本文原载于由北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心编著、中国法制出版社出版《中国商事争议解决年度观察（2023）》，作者：北京金诚同达律师事务所马志成高级合伙人。北京金诚同达律师事务所马靖宇合伙人。北京金诚同达律师事务所隋清蕊律师。1
一
   概 述   

（一）2022年房地产行业发展概况

2022年，中国房地产行业经历了极为困难的一年，房企频繁爆雷，项目烂尾不断，“活下去”成为众多房企的共同目标。与此同时，自2022年末以来，房地产政策支持力度明显加大，“三箭齐发”的融资支持，“保交楼”口号的提出，各地限购限贷政策的不断放松，“救项目”兼顾“救企业”的态度转变，房地产业再次迎来了历史上较优越的政策环境。但居民购房意愿的提升，市场信心的恢复，仍需要时间。“房住不炒”的基本政策未变，探索地产发展新模式仍是行业未来发展的方向。
1.房地产开发投资总额与销售面积整体下降
2022年1—12月，全国房地产开发投资总额132,895亿元，比上年下降10%，其中住宅投资100,646亿元，下降9.5%。2022年全年商品房销售面积135,837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%，办公楼销售面积下降3.3%，商业营业用房销售面积下降8.9%；商品房销售额133,308亿元，比上年下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%，办公楼销售额下降3.7%，商业营业用房销售额下降16.1%。2房地产市场需求不足，叠加2022年全年销售环境受疫情影响，房地产开发投资和销售情况都出现了严重的下滑。
2.房地产监管政策转向宽松
首先，在房地产融资层面，11月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），内容涵盖开发贷、信托贷款、并购贷、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游融资环节；同月，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等五个方面，从政策层面支持房企融资。
其次，在购房政策层面，据克而瑞不完全统计，295个省市2022年出台595次放松限购限贷的具体措施。3上海、北京、广州、杭州等重点城市在部分地区放松了购房条件，佛山、宁波、廊坊等地全面解除限购限售；重庆、天津、郑州、南宁等地下调公积金贷款或者商业贷款的首付比例，杭州、兰州、贵阳等地推行认房不认贷政策，支持改善性住房需求；深圳、武汉、中山等地探索二手房“带押过户”政策，支持二手房交易；沈阳、海南、石家庄等地推广“一人购房全家帮”的措施，即购房者可以提取直系亲属的公积金，用于支付购房款或偿还贷款等。
3.停贷潮、烂尾楼问题引发市场热议，并促进了“保交楼”政策的落地
2022年6月，某楼盘一份《强制停贷告知书》激起千层浪，迅速在全国范围内引发“停贷”浪潮，烂尾楼的法律问题和现实问题成为社会热议焦点。7月因房地产项目停工而引发大面积“停贷潮”后，“保交楼”工作更是与社会稳定和金融稳定紧密联系在了一起。7月28日，“保交楼、稳民生”首次被写入中央政治局文件。各地纷纷成立专项纾困基金，出台AMC公司参与不良资产处置等措施，全力支持住宅项目复工，房地产竣工面积降幅连续收窄，4“保交楼”工作初见成效。
4.在商业地产领域，头部房企加速轻资产运营模式的转型
2022年，疫情常态化给商业活动带来不利影响。面对市场变化和行业调整，商业地产加速变革商业模式，创新发展方式。很多拥有资产运营能力的房企纷纷涌入轻资产赛道，在商办、产业园、酒店、文旅、养老等商业地产领域以轻资产运营模式、借数字化转型提升经营绩效成为头部企业共识。打通企业及项目运营数据、搭建会员系统，实现项目方、品牌方、消费者三者联动，形成服务闭环。
5.“租购并举”住房制度全面提速
2022年，中央大力推动住房租赁市场发展，完善“购+租”“市场+保障”的住房体系。5月，国务院明确关于进一步盘活存量资产扩大有效投资，推动闲置低效资产改造与转型为保障性租赁住房；8月，首批保障性租赁住房REITs试点项目红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT正式上市；11月，“金融16条”提出鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。截至2022年10月底，全国保障性租赁住房已开工建设和筹集233.6万套（间），占年度计划的98.8%，5为2022年房地产发展带来了持续的动力。

（二）2022年房地产争议概况6

2022年房地产争议案件立案数量明显下降，同时，最高人民法院推行的一站式多元解纷机制，使得大量案件通过调解方式结案，因此，2022年通过裁判文书网可查询到的判决书、裁定书数量明显减少。房地产争议仍集中在房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷上。
2022年的房地产争议主要有以下几个特点：一是因项目烂尾或其他原因引起的逾期交房导致的购房者与房企之间的房屋买卖合同纠纷及由此衍生的购房者与银行之间的金融借款合同纠纷；二是房企爆雷引发的金融借款合同纠纷、合作开发纠纷、委托代建纠纷、建设工程施工合同、劳动纠纷等；三是随着《民法典》、新《土地管理法》的实施，引发部分居住权纠纷、集体经营性建设用地使用权纠纷等新型纠纷；四是大型商超业主与租户之间因退租引发的租赁合同纠纷。
据不完全统计，2022年房屋买卖合同纠纷为141,943件，较2021年的415,112件大幅减少约65.8%；房屋租赁合同纠纷为77,683件，较2021年的186,273件大幅减少约58.3%；物业服务合同纠纷为298,099件，较2021年的582,432件大幅减少约48.8%。
2022年建设用地使用权合同纠纷为903件，较2021年的2,519件大幅减少约64.2%；土地租赁合同纠纷为6,762件，较2021年的15,182件大幅减少约55.5%；农村土地承包合同纠纷为3,169件，较2021年的10,828件大幅减少约70.7%。
2022年房地产开发经营合同纠纷为1,125件，较2021年的2,641件回落约57.4%。其中，合资、合作开发房地产合同纠纷为687件，较2021年的1,674件大幅减少约59%；委托代建合同纠纷为258件，较2021年的531件大幅减少约51.4%；项目转让合同纠纷为80件，较2021年的181件大幅减少55.8%。
2022年涉及房企的金融借款合同纠纷为10,336件，较2021年的27,011件减少约61.7%。
二
新出台的法律法规或其他规范性文件

（一）土地制度

1.全国人民代表大会常务委员会颁布《黑土地保护法》
2022年6月24日，全国人民代表大会常务委员会颁布《黑土地保护法》，自2022年8月1日起施行。《黑土地保护法》规定了黑土地的保护范围；禁止建设项目占用黑土地，确需占用的，应当依法严格审批，并补充数量和质量相当的耕地；7明确各级政府、基层组织、农业生产经营者的责任；等等。

（二）房地产开发制度

1.住房和城乡建设部颁布《关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》（2022年3月2日）
该项制度将房地产开发企业资质由原先的四个等级调整为两个等级；8二级资质的行政审批级别由省级建设行政主管部门放宽至省级建设行政主管部门或其确定的设区的市级人民政府房地产开发主管部门；9明确“双随机、一公开”监管制度，10强化对房地产开发企业违法违规行为的监管力度；不再对房地产开发企业承接开发项目业务施加地域范围限制，11进而深化“证照分离”改革、优化营商环境，激发市场主体发展活力。
2.中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅颁布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（2022年11月12日）
《通知》规定，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%；12房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。13

（三）保障性住房制度

1.国务院办公厅颁布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（2022年5月25日）
该意见就包括保障性租赁住房、老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产在内的存量资产的盘活方式、政策支持、风险防控、组织保障方面，进行了系统规定。为有效盘活存量资产、形成存量资产和新增投资的良性循环以及保障性租赁住房REITs上市与健康发展，提供了政策依据与保障。
2.中国人民银行、中国银保监会颁布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（2022年1月30日）
该通知明确银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。14该政策有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
3.中国银保监会、住房和城乡建设部颁布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（2022年2月16日）
该意见强调应发挥各类机构优势，发挥好国家开发银行作用，支持商业银行提供专业化、多元化金融服务，引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持，支持非银机构依法合规参与；15探索符合保障性租赁住房特点的担保方式，提供银团贷款、不动产投资信托基金（REITs）、债券融资等多样化金融服务。16
4.中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（2022年5月27日）
该通知主要内容包括：一是明确了REITs发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；17二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；18三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；19四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。《通知》同时指出，鼓励具备条件的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地；落实项目发行条件，引导回收资金用于新的项目建设，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

（四）房地产金融

1.中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会颁布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（2022年11月23日）
该通知要求：积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持；20积极配合做好受困房地产企业风险处置；依法保障住房金融消费者合法权益；阶段性调整部分金融管理政策；加大住房租赁金融支持力度；等等。

（五）房地产税收

1.财政部、国家税务总局颁布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年9月30日）
该公告提出，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，21支持改善性住房需求。

（六）房地产相关司法解释

1.最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行颁布《关于规范人民法院保全执行措施  确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（2022年1月11日）
该通知规定，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施；22商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告；23房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许；24并且规定了住房和城乡建设主管部门和商业银行应当承担的法律责任。
2.最高人民法院颁布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（2022年1月1日）
该规定明确，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。25人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。26
3.最高人民法院《关于为稳定就业提供司法服务和保障的意见》（2022年12月26日）
该意见明确，推动落实阶段性减免房产租金等助企纾困政策，支持中小微企业稳就业规模。依法妥善审理房屋租赁合同纠纷等案件，推动落实阶段性减免国有房产租金等政策，引导出租人减免或者缓收租金，依法减轻中小微企业、个体工商户等负担，稳住中小微企业就业规模。27
4.最高人民法院《关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》（2022年12月26日）
该意见明确，对当事人逾期付款、逾期交房、逾期办证等违约行为引起的商品房买卖合同纠纷，人民法院要加强调解；当事人请求违约方承担逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约责任的，人民法院应当依照合同约定或者商品房买卖合同司法解释处理；28疫情或者疫情防控措施导致小微企业、个体工商户等承租人没有收入或者收入明显减少，造成支付租金困难，出租人请求解除房屋租赁合同、由承租人承担违约责任的，人民法院应当加强调解，引导出租人和承租人合理分担损失。29
三
   典型案例   
【案例1】“虚拟产权式商铺”业主权利的限制、交易合同的商务条款变更，是否应遵循少数服从多数的原则？30
【基本案情】
2016年前后，彭某伟购买了北京房山良乡地区某商铺，商铺位于一层中心位置，无法进行物理分割。2018年4月30日，业主通过少数服从多数的表决方式，选择北京某购物中心有限公司（以下简称某公司）作为整体商铺的承租人，约定租期为2020年4月2日至2022年4月1日，租金标准为2.5元/平米/日。各业主与某公司分别签署了租赁协议。
2021年年底，某公司与三分之二以上其他业主签订了补充协议，约定自2021年11月16日后租金标准降低至1.5元/平米/日。彭某伟不同意降低租金，未签署补充协议，故某公司未支付2021年11月16日至12月31日的租金。彭某伟诉至北京市房山区人民法院。
【争议焦点】
虚拟产权式商铺的租赁合同中，多数业主同意变更合同条款，变更后的条款是否适用于未同意的其他业主？
原告彭某伟认为：其未与某公司达成补充协议，应按原合同约定的租金标准支付。
被告某公司认为：其已与大部分业主签订补充协议，因虚拟产权式商铺的所有权不同于一般的房屋所有权，有其自身特点，应按照少数服从多数的原则处理，故认为应按补充协议中的租金标准向彭某伟支付。
【裁判观点】
一审法院北京市房山区人民法院、二审北京市第二中级人民法院均认为：
（1）案涉商铺为虚拟产权式商铺，作为一种新型的产权形式，应符合物权法的一般规律，物权的取得和行使，应当尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。虚拟产权式商铺的实际状态，是多个购买人对一个商场按照其所拥有面积对其各自拥有，每个购买人的物权权利相互依存，相互影响，其特殊状态决定了每个个体所有权人的物权权利应当受到一定的限制。整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益。
（2）彭某伟作为虚拟产权式商铺所有权人，其权利的行使应当符合全体业主共同的利益。现诉争商场其他三分之二以上业主同意将商铺租金调整，彭某伟应服从多数业主的决定。故法院判决，某公司按照与其他业主签订的补充协议的租金标准支付租金。
【纠纷观察】
虚拟产权式商铺，系房地产开发商将大型商业物业，按照一定的设计和布局，分割成若干相互毗邻、无内墙隔离，不能进行物理化分割、面积较小的商铺进行出售而形成的具有独立产权的商铺形态。该类商铺业主难以独立经营，需将商铺出租或委托经营的方式交由第三方统一经营管理，并收取租金或其他财产收益。
目前，虚拟产权式商铺在我国物权法体系中尚无明确的规定。笔者认为，虚拟产权式商铺的属性更接近于按份共有关系，业主在对商铺进行处置时应当遵守共有关系的相关法律规定。司法实践中，若租赁协议或委托经营协议中对于业主的权利有明确约定，则会成为处理业主和经营者之间纠纷的直接根据；协议没有明确约定时，人民法院通常会认定该类商铺所有人在对商铺进行处置时应遵循如下规则：
（1）基于共有关系的共同决定方式：在本案中，法院认定彭某伟应遵循三分之二以上业主的共同意志，是根据《民法典》第301条31对于按份共有人处分、修缮共有物以及变更其性质或者用途的限制；在（2021）川11民终940号案件中，四川省乐山市中级人民法院认为，案涉商铺系虚拟产权式商铺，性质上属全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定。
（2）不得滥用权利损害其他共有业主的权益：在（2022）湘04民终2339号案件中，湖南省衡阳市中级人民法院认为，根据《民法典》第132条32之规定，在绝大多数业主不同意继续履行协议的情况下，少数业主执意继续履行，属于对民事权利的滥用，侵犯了他人的合法权益；在（2021）皖11民终1794号案件中，安徽省滁州市中级人民法院认为，根据原《物权法》第84条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。据此，虚拟产权式商铺业主在行使所有权时，不得损害其他业主的合法利益。
从以上判决可以看出，虚拟产权式商铺的经营和处置基本按照共有关系来处理，遵循少数服从多数的原则。但就“大多数业主”的具体比例，部分法院认为过二分之一多数即可，部分法院则参考了《民法典》第301条对于按份共有的规定。这种司法实践中的不一致，需要立法机关或最高法院作出统一规范，以更好的平衡个人利益和集体利益。
【案例2】合资、合作开发房地产合同纠纷案件中，如何通过合作开发过程中形成的各类文件判断合同内容的变化？如何认定合作利润损失？33
【基本案情】
2010年9月29日，张家港某置业有限公司（以下简称某置业公司）与江苏某产业发展有限公司（以下简称某发展公司）及朱某龙签署了《香港城项目开发合作协议》（以下简称《合作协议》），约定：（1）某置业公司提供土地，某发展公司及朱某龙提供项目配套设施费及一切运营资金；（2）某发展公司在2011年2月底前完成规划及建筑设计审批，2011年3月底前建设动工，2012年7月1日前竣工完毕。此后，各方签署了一系列的会议纪要文件，对项目建设具体事宜作出约定。合作项目于2013年2月17日取得施工许可证。
2013年3月12日、3月16日、3月26日，某置业公司三次向某发展公司及朱某龙发函，要求将1750万元工程款支付至专用账户。2013年4月1日，某置业公司以某发展公司未按《合作协议》约定将建设资金汇入专用账户，未按约定时间节点推进合作项目，导致合作目的不能实现构成根本违约为由，通知某发展公司解除《合作协议》。
某发展公司不同意某置业公司的《解除通知》，故诉至江苏省苏州市中级人民法院，要求：某置业公司返还投资款15,484,307元，赔偿合作利润损失8000万元（另案中双方一致同意解除了《合作协议》）。
【争议焦点】
1.某置业公司是否享有合同解除权？
2.某发展公司是否有权取得合作项目的相应利润款及如何认定利润？
某置业公司认为：（1）《合作协议》约定某发展公司与朱某龙负责项目的报批并承担项目所需的一切资金，某置业公司根据资金计划报告要求某发展公司将1750万元工程款支付至专用账户，符合合同约定。某发展公司拒绝支付，属于违约行为；（2）某发展公司未按照《合作协议》约定在2011年2月底前完成规划及建筑设计审批，在2011年3月底前建设动工，在2012年7月1日前竣工完毕，导致某置业公司合同目的无法实现，属于根本违约。根据《合同法》第94条第2项、第3项、第4项，34某置业公司拥有法定解除权。
某发展公司及朱某龙认为：（1）《合作协议》未约定具体的支付时间和金额，资金计划报告也没有确定具体的支付时间，且并非己方参与制定；（2）《合作协议》履行过程中，双方已通过会议纪要、董事会决议等形式变更了《合作协议》约定的项目推进时间节点，某发展公司不存在违约。某置业公司单方解除合同，属于违约行为。
【裁判观点】
本案经苏州市中级人民法院一审、江苏省高级人民法院二审，认定某置业公司构成违约，判决某置业公司返还某发展公司投资款15,349,000元，支付某发展公司合作利润款36,422,892.8元。后某置业公司申请再审，最高人民法院再审后维持了二审判决。
最高人民法院认为：
（1）虽然《合作协议》约定的合作方式是某置业公司提供土地、某发展公司与朱某龙负责项目报批及承担项目所需一切资金，但合同并未约定某发展公司和朱某龙必须按照某置业公司的要求，在任何时间节点提供任何金额的资金。某置业公司有义务说明，其在2013年3月12日发函，要求在3月18日前将工程款1750万元汇入项目部专用账户，具有合理性。
（2）各方已经以实际履行的行为变更了《合作协议》第2条所约定的“项目工作计划”时点，某置业公司2013年仍以某发展公司和朱某龙违反《合作协议》约定而主张对方构成根本违约，理据不足。同时，某置业公司主张的资金计划报告中的1000万元民工保证金与事实不符，且截至2012年11月8日，项目部专用账户资金额为659,383.99元。某置业公司未能说明在项目部尚有一定资金的情况下，其发函要求某发展公司和朱某龙在3月18日前将工程款1750万元汇入项目部专用账户，有何合理事由。
（3）《合作协议》所约定的项目部组成与决策推进机制，已由各方通过共同形成的一系列会议纪要和决议所变更，某置业公司不能再以某发展公司和朱某龙违反《合作协议》相应约定为由，主张其构成根本违约。
（4）本案《合作协议》不能继续履行系因某置业公司的根本违约所致，故其应当赔偿违约行为造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《合作协议》约定，三方按该项目实际所产生的纯利润按股份进行分配。法院最后通过对合作项目的工程造价、房地产估价、项目利润的司法鉴定确定了项目的利润数额，并判决某置业公司根据《合作协议》约定，按合作项目利润的40.5%向某发展公司支付利润款。
【纠纷观察】
（1）房地产合作开发项目，合作周期长，土地获取、规划条件变更、施工企业与融资机构选择、三项费用标准核定等涉及合作方利益的变量多，因此，合作方在合同实际履行过程中，经常因便利考量或各方信任关系的变化，通过会议纪要、项目决议等形式，变更项目合作的决策机制与流程。因此，在合资、合作开发纠纷案件中，构成合作方交易文件内容的不仅仅是各方的合作协议，还有大量项目合作过程中形成的各种会议纪要、决议、备忘录或者邮件、微信群记录等内容。该等以各种形式存在的代表合作各方达成一致真实意思表示的内容，都有可能成为合作协议的重要组成部分，并作为案件的裁决依据。
（2）房地产的合资、合作开发，所需资金量大，且资金支付节点往往与规划、设计、开工等关键节点紧密相关，甚至互为条件；同时，在合同实际履行过程中，因项目开发过程中的各种变数导致各方对付款时间、付款条件很容易产生争议。一方未履行合同义务是行使先履行抗辩权还是构成违约，是司法实践中经常需要解决的问题。裁判机构往往无法仅仅根据合同文本中的约定，判断合作方是否构成违约，还需要结合合同目的进行判断。无论供地方或出资方，判断其是否构成违约尤其是否构成根本违约时，不仅应当考察合同约定，还应结合其行为对合同目的的影响，即该行为是否影响土地交付、规划、设计、开工、证照办理等关键节点的推进，是否构成对房地产开发的实质阻碍或严重延迟等进行综合考虑。
（3）本案中，合作开发项目的利润，采取了委托第三方进行司法鉴定的方式。由于合作开发的商业模式通过生产与销售两个环节即可完成（自持除外），且作为鉴定对象的房产，影响其成本与价格构成的要素均已基本确定，可以确保鉴定结论的客观性与准确性。笔者特别强调的是，就项目利润，人民法院分别委托了工程管理咨询公司、房地产土地评估公司、会计师事务所，在其各自专业范围，完成了项目工程造价、项目价值、项目利润的鉴定，从程序上保障了鉴定结论的专业性与可靠性。
【案例3】集体经营性建设用地出租适用《民法典》合同编，还是适用《土地管理法》？超过二十年的部分，合同是否有效？35
【基本案情】
 2012年8月4日，北京市房山区阎村镇某村经济合作社（以下简称某村经合社）作为出租方，北京某商贸有限公司（以下简称某公司）作为承租方，签署了《场地租赁合同》。合同约定：（1）某村经合社将其所有的闲置建设用地出租给某公司使用，实际面积46亩；（2）租赁期限自2013年3月1日至2053年2月底，租期为40年。随后，某村经合社交付了案涉场地。
后双方就合同效力、土地使用费等事宜产生争议，某村经合社诉至北京市房山区人民法院。
【争议焦点】
集体经营性建设用地出租时，合同期限超过20年的部分，合同是否无效？
某村经合社认为：根据《民法典》第705条36的规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所以案涉《场地租赁合同》超过20年的部分无效。
某公司认为：案涉土地为集体经营性建设用地，根据《民法典》第361条37之规定，应当依照土地管理的法律规定办理。因此，当《土地管理法》和《民法典》就相关问题规定不一致时，应适用作为特别法的《土地管理法》。根据《土地管理法》第63条38以及《规范国有土地租赁若干意见》第4条39的规定，案涉土地的最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，而非《民法典》第705条规定的20年。故案涉土地作为商业用地，租赁期限40年符合现行法律规定。
【裁判观点】
一审北京市房山区人民法院、二审北京市第二中级人民法院以及受理再审的北京市高级人民法院均认为：某村经合社与某公司签订的《场地租赁合同》应符合《合同法》第214条（现为《民法典》第705条）的规定，最终判决《场地租赁合同》超过20年的部分无效。
【纠纷观察】
随着《土地管理法》的修订，集体经营性建设用地入市交易由试点阶段正式进入实施阶段，为建立统一的城乡建设用地市场奠定了基础。在新旧法交替阶段，对于流转过程中的土地租赁合同因超过20年期限产生的效力问题，各地方法院裁判中尚存不同的认识。
本案中，关于集体经营性建设用地出租的期限问题，法院认为应当适用《合同法》第214条（现为《民法典》第705条）有关租赁合同期限的规定，最长不得超过20年。最高人民法院在（2019）最高法民终752号判决书中，也对上述问题持相同观点。但广东省佛山市中级人民法院（2022）粤06民终5054号案件中，法院则认定集体所有土地作为建设用地出租，不受《民法典》第705条的约束，而应当适用《民法典》第361条的规定，依据土地管理法的相关规定办理；租赁期限为30年的约定，未超过工业用地使用权出让的最高年限，应当认定为合同有效。
据笔者观察，由于《土地管理法》并未明确给予建设用地的出租年限可以超过20年的适用空间，因此目前司法实践中，土地租赁合同超过20年部分的期限无效为主流观点。但在集体经营性建设用地流转市场比较发达的地区，地方政府和法院对于租赁期限进行了突破性的规定和裁判，如前述广东省佛山市中级人民法院（2022）粤06民终5054判决。
笔者认为，土地租赁作为《土地管理法》明确规定的土地流转方式之一，不同于一般租赁。首先，在我国以公有制为主体的经济制度下，土地并非一般的“物”，集体土地所有权、使用权的处分也不是纯粹的市场行为，而是需要根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律、行政法规所规定的条件与程序进行的权利处分行为；其次，对建设用地一般需要进行建筑物、构筑物的建设后才能投入使用，承租人投入大，回收成本的期限较长，因此，如何解决承租人投入成本和20年租赁期限限制可能带来的利益不平衡，是司法实践应当关注，也是未来立法需要思考的问题。
【案例4】国有房地产开发企业在进行土地和房产转让时，是否受到国有资产交易监督管理层面的特殊限制？40
【基本案情】
2013年6月17日，山东省某开发集团青岛公司（以下简称某青岛公司）与青岛某置业有限公司（以下简称某置业公司）签署了《房地产合作开发协议书》，约定：某青岛公司将其拥有国有土地使用权及正在开发项目的50%的权益，以1.5亿元的价格转让给某置业公司。项目土地使用权不转让，仍以某青岛公司名义开发建设。
2016年6月20日，双方签署《补充协议一》，约定：合作项目终止开发建设，双方不再投入资金。
2017年2月9日，双方签署《补充协议二》，约定：（1）某置业公司累计投入资金约8190万元，由于某青岛公司未取得《建设工程规划许可证》，违反了协议约定，故合作开发终止；（2）三宗国有土地使用权评估价值约人民币4.15亿元，双方约定开发权益各占50%；（3）某置业公司放弃项目的可期待开发收益，某青岛公司向某置业公司支付2亿元，某青岛公司已支付400万元。
由于某青岛公司未按该协议履行，某置业公司遂向山东省青岛市中级人民法院起诉，要求某青岛公司支付合作补偿款19600万元并赔偿利息损失。在诉讼过程中，双方达成调解协议，某青岛公司同意向某置业公司支付合作款本金19300万元及利息1672万元（双方协商按照年息8%计算），并以调解书予以确认。
后某青岛公司提出再审请求，要求撤销上述调解书，确认《房地产合作开发协议书》及一系列协议无效。
【争议焦点】
1.某青岛公司与某置业公司签订的《房地产合作开发协议书》及一系列协议是否有效。
某青岛公司认为：（1）案涉协议的签署未按照《企业国有资产法》第32条41规定履行企业负责人集体讨论程序，决策违法；（2）案涉协议下的国有资产转让未履行《企业国有资产法》规定的评估程序；（3）某置业公司未尽必要的审查注意义务，一系列协议造成国有资产重大损失。故协议无效。
某置业公司认为：（1）案涉协议的签署符合《民法典》规定，其对某青岛公司内部决策程序既不了解，也无权过问；（2）《房地产合作开发协议书》明确约定某青岛公司承诺协议的签署已经其上级主管部门审批，如有违反也与某置业公司无关，某置业公司已经尽到了充分的谨慎注意义务。
2.双方达成的调解协议以及法院依据调解协议制作的民事调解书是否有效。
某青岛公司认为：调解协议及调解书的决策程序违法，且该交易违反了《企业国有资产法》有关国有资产交易的规定，且存在重大误解，因此调解协议与调解书无效。
某置业公司认为：调解协议及调解书合法有效。（1）某青岛公司属于全民所有制企业，应当优先适用《全民所有制工业企业法》之规定，企业实行厂长负责制；42（2）合同所涉事项不属于《企业国有资产法》第30条43所列举的范围，不适用《企业国有资产法》第32条的规定：由企业负责人集体讨论决定，并且《企业国有资产法》第30条、第32条应为管理性规范；（3）调解协议的基础是双方于2017年2月9日签署的《房地产合作开发协议书补充协议》，该协议约定国有土地使用权经评估价值约人民币4.15亿元，可见事项经过了评估程序。
【裁判观点】
一审山东省青岛市中级人民法院、二审山东省高级人民法院均认为：（1）案涉合作开发协议订立时，作为全民所有制企业的某青岛公司所拥有的国有建设用地使用权，系重要的国有资产，应依法遵循法定的国有资产交易规则。根据《企业国有资产法》第30条、第32条、第47条44的规定，案涉协议应由企业负责人集体讨论决定，并进行评估。某置业公司作为合同相对方应对某青岛公司以国有资产进行交易是否符合法律规定，履行相应的审慎注意义务。双方在订立合同时均未履行相应的法定义务和注意义务，故认定《房地产合作开发协议书》及一系列协议无效；（2）双方已终止合作开发房地产，除某置业公司履行了部分出资义务外，合作协议约定的其他内容并未得到适当履行。双方达成的调解协议实质是针对尚未开发的国有建设用地使用权的价值而进行的分割，有悖于合法原则，故认定调解协议和调解书无效。
【纠纷观察】
国有资产属于全民所有的财产，直接关系到公共利益；而国有房地产开发企业基于其经营范围，经常发生土地使用权、房产、在建工程等大宗资产交易，在该等资产转让过程中，区别“企业国有资产”与“国有企业的资产”，判断是否适用或者在什么条件下适用《企业国有资产法》等国有资产监管类法律法规，是需要特别关注的问题。
（1）根据《企业国有资产法》第2条45的规定，严格意义上的“国有资产”系指股权或者股权类的其他资产。国有企业的非股权类资产转让并不适用《企业国有资产法》的相关规定，而是应当根据国资委《企业国有资产交易监督管理办法》（以下简称《管理办法》）第四章的规定执行。
（2）基于《管理办法》第48条46规定以及《企业国有资产法》对“国有资产”的定义可以看出，国家主要是通过“管资本”而非“管资产”的方式实现对国有企业的监管。对于国有企业的产品生产与销售，企业有完整的经营自主权。国家对国有企业资产交易的程序限制，是为了防止企业设备、厂房等生产资料类资产被擅自转让，妨碍国有企业的正常经营，危害国有企业的利益。
（3）在司法实践中，我们经常发现一些房地产合作开发、项目转让的案例中，国有房地产企业交易房产、土地使用权、在建工程时，由于未履行评估和进场交易程序，而被认定为无效。这种判断往往没有正确理解“企业国有资产”与“国有企业的资产”的概念，没有区分国有房地产企业的资产哪些是作为生产资料的资产，哪些是作为商品或存货的资产，从而作出了错误判决。
国有房地产开发企业的经营范围一般为房地产开发、建设、销售、出租等。国有房地产开发企业转让其开发的房屋及其土地使用权的行为，实质是企业销售商品或存货的行为，无论转让规模如何，都属于企业合法的自主经营行为，不应以企业国有资产管理的视角对其效力进行司法评价，更不应认定为该等转让行为无效。
国有房地产企业转让一定金额以上的，作为生产资料用途的房产、土地使用权、在建工程时，如果未履行规定的审批程序，或未经评估与公开交易程序，则需要判断其交易的合同效力问题。
本案中，某青岛公司将开发项目的权益转让，是原材料—存货的转化过程中发生的交易行为，不属于房地产开发企业的经营行为，此时应当根据《企业国有资产交易监督管理办法》等国有资产监管制度规定来评价交易行为是否合法有效。
四
热点问题观察

（一）房地产项目烂尾情况频发，因购房者解除买卖合同进而衍生的与银行间金融借款合同纠纷逐步增多。

1. 2022年，房企持续爆雷，项目烂尾情况频出，对于购买烂尾楼的业主而言，房屋不能交付，同时仍需定期偿还银行贷款，造成购房者“钱房”两空的巨大担忧，因此纷纷选择“停贷”维护自己的权益。购房者与房企间的房屋买卖合同纠纷，衍生了大量购房者与银行间的金融借款合同纠纷。据统计，上半年公布相关数据的24家上市银行中，18家银行个人住房贷款不良率较2021年末上升，占比超7成。47
2.最高人民法院（2019）最高法民再245号再审判决书在网络上引起热议：预售楼盘烂尾时，购房者是否有权通过“停贷”的方式维护自己的权益，一时成为社会关注的法律热点。值得注意的是，结合最高人民法院的典型案例和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条48之规定，购房合同解除、被确认无效或撤销系购房者无需偿还房贷的前提，若购房合同未解除，停贷导致的金融借款合同履行争议将如何解决？
首先，应判断贷款银行是否违规及是否违反《个人购房借款合同》。根据《个人购房借款合同》中的一般约定，贷款银行的主要义务包括：按照监管规定与合同约定的条件发放贷款；按照监管政策的规定将贷款直接汇入房企的监管账户。
其次，司法实践中，法院倾向于支持银行违约或违规向房企发放贷款的，购房者可以在房屋具备交付条件之前停止还贷。由于种种原因，银行违规放贷的现象屡见不鲜。在司法实践中，一些法院认定贷款银行如存在违规或违约情形，购房者可以追究贷款行的责任并中止履行己方义务，如在广东省高级人民法院（2018）粤民申7516号案件中，银行将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，法院认定其存在过错，判决购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需还贷。
笔者认为，需要金融监管机构与房地产主管机关进一步完善商品房预售过程中，贷款银行基于《个人购房借款合同》向房企支付贷款的条件与义务边界，避免贷款银行基于自身强势地位过度限制购房者的权利。同时裁判机关也应穿透交易实质，严格审核贷款银行的贷款行为，平衡各方的权利与义务。

（二）房企频陷流动性危机，商品房的物权期待权、抵押权、建设工程优先权、让与担保物权及其他一般债权等多重权利冲突亟待解决。

在房地产项目上，存在着开发贷抵押权人、建设工程施工方、购房者的物权期待权、贷款抵押权人等诸多权利人。一旦房企资金链断裂，项目出现烂尾，各方权利无法全部得到实现，就会产生权利冲突，由此引发的各类纠纷逐渐增多。如何确定各种权利的顺位，最大可能地平衡多方利益，目前在法律规定中还存在诸多争议之处，各地各级法院的裁判标准也存在差异，仍需进一步解决。
五
   结语与展望   
2022年末召开的中央经济工作会议为2023年房地产政策指明了方向，提出要“确保房地产市场平稳发展”。时任国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”。展望2023年，在配套融资政策的支持下，行业风险有望得到持续缓释，并促进土地市场交易的恢复，使房企重回健康状态。房地产行业或将迎来曙光，并推动房企向高质量发展的模式转型。房地产市场的这一轮变化也将带来诸多新型争议，对裁判机构和法律服务行业提出更高的要求。

（一）行业风险得到持续缓释的同时，房地产行业将重新洗牌，大量的中小型房地产企业将通过破产、重组或并购的方式退出市场，在此过程中，将衍生大量争议案件

据人民法院公告网显示，2022年全年超400家房企宣告破产；2023年，政策利好，行业风险缓释，但部分房企退出市场也将成为必然，并将衍生大量争议案件：未履行完毕的施工合同争议、未完工工程的工程价款优先权争议、未交付房屋的买受人在破产案件的受偿顺位争议，等等，将对裁判机构和法律从业者对行业的理解和法律的正确适用提出更高要求。

（二）代建模式再度兴起，必将引发委托代建合同纠纷的持续增加

行业困局下，部分房企大力开展委托代建业务。一方面，房企纾困项目增多带来大量续建需求；另一方面，过去两年没有开发经验的国资与城投竞拍了大量土地，需要委托房企代建；此外，保障性租赁住房发展，带来大量政府代建需求。因此，万科、中海、保利、华润、朗诗、雅居乐等大多数头部房企已经布局代建领域。政府代建项目合同性质的认定，委托方、代建方及施工方的权利义务厘清，垫付建设资金的性质等方面，也将带来诸多委托代建方面的法律争议。

（三）乡村振兴战略的提出，导致新型农村集体经济发展、集体土地流转等方面的法律服务需求与衍生的争议将进一步增加

2023年，伴随着乡村振兴战略的全面推进，符合规划条件的集体经营性建设用地的入市，将为房地产的投资建设开辟新的领域；基于集体所有制的建设用地的投资、开发、融资、转让、运营所产生的争议，将在合同的成立、生效、解除方面带来不同的判决标准与价值考量。同时，乡村振兴战略要求各级政府协同推进乡村振兴战略和新型城镇化战略的实施，优化城乡基础设施、公共服务设施等布局，道路畅通、水利工程建设、电网和宽带网络建设、冷链物流系统、污染物处理等方面建设，乡村振兴基建将成为地产和基础设施建设领域新的机会，也必然带来新的争议解决案件。
2022年底，国务院再次强调“推动建立房地产发展新模式”。展望2023年，房企逐渐告别高周转、高杠杆、高风险的传统发展途径，在增量市场持续向存量市场转变的过程中，供给侧依靠个性化产品满足不同群体的需求，运营端提升资产运营能力，盘活存量市场，提升资产周转率，从而有效防范风险，逐步推动房地产行业健康发展，逐步建立房地产发展的新模式。
作者简介
马志成｜北京金诚同达律师事务所高级合伙人，房地产与建设工程业务组负责人，中国仲裁法学会房地产专业委员会研究员，中国银行间市场交易商协会法律委员会委员。在房地产及金融领域拥有超过二十五年的执业经历，对土地综合开发、项目投资与清算、并购重组、合作开发、地产运营、房地产金融等业务有着丰富的实践经验与娴熟的把握能力，服务的项目涵盖了住宅、商办、旅游、养老及主题公园等诸多细分领域。曾长期担任自然资源部法律顾问，多次参与自然资源部的立法工作。同时，基于对金融行业的深度理解与风险控制的精准把握，在资产管理、证券投资与金融争议解决方面积累了丰富且良好的业绩。多次参与中国证券投资基金业协会、银行间市场交易商协会组织的课题研究，并作为授课老师讲授培训课程。
马靖宇｜北京金诚同达律师事务所合伙人，拥有十年以上的律师执业经验，曾担任正大集团旗下零售商业板块法务负责人，主要从事房地产、私募基金领域的争议解决法律服务工作。多年的律师执业中，承办了多家知名地产商的数十起投资并购项目，处理了大量房地产与私募基金领域的争议解决案件，积累了丰富的争议解决实务办理经验。
隋清蕊｜北京金诚同达律师事务所律师，曾在大型房地产企业从事多年法务工作，主要从事与房地产转让、开发、运营等相关的法律服务工作，先后承办了大量房地产转让、商业地产运营方面的争议解决案件，熟悉房地产企业的开发运作模式与制度流程，拥有丰富的房地产行业法律服务经验。
[滑动了解更多注解]
1 马志成，北京金诚同达律师事务所高级合伙人。马靖宇，北京金诚同达律师事务所合伙人。隋清蕊，北京金诚同达律师事务所律师。
2 参见国家统计局官网，http://www.stats.gov.cn/tjsj/，访问时间：2023年1月31日。
3《2022年总结与展望 | 政策篇》，载“微信公众号”克而瑞地产研究，2022年12月21日。
4 参见国家统计局官网，http://www.stats.gov.cn/tjsj/，访问时间：2023年1月27日。
5《330万套（间）！全国筹集保障性租赁住房 解决新市民、青年人住房问题》，载央视网，https://news.cctv.com/2022/12/13/ARTI1PfQylmLQzQ1WrzdZk9H221213.shtml，访问时间：2023年1月27日。
6 本节纠纷案件数量根据中国裁判文书网总结而成，包括2022年度一审、二审、再审、再审审查与审判监督及其他程序中产生的判决书、裁定书、决定书等。需要说明的是，因部分诉讼案件不予公开、部分撤诉案件不出具文书、部分调解案件文书不予互联网公布等原因，本节统计数据与法院实际受理的案件数量可能存在差异，访问时间：2023年1月12日。
7《黑土地保护法》第21条。
8《关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》第2条。
9《关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》第5条。
10《关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》第6条。
11《关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》第7条。
12《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》第2条。
13《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》第11条。
14《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》第1条。
15《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》第3-6条。
16《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》第9-10条。
17《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》第2条。
18《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》第3条。
19《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》第4条。
20《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》第7-8条。
21《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》第1条。
22《关于规范人民法院保全执行措施  确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第1条。
23《关于规范人民法院保全执行措施  确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第2条。
24《关于规范人民法院保全执行措施  确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第4条。
25《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第1条。
26《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第3条。
27《关于为稳定就业提供司法服务和保障的意见》第2条。
28《关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》第10条。
29《关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》第22条。
30 北京市第二中级人民法院（2022）京02民终10270号民事判决书。
31《民法典》第301条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
32《民法典》第132条规定：民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。
33 最高人民法院（2022）最高法民再104号民事判决书。
34《合同法》第94条（现为《民法典》第563条第1款）规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
35 北京市高级人民法院（2022）京民申2220号民事裁定书。
36《民法典》第705条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
37《民法典》第361条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。
38《土地管理法》第63条规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
39《规范国有土地租赁若干意见》第4条规定：国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
40 山东省高级人民法院（2021）鲁民再527号民事判决书。
41《企业国有资产法》第32条规定：国有独资企业、国有独资公司有本法第30条所列事项的，除依照本法第31条和有关法律、行政法规以及企业章程的规定，由履行出资人职责的机构决定的以外，国有独资企业由企业负责人集体讨论决定，国有独资公司由董事会决定。
42《全民所有制工业企业法》第7条第1款规定：企业实行厂长（经理）负责制。
43《企业国有资产法》第30条规定：国家出资企业合并、分立、改制、上市，增加或者减少注册资本，发行债券，进行重大投资，为他人提供大额担保，转让重大财产，进行大额捐赠，分配利润，以及解散、申请破产等重大事项，应当遵守法律、行政法规以及企业章程的规定，不得损害出资人和债权人的权益。
44《企业国有资产法》第47条规定：国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。
45《企业国有资产法》第2条规定：本法所称企业国有资产（以下称国有资产），是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益。
46《企业国有资产交易监督管理办法》第48条规定：企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后，在产权交易机构公开进行。涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的，由转让方逐级报国家出资企业审核批准。
47《受累地产风险扩散银行上半年涉房贷款不良率增大丨焦点》，载微信公众号“中国房地产报”，2022年9月5日。
48《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
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