洋暖流的影响，气候温和湿润，宜于多种农作物的生长。北部的华盛顿州、俄勒冈州是小麦的主产地，约占全国小麦产量的13％。加利福尼亚州是美国农业最发达的州，也是国家最大的“菜篮子”，为国家提供了51％的水果和干果，32％的蔬菜。1999年这个州的农业销售收入达269.48亿美元，2000年为271.62亿美元，占全国的11.34％；其谷物种植则更为突出，占全国的15.54％，均名列全国第一。这个州的水稻生产也很重要，产量占全国的18％左右；单产居美国的首位，每公顷近9000公斤，比全国水平高40％左右。

美国每个区块的农业都有自己鲜明的特色，对于中国投资者来说，最受青睐的是加州农业区。加利福尼亚州地产美国西海岸，目前是美国发展最迅速的州。该州不仅有传统的蔬果种植业、葡萄酒行业，还有高新产业的温床– 硅谷。并且由于加州一年四季气候宜人，吸引了很多新移民与华人投资者。接下来，我们将从多个方面分析加州果园的投资模式。

 加州果园

加州一年四季温暖，是水果、坚果、蔬菜等作物的主产地；同时加州的畜牧业也十分发达。表1列出了加州各作物产量占全国总产量的百分比以及排名。同时，加州宜人的气候也非常适合居住，投资者可以选择带有别墅的农庄，适合管理农田已经全家自主；还可以招待亲朋好友。

Ø  加州果园案例分析– NNN型果园

NNN，即商业地产中净租约。业主只需要收租，别的费用都由租客承担。因此，NNN型果园的回报率也较为稳定。之前有提到，美国的农业类型多为“农业综合产业，很多食品加工商都是直接承包农田，自行种植的。以下案例就是一个客户在2014年购买的一个Constellation Brands承租的一个NNN葡萄园。

Ø  加州果园案例分析– 复合型果园

复合型果园集生产与观光为一体，收入主要来源于：①观光客入场费、购买产品收入②农产品销售。复合型农场在美国一直很受欢迎，近几年在国内也如雨后春笋，蓬勃发展。以下案例为2013年成交的CerroP复合型葡萄酒园，主要收入来源有①酒庄会员品酒、②出租部分葡萄园耕地、③自产葡萄销售；

CerroP葡萄园建成于1999年，现为国际知名的葡萄酒庄，多次获得国际葡萄酒大赛金牌。CerroP坐落于加州Paso Robles市，靠近高速公路；距三藩市3小时车程，洛杉矶3.5小时车程，交通十分便利。Paso Robles所在的SanLuis Obispo County有27.4万人口，每户平均年收入为$58, 630，属于中产阶级。Paso Robles气候温暖，阳光充沛，适合葡萄的生长。

CerroP占地41.36英亩，以下为土地分配图：

地块A：15英亩 - 出租

园中15英亩土地已承租给个人，每年租金收入$30, 000；该租约类似NNN商业地产租约，园主无需负责葡萄藤的维护、葡萄的销售等问题，只需收租。同时，园主有权利收购出租地收获的葡萄，用来自酿葡萄酒。新任园主也可选择终止租约，自行经营；原租户愿意继续提供葡萄种植顾问的服务，每月收取$675- $800的咨询费。买家需要自己雇佣工人管理这15英亩的土地。

地块B：20英亩– 种植

20英亩未出租的土地，15英亩已种植5种优质品质的酿酒红葡萄，具体信息如下： 

每年都会有固定的买家前来酒庄收购葡萄，没有滞销之忧。上表为2012年的葡萄总产量，市值72,600美金。CerroP每年会留取收获的葡萄用于酿酒。去年，品酒、葡萄酒销售等共收入$150,000（详细分析见下表），相当可观。另5英亩空地位于山腰处，西南朝向，日晒充沛，适宜种植多种酿酒葡萄。

地块C：6英亩- 酒窖建筑

葡萄园中的建筑约占6英亩，其中有酒窖用于酿造、存放葡萄酒。品酒俱乐部的会员也可前来品酒，参观葡萄园。同时，买家可对园中建筑进行翻新，开辟新的产业；譬如葡萄酒餐厅、度假酒店等。这些活动很受当地富人的推崇，一般是他们周末度假娱乐的首选。

以下为酒庄酿酒的收入– 支出明细：

左图有4项开箱为高档红酒的包装费用，并非是必须开支。酒庄提供的支出明细显示，酒庄每年生产300箱红酒，每箱12瓶，共计3600瓶；总支出$31,400每年。每箱售价在$500左右，总收入为$150,000每年。

Ø  加州果园案例分析– 自主经营型果园 vs 管理公司

自主经营型果园即为传统意义上的农场主– 买家需要自己管理果园。包括聘请工人，管理幼苗，联络买家等。这样类型的果园适合在国内已有一定经验，或者从事相关产业的投资者。

不愿自己管理的投资者可以选择聘请管理公司；管理公司类似之前提到的NNN型农场，买家不需要自己管理，只需收钱。农场的设备、维修等开支还是需要买家负担，这点与NNN型农场略有不同。但是，管理公司也有其优点：租约年限短，买家仍拥有主导权。

下面是一个客户在2013年购买的加州海岸牛油果果园：由管理公司管理，平均年收益率14%！

该地产是位于加州Valley Center市的牛油果果园，离洛杉矶2小时车程。牛油果是一种很好的经济作物，果树的产量很高，平均每棵为60～70 kg，有的树产量达到200kg，具有高经济价值。该果园由管理公司负责维护，买家不用处理果树保养维护，设备维护检修等各种琐碎问题。此外，每年所产果实皆由该公司收购，免除滞销等后顾之忧，买家只需收钱！2011年净利润50万美元，2012年净利润44万美元；平均收益率高达14.3%。

总结

美国作为现代化农业国家，农田果园的维护都有十分专业的设备；并且，当地也有十分专业的管理公司帮助打理，为海外投资者免去管理等日常琐事。2010年，美国农产品出口1158亿美元，是农产品进口额的4%；1990年至2010年，该比率一直在3%~5%之间。如此低的出/进口比例使美国长期处于农业贸易逆差的地位，因此，美国政府也极力维护并促进农产业、畜牧业。每个州针对农产业、畜牧业都有大量的优惠政策。

美国因其地域幅员辽阔，地貌气候也大相径庭，作物更是数不胜数。北美购房网所做的也只是尽量呈现其最具代表性的一面。如果您有疑问，可随时和我们网站的咨询顾问联系，我们一定竭诚为您服务，提供最专业的建议，帮您找到最满意的项目。

参考资料Reference

1.美国农业概况及其特点- http://www.xjyl.gov.cn/Article/ShowArticle.aspx?ArticleID=8829

2.      2007 Census of Agriculture United States Volume1

3.      California Farm Bureau Federation - http://www.cfbf.com/

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