12月15日晚间，首单民企消费基础设施REIT、具有商超零售业态的社区型商业REIT项目——嘉实物美消费REIT于12月15日正式获批，这意味着首批申报的消费类REITs即将悉数登陆资本市场。
值得一提的是，该基金的底层资产颇为“接地气”，为4个社区商业物业，均位于北京市核心地区，且各项目主力租户为物美、麦德龙等品牌超市，超市所销售的生鲜、食品、日用品都是民生必需品。有基金公司认为，该项目的获批有利于优化社区消费场景，进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连通资金进入实体经济的渠道，助力公募基金更好地服务实体经济发展。
然而，在消费类REITs接连获批之际，此类产品对基金公司的管理能力也提出了更高的要求。有公募人士认为，消费类产品相比其他业态，对管理人的要求更高。比如居民消费方式和消费习惯的转变很快，所以管理人对行业要有更深入的认知；其次对宏观经济的发展以及对政策的解读都要有更充分的理解。
首只民企消费基础设施公募REIT将发行
早在11月28日，首批消费基础设施REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复，获批的3单项目分别为将在上交所上市的华夏金茂购物中心REIT，以及将在深交所上市的华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT，底层资产均为购物中心。
而12月15日晚间获批的嘉实物美消费REIT则为首单民企消费基础设施REITs，根据公示信息，嘉实物美消费REIT底层资产为4个社区商业物业，均位于北京市核心地区，总建筑面积约7.79万平方米，当期目标不动产评估值总额为10.02亿元。具体资产包含华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目，其中三个项目紧邻二环，一个项目毗邻四环，区位优越，人流密集，周边居民拥有牢固的社区商业消费习惯。
据了解，各项目主力租户为物美、麦德龙等品牌超市，超市所销售的生鲜、食品、日用品都是民生必需品。此外，各项目租户还包括餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保障首都基本民生的社区商业项目。租户相对分散，收入来源多样。项目收入包括经营租赁收入、物业管理费收入和其他收入。相关项目均运营超十年，投资回报良好，现金流来源稳定，具备长期稳定持续运营能力，市场竞争能力较强，风险较低，体现了消费基础设施项目服务并保障民生的特性。
嘉实基金表示，以商超零售为主力租户的项目进入REITs市场，再次体现了REITs正在持续助力恢复和扩大消费。该项目的获批，有利于优化社区消费场景，进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连通资金进入实体经济的渠道，助力公募基金更好地服务实体经济发展。
“物美集团作为首批消费基础设施REITs中的民营企业，为资本市场支持民营企业发展提供了新样板，也为畅通民营企业融资渠道提供了新的范例。”嘉实基金表示。
考验基金公司管理能力
有业内人士指出，消费基础设施公募REITs进一步填补了中国居民大类资产频谱的空白，让普通投资人有机会成为消费基础设施项目的“股东”，以小额出资参与大型基础设施项目投资，共享国家经济发展成果。
然而，在消费类REITs接连获批之际，此类产品对基金公司的管理能力也提出了更高的要求。
中航基金表示，消费类产品相比其他业态，对管理人的要求更高。比如居民消费方式和消费习惯的转变很快，所以管理人对行业要有更深入的认知；其次对宏观经济的发展以及对政策的解读都要有更充分的理解。
“商场每天客流量比较多，在日常的管理以及安全防范上，都要投入更多的资源，比如建立相应的制度和人员配备。因此基金管理人整体的投研能力和管理能力都需要提升。”
嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军表示，消费REITs推出后，基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作，同时也要把各自的管理边界确定好，激发相关主体的管理动能，这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。
招商银行总行资产托管部副总经理彭伟强也认为，消费类REITs跟其它REITs不太一样的地方是，它本身资产类型比较丰富，空间也比较大，不管是Shopping Mall还是写字楼，或者其它资产，有着较大的空间和弹性。这类资产经营管理能力方面有很大的提升空间，通过一些专业机构把这些资产管起来之后，可能会使得这些资产更好升值，想象空间也比较大。
“消费类REITs是一个长周期的产品，在周期波动的过程中，管理人、专业机构怎么能度过这个周期，对他们来说也是一个挑战。因为资产类型的丰富，管理难度就更大，这里想象的空间也大，投资的空间也大，价值发现的空间也大，但是风险也蕴藏其中。”
增量资金或将逐步入场
年内，REITs整体行情并没有延续此前的火热，中证REITs指数年内已经下跌超过了30%，回撤幅度甚至较弹性更大的股票也有过之而无不及。
近日，在REITs基本面和估值性价比凸显之际，利好的政策也接连出炉，以期呵护REITs二级市场孱弱的走势。12月6日，财政部联合人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，其中关于公募REITs的内容至少有两点值得关注：一是明确指出将公募REITs纳入全国社保基金的投资范围；二是将公募REITs与含权益类的基金、股票等产品和投资工具合并计算投资比例，与近期REITs市场投资者对于REITs产品特殊权益性质的定位不谋而合。
对此，中信证券明明认为，长期维度下，增量资金的逐步入场有助于丰富市场投资者结构、改善市场流动性，进而促进公募REITs市场的健康发展。但短期来看，增量资金进场规模和时间的不确定性，使得相关利好对于市场的影响更多地停留在情绪改善层面，投资者或仍在期待更多及时有效的政策利好，例如直接针对二级市场投资交易。在当前市场低位震荡阶段，建议继续基于底层资产经营的周期性特征，布局抗周期特征较强、具备基本面支撑的“打底”品种，包括保障房、能源、厂房等。
中金公司分析近期走势时指出，REITs市场在2023年下半年以来的运行和股债市场又有进一步的边际脱敏，这可能表明新的逻辑关系尚在构建之中。
展望未来的价格趋势，我们认为有几点值得关注：
第一，是中国REITs的收益率或将在股债两端的范围内演绎出其自身的周期规律，市场估值的中枢有望越辩越明，并且我们认为当前的估值水平可能与这一潜在中枢已经较为接近；
第二，基本面证据的逐步积累，或将带动各类资产的利差水平继续调整，并使资产估值呈现更为分化的状态；
第三，对于中短期维度交易而言，除非分母端发生较为剧烈的波动，否则分子端或将成为大部分时候的主要矛盾。总体而言，2024年或将是一个价值发现继续深化的时期。
责编：汪云鹏
校对：王锦程

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