最近全国的租赁市场都有不小动作
观察下来，这些动作的背后，都具有一些象征性的意义
首先，就是前段时间互联网热议的深圳统租房事件
虽然最后在争议声中落幕，但背后我们也能看出，深圳政府正在尝试把城中村的存量房源盘活，作为保障性租赁用房
无独有偶，上海也出现了一些特别的信号
当我走过上海地铁2号线的通道时，发现上海的保租房信息居然也铺天盖地了
而今年之前，关于保租房的声音，鲜少出现在公共话题里，或者比较小众
这两件事的发生，让我感觉到保租房正在以一种更为猛烈的方式，走进每个普通人的日常生活
未来这会不会是一线城市租赁市场最大的变化？
不仅对租房市场，对新房、二手房，又会产生怎样的影响
迫不及待的，我先把上海最近正在大力推向市场的全租赁社区：耀华国际租赁社区
实地走访了之后，发现背后居然还有几件事，是让我想象不到的
01
第一件意想不到的事
保租房的房源品质和性价比，会如此之高
作为一个保租房社区，我在耀华国际社区，看到了很意外的场景
说实话，在此之前，我脑海中的保租房，其实有点类似动迁房的感觉
以较低的价格，给住房困难的人，提供最基础的居住需求
因为没有多大的利益可图，所以也不太期待在这里看到更高的居住环境和体验
但实际上，当我看到耀华国际社区的社区门口，我直接惊呆了
除了内环内，后滩板块一线临江的绝佳地理位置
第一眼来看，社区外立面不输豪宅，而且线条感、现代感十足
工艺和审美，不亚于我们之前看过的很多高端楼盘
而且，这个全租赁社区竟然用了古北物业，有一种国际范儿
进入内部后，一路走下来，绿化、景观都很到位
放两张图片，各位可以直观感受下
而且，整体转了一圈，我发现小区里还做了人车分流
这个规格让我很意外，毕竟和一般楼盘不同，在全租赁社区，这部分成本短期注定是收不回来的
如此长线的项目，也只有政府牵头才能做下去了
这也是保租房和市场化租赁最大的区别
租在这里，最大的房东只有政府，甚至不需要找中介，给足了安全感
而且，除了民用水电、燃气，所有房源都精装交付，提前配好了中央空调和家具
租户在随申办上提交个人资料，通过审批后，就可以拎包入住
准入门槛也很简单，每个区有各自的标准
我总结了下这个小区，租房的条件只有两条：
一个是上海七个中心城区名下没有超过15平米产权房，另一个，就是有份合法的工作
也就是说，只要租金在可接受范围内，大部分打工人都可以通过随申办申请，几乎等于没有门槛
目前社区共两期，总房源3000套出头，相比一般的租赁小区，体量还是很大的
负责人介绍，今年3到5月，陆续有很多从随申办上找来的租户，大部分看过房子当场就定了
目前整个社区已经租出去60%，接下来的批次也是不愁租的
我们注意到，站在小区内部，就能看见前滩的地标性建筑：SK大厦
很多跨国的大型企业在这里办公，大部分租户都是附近上班的精英人士
还有最重要的一点是，租在这里，子女是可以就近入学的
据说，现在耀华保租房项目基本可以就近入学
目前项目上也有符合一定条件的租户，正在办理人户分离
至于社区配套，就更丰富了，小区临街一楼设了底商，比如荟选市集、书店、宠物店、药房、烘焙、便利店、日料、清吧等
现场我们看到，有些店铺已经入驻，并在准备营业阶段了
即使全租赁社区，他们对招商也是有门槛的
比如，社区租户有很多在上海打拼的年轻人或家庭，也有附近企业的职工
站在马路边上，对面的两位外国友人，也再次向我们强调了一件事
居住于此的客群，远比我们想象中的多元化
所以单餐饮就分了中西两类，马路一边有包子豆浆，另一侧也有汉堡咖啡，选择空间很大
这样的配套的环境下，因为是保障性租赁用房，在价格上居然还有很大优势
我查了下，目前以东方体育中心站为例，周围的房租水平是这样的
来源：链家网
而耀华国际社区的整体租金水平，大概是周围的9折
几个户型一模一样，最大的区别就是楼层位置，也就是看到的江景不同
所以价格会有细微差别
我们看的一套两房，位于中高层，江景较好，价格接近9000元/月
这个租金逻辑其实和新房有点像，就看你对楼层有没有特别要求了
签约时也要押一付三，不过可以用公积金，每月最高可提取4500元，平均下来，成本就很低了
最主要的是，这里的租金涨幅有一个硬指标：
每年不超过5%
而且相比上海公租房最高6年的上限，对于保租房来说，只要你不打算在上海买房，就可以一直续租，没有房东，长期稳定
这一点，和此前市场上出现过的租赁项目，都不太一样
也更能触动来到上海奋斗的年轻人的神经
在我们看房的时候，我的同事就很后悔自己为什么没有更早知道保租房
毕竟无论从哪方面来看，优势全面碾压了如今的老破小、各种市场化长租公寓等房源 
02
实地探访过程中，我发现上海这几年正在大力发展保租房
也就是说，未来像耀华国际社区这样的房源，会越来越多的进入普通人的视线
先从耀华国际社区背后的城方来看，这也是沪上首个国企租赁住房运营的服务品牌
仅这一个单位，在上海就有26个保租房+公租房项目
其中，类似耀华国际社区这样的保租房社区有17个，公租房社区有9个
分布在上海的各个区域，有类似后滩这样的核心板块，还有虹桥，古北，甚至嘉定南门的远郊板块
根据随申办可查数据，今年城方在全上海可租的项目共5个
不只这些，目前，全上海所有的租赁房源都会上线随申办
点开“我要租房”这个专题，就能看到所有的房源信息
甚至提前为你区分了保租房和市场租赁房源两个板块
我数了数，目前总体租赁市场中，全上海16个区，在租的房源总量共有77158套
具体每个区的体量，也为大家汇总成了表格
数据来源：随申办
其中，保租房项目一共21个，共26700套，占了总量的35%
数据来源：随申办
这个比例，着实有点惊人了
而这些项目的背后，大部分都是国企或有国资背景的企业
除了地方城投公司，还有一些身影，各位也很熟悉
比如中建的幸孚、华润的有巢、象屿的屿果
我们今天看到的城方，背后的大股东就是上海地产集团
而今年这批集中入市的保租房，仅仅是个开始
从土地供应上，上海从2017年推出R4地块，也就是从第一块租赁性质土地出让以来
截止到2023年的4月
短短五年时间，上海共出让了208块纯租赁地块，未来预计可以提供24万套租赁住房进入市场
从未来上海关于保租房的目标来看
根据十四五规划，上海将计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套以上，到十四五末，上海累计筹措的保租房预计将达到60万套
截至2022年底，上海保障性租赁住房已累计建设筹措38.5万套，已经完成了进度条的64%，这速度也是飞快了
而今年，上海市房屋管理局透露，上海计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套，并力争新增供应6万套
仅6月下旬，近期计划入市的就有4104套
数据来源：随申办
这个数据，也在随申办-我要租房中明确预告示了出来
因此加上在租的21个项目体量，上半年，上海保租房房源供应量将超过3万间
年内预计还有15个项目、约3.5万间新建保租房的房源进场
这个节奏，几乎是按下了“快进键”
也难怪有人说，今年上海开启了保租房入市的大年
03
最让我意外的，其实是我们想象中的那个关于租购同权的画面，越来越清晰
就拿耀华国际租赁社区来说
它让我看到了，租房居民与买房居民拥有同等权利的可能性
在中国，房产附带着子女教育、医疗、就业、养老、社会保障等很多权利
大家都讲租购同权，喊得最多的其实是子女教育问题
来源：上海市人民政府网站
而在保租房的条例中，就明确了保租房承租人，可以按照规定在租赁房屋所在地办理，居住登记、落户、子女教育的权利
这样，那么我们离真正的租购同权已经不远了
而我们也看到了目前上海正在全面铺开，未来会有更多保租房源进入楼市
最大的变化，首先是对租赁市场造成一定的影响
当越来越多人了解到保租房的优势之后，周边老破小或高端社区的房租，会受到一定冲击
第二个，如果更远的画面，当越来越多人通过租房获得与买房，几乎同等的权利
那么，对不管是新房还是二手市场，都会是一次不小的冲击和压力

这里有一个数据，大家感受下，从2020年至今，上海一手成交约30.5万套
而2020-2025年，保租房的新增供应房源，预计将达到47万套，今年就有7万套
也就是说，未来上海新增保租房的量之大的程度，几乎要和每年新增一手房源旗鼓相当
而在租购同权的背景下，上海通过大量的、密集的筹措保租房源，出让租赁性质地块
某种程度上这代表上海房地产市场未来的改变
目前上海市租房人口约有1000万，未来60万间保租房的体量，若这些房源总体以能够居住100万人口来计算，占比将突破10%
这仅只是截止十四五，也就是2025年底的房源数量，未来十年呢，甚至二十年呢
而对所有在上海奋斗的人来说，意味着
未来不一定只有买房这一个选项，才能在这个城市长期稳定下来了
这对于上海这座城市来说，是此刻紧迫留住人才的方式，以及加入人才竞争的最有效方法
这也是为什么上海，如此发力推进保租房的原因
很多人等这样的画面到来，已经很久了
因为保租房市场的愈来愈庞大和完善
上海的租赁市场，也终于往前走了一大步
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