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这是饭爷的江湖发出的第210篇文章
最近很多人都在问，REITs到底是个啥，是不是一个好的投资标的，本篇我们讲讲自己的理解。
REITs这个单词是Real Estate Investment Trusts的缩写，直接翻译就是不动产投资信托基金。
简单说吧，大家都投过的股票基金，是把很多人的钱聚集在一起，交给基金经理去投股票。
债券基金是把大家的钱凑一起，让基金经理拿去投债券。REITs就是把大家的钱凑一起，基金经理拿去投不动产。
REITs这玩意起源于20世纪50年代的美国，到目前为止算是一种流动性好，收益稳定的股债替代品。
从投资形式看，美国那边的REITs被分为权益型、抵押型和混合型。
所谓权益型就是说REITs拥有不动产的所有权，投资者的收益主要来自租金收益和股利分红。
抵押型偏债权属性，募集的资金用于抵押贷款或者购买抵押证券。
抵押型REITs不直接参与经营管理，所以风险和投资收益一般低于权益型。
混合型就是前两者的混合体，收益和风险一般也处于两者中间。
2021年4月美国的权益类REITs的收益率是8.06%，抵押型REITs的收益率是4.5%，可以看出还是有差距的。
从美国那边的数据看的话，REITs产品从长期看，是能给投资者带来良好稳定回报的。
最近30年，富时全美REITs指数的年化回报率是10.26%，是收益比较稳定的资产。
这里面富时全美权益型表现最为出众，其年化回报率是10.73%。
高于同期标普的10.42%、罗素2000指数的10.44%，和道琼斯工业的8.42%
国内的REITs算是刚刚起步试点，通常我们试点的惯例，就是分步走稳妥发展的战略，因为怕出风险嘛。
所以REITs初期的产品，监管部门限制非常严格，基本上把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都在试点阶段禁止了。
目前REITs能投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。
大家可以看看已经递交招募说明书的基础设施REITs，是不是基本集中在这些方向。
只允许投这些东西，还不是因为供水供暖只要建成，每年都有稳定的现金流。
收费公路、港口机场这些东西，都能收到稳定的过路费嘛。就算竞争激烈的产业园，也是国内非常优质的产业园。
不光是产品投向，地域上也做了限制。
优先支持重点区域，这些重点区域包括京津冀、雄安新区、长江经济带，珠三角，长三角、海南省以及各类国家级新区。

有了这两个双保险作保证，初期发行的REITs安全系数还是挺高的。
一方面试点期间REITs底层资产质量不错，另一方面这些REITs的底层资产，基本上都在经济相对比较好的区域，基本不用担心爆雷的风险。
不过这批REITs，个人觉得目前可能不算太划算，IRR比波动率已经小于1了。
当然了，这是目前试点期间的情况。
未来如果说监管放松了限制，把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店纳入REITs的基础资产，这时候我们就需要认真评估一下了。
自己要买的REITs的底层资产，还有目前的经济环境到底是不是匹配，从而分辨到底这个产品是不是安全。
这里最典型的例子是香港那几个REITs，这两年出现了明显分化，有的还不错，有的非常烂。
走得很难看的，基本都是因为都投了商业地产。商业地产本来这两年出租率就不好，最近又赶上疫情。
所以投商业地产这些REITs，现金流不少出现了问题，价格出现分化也是必然的。
除了投资的安全问题，可能大家还比较关心的，是REITs的收益问题。
通过我们前面介绍REITs的底层资产，大家应该也明白了。REITs的收益，主要来自不动产的租金分红。
这玩意如果底层资产没问题，那么买它的感觉，很像买入一只低增长高分红的股票。
比如说你现在买入工商银行或者中国石油，道理就和买入个REITs差不多。
因为股价常年基本波动很小，每年的分红相对比较高。会买这种公司的，基本都是买了以后等着长期分红的。
这些人只是当买了个带小型看涨期权的理财产品。平时就拿着长期分红，等几年一次牛市来了，还能赚个上涨收益。
这里需要注意的是，REITs的价格波动风险。
我们知道REITs产品的底层资产，现金流是非常稳定的。这就决定了REITs的内在价值，是非常稳定的。
目前上市的公募REITs，在沪深交易所是可以交易的，就像你在股票软件里买卖股票一样。
既然可以在交易所交易，那就一定是会出现价格波动。如果你打算买的REITs产品短期出现上涨，那么千万不要追涨。
因为进入交易所以后，短时间决定价格的，就是在某个阶段卖的人多，还是买的人多。

如果说你买入以后，短期卖的人比较多，很可能会出现价格下跌。
这时候如果你急用钱需要卖出，很可能出现赚到分红，但是高买低卖亏损的可能。
当然了，如果说REITs下跌了一段时间，价格已经偏离了内在价值。
由于这玩意底层资产带来的现金流稳定，所以抄底当理财买，也是完全没问题的。
未来我自己买入REITs的时间，可能是A股市场从高估到低估这段时间。
这段下行时间通常很长，往往有几年时间，之前总是没合适的东西配置。
现在有了REITs，也算终于有了合适的金融产品。终于可以在资本市场估值回归期，获得稳定的现金流了。
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