工业地产  实务要点
在一起涉工业地产转让的项目中，我们注意其转让受限的原因可能涉及“分割”、转让前的审核前置；而若向前追溯，对于工业地产的投资、建设，与住宅类项目也会有不同的地方值得关注，本文结合地方规定、司法裁判等进行简要梳理研读。
文|赫少华 律师，君悦律师事务所 合伙人
衔接：《最高法院案例：EPC工程总承包的特征》、《汇总：工程总承包相关问题》
01
一、工业地产投资开发需关注的要素
地产类投资一般需要关注（投资意向书、投资协议）签署、土地前期尽职调查、土地及环境评估和勘察、土地招拍挂程序和出让合同、土地出让金、不动产权证等要素，以及规划、建设证照申办，建设施工、竣工验收，物业权属登记等。
在投资承诺环节，需要关注投资协议的效力问题、投资强度、税后贡献、承诺考核期的设置，而在规划指标上，关注建筑密度、容积率、绿化率、限高等要素。
根据《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》（沪规划资源规〔2021〕6号），该规定所称产业用地，包括工业用地（产业项目类、标准厂房类）、研发用地（产业项目类、通用类）。
其中，第六条（规划管理），工业用地容积率一般不低于2.0，使用特殊工艺的工业用地容积率可根据实际情况确定。研发用地可参照同地区的商业及办公用地确定容积率，其中通用类研发用地容积率不低于3.0。第八条（土地供应方式）产业项目类工业用地和产业项目类研发用地采取“带产业项目”挂牌方式供应；标准厂房类工业用地、通用类研发用地通过公开招拍挂方式供应，其中出让给园区平台和领军企业的，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。
1、关于投资强度对合同的影响
我们注意到，在（2016）最高法民终428号，法院认为，G*号地块在约定期限内未能达到相应的投资总量和建设规模，*国土局依照合同约定向协*公司发出解除合同的通知，且该通知已到达协*公司，发生解除合同的效力。
类似的，在(2017)浙1125民初1284号，法院认为，根据合同约定被告项目建设本应于2008年11月31日前竣工投产，后经云*政府同意允许延长至2012年12月底。但被告在2013年1月完成第一期工程项目后未投入生产，2014年也未投入生产。2015年被告开始投入试生产，2016年完成工业产值608万元，2017年1-8月完成工业产值580万元，均未达到合同约定的入园经济指标，已构成违约。况且从目前情况看，被告对于案涉的第二期工程项目（综合楼）仍未完成建设，造成面积18653.49平方米的工业用地长期处于闲置状态，被告的违约行为以致使其合同目标无法实现，构成了根本违约，原告有权选择单方解除合同并收回土地使用权。
另外，最高法院对未到投资开发条件订立的转让合同效力的观点，根据相关的案例及纪要，其实是有一个渐进的过程。
经检索发现，最高法院公报案例2005年第7期【最高法院（2004）民一终字第46号民事判决】，修正了不符合投资开发条件的转让合同无效的观点，转而改采有效观点。
最高法院认为，签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力…关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条(注：该法修正前条款)关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
另外，我们注意到，八民会纪要第十三条进一步明确，13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。
2、土地出让金返还对合同效力的影响
有些项目中，可能会涉及土地款返还和税收返还的约定，进而可能会影响投资协议的效力。
在(2018)最高法民申2879号中，法院认为，双方在涉案地块土地使用权拍卖出让前以约定土地出让金返还的方式排除其他竞买者，违反了拍卖出让土地使用权应当遵循的公平公开原则。且该约定的返还标的直接指向土地出让金，损害了国家利益，属于合同法第五十二条第（二）项规定的情形。
另在(2019)最高法民终865号中，认为政府与相关主体签订的合同中约定，通过土地招拍挂程序竞买价格高出事先约定出让价格，政府承诺将出让差价款予以事后返还，该合同标的直指国家所有的土地使用权出让金财政收入，上述约定属于国家严格禁止的变相减免土地出让金收入的行为。
同样，在(2021)最高法民申3012号，认为从案涉协议书相关约定来看，所谓“奖励”即是返还或者让渡部分土地出让收益，复星公司与桐坪镇政府就此约定，损害了他人合法权益，依法应属无效。
但也有观点认为，依法政策补贴或奖励的返还土地溢价约定有效。
我们注意到，在（2017）最高法民终352号，《框架协议》中关于竞拍底价和溢价处理条款，虽然具有控制金*公司投资成本的意图，但属云*管委会在其职权范围内提供政策优惠的承诺，并未违反法律禁止性规定。且《框架协议》对于项目国有土地使用权取得方式已经明确约定，金*公司须严格按照国有土地使用权出让法定程序，由国土部门进行土地出让，通过土地市场“招拍挂”方式取得项目土地。类似观点，另如（2017）最高法民申3974号。
相较而言，土地出让金溢价返还条款,较多情形下被认定为无效的原因，根据最高人民法院民一庭意见，机关法人与国有土地使用权受让人签订的土地使用权出让金返还协议违反物权法第一百三十七条（民法典第三百四十七条）等法律的强制性规定、损害国家利益、扰乱了国有土地使用权出让市场秩序，应认定为无效。该协议被认定无效后，合同当事人有权依据合同法第58条（民法典第157条）的规定，请求有过错的一方赔偿其因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。【参见《民事审判指导与参考》2022年第1辑，总第89辑】
02
二、工业地产的审批与建设
一般而言，工业地产工程（其他工程也类同）的流程，如招拍挂/划拨，立项【项目核准或备案】，方案图审批（规划）、环保、绿化、公安、卫生等各部门会审，建设工程规划许可证申请，施工许可证申请，综合验收（建设、质监、消防、环保等），试生产或正式投产。
（一）立项时需要注意的问题
关于土地环节的相关问题，已在上一部分进行了简单描述。而关于项目立项（核准或备案），可参见《企业投资项目核准和备案管理条例》。其中，核准制方面，可参见《国务院关于发布政府核准的投资项目目录（2016年本）》。
本环节就改变土地用途的问题进行简单研讨，以更多关注相应的法律风向。
譬如，基于各种因由，若是存在以工地用地建设仓储物流地产的现象或计划，可能在立项阶段即需明确用途系后者，在工程规划、消防设计、验收环节也应注意改变用途的风险，尽量降低投入使用后的房屋用途与实际用途不符的风险。
违建而导致土地被无偿收回的，如（2019）最高法民再107号、（2019）最高法行再22号，有擅自将拍的工业用地改变土地用途建造非工业建筑（汽车4S店），也有将工业用地上建造住宅。
另若涉及“混合用地”、“土地兼容”的问题，兼容的比例设置、混用的搭配需要进一步的关注，混合的比例，需要征询当地的国土规划部门。
我们注意到，在《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》（沪规划资源规〔2021〕6号），鼓励产业用地混合利用。单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的15%。鼓励功能用途互利的用地混合布置，强化公共服务设施和市政基础设施的功能混合。
在此后，我们认为有必要简要列举下土地利用的分类，以前述的工业用地与仓储用地为角度，参见《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011(另可参见《土地利用现状分类》GB/T21010—2007)，工业用地M类，物流仓储用地W类，详见下表（略）。
（二）规划审批手续
本环节主要是简单介绍下设计与规划手续的先后顺序逻辑上。本部分内容详见《最高法院案例：EPC工程总承包的特征》
工程总承包的承包范围包括工程勘察、设计、采购、施工等全部环节，其中设计环节包含了工程方案的设计，是工程总承包单位履行工程总承包合同的约定义务之一，在逻辑顺序上，应当是先签订工程总承包合同并完成工程设计方案，再由建设单位申请办理建设工程规划许可证，时间上必定是工程总承包合同签订在前，规划许可证取得在后。
目前各地实践操作中，“工程设计方案”既有是初步方案的规定，也有必须包含施工图设计文件方案的规定，即签订工程承包合同时能否办理工程规划许可手续，各地的规定并不统一。比如：《江苏省城乡规划条例》第39条规定要办理建设工程规划许可证，必须提交施工图设计文件，《上海市城乡规划条例》第35条也规定规划行政管理部门在收到施工图设计文件规划部分后才核发建设工程规划许可证。--参见《建设工程总承包合同纠纷裁判指引》P128-129
（三）招投标
厂房建设在申请工程规划许可证后就可以开始招投标。适用文件如《招标投标法》、《必需招标的工程项目规定》（2018年第16号令）
一般而言，属于必需招标范围的工程，若未进行招标，签订的工程总承包合同无效。
关于工程总承包再发包的，是否必需再招标？该问题存由争议。
有观点认为，工程总承包单位分包时直接发包，当事人主张该直接发包无效的，不予支持。也有观点认为，对承包人而言，除暂估价项目达到了须招投标标准以外，承包人可以自行确定发包的形式，公开招标、邀请招标、直接发包均可。---基于对《建设项目工程总承包合同》（示范文本2020版）通用条款第4.5和第13.4.1、《关于促进建筑业持续发展的意见》（国办发〔2017〕19号）第3条、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第21条等相关规定。
《上海市建设项目工程总承包管理办法》（沪住建规范〔2021〕3号）关于印发《上海市建设项目工程总承包管理办法》的通知第十四条（分包）工程总承包单位应当完成自行承包工程范围内的主体工作，可根据法律、法规规定和合同约定将其承包工程范围内的非主体工作分包给具有相应资质的分包单位。工程总承包单位可以采用直接发包的方式进行分包。工程总承包单位对承包工程进行分包的，应当征得建设单位同意。
在（2018）最高法民终1108号中，就总承包单位没有进行招投标，而直接将项目第四合同段分包的行为，综合该案情形，认定了分包合同有效（如工程总承包合同已经经过合法招投标、对外分包征得了发包人的同意且分包符合合同约定、工程总承包对外分包不是招投标法的主要规范对象）。
招投标实务，见《汇总：招投标相关问题答复》《汇总：工程总承包相关问题》。
（四）承包人资质
中华人民共和国建筑法（2019修订）第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第十条工程总承包单位应当同时具有与工程规模相适应的工程设计资质和施工资质，或者由具有相应资质的设计单位和施工单位组成联合体。
《上海市建设项目工程总承包管理办法》（沪住建规范〔2021〕3号）关于印发《上海市建设项目工程总承包管理办法》的通知第七条（承包人资格），工程总承包单位应当同时具有与工程规模相适应的工程设计资质（工程设计专业和事务所资质除外）和施工总承包资质，或者由具有相应资质的设计单位和施工单位组成联合体；包含勘察业务的工程总承包项目，工程总承包单位还应具有与工程规模相适应的工程勘察资质或者与具备相应资质的勘察单位组成联合体。建设单位应当根据项目情况和自身管理能力等，合理选择上述承包人资格模式。
关于承包人资质，建议可关注住房和城乡建设部办公厅于2022年2月23日发布的《建筑业企业资质标准（征求意见稿）》《工程勘察资质标准（征求意见稿）》《工程设计资质标准（征求意见稿）》《工程监理企业资质标准（征求意见稿）》。
（五）工程计价
施工合同中常用价格形式为单价合同、总价合同、成本加酬金。（可参见《最高法院就工程价款常见争议的裁判观点》、《汇总：工程总承包相关问题》）价格形式的选择与合同签署时设计程度（方案设计、初步设计、施工图设计及深化）的有关。
当设计不够深度时，可能依赖于清单的补充细化，譬如《初步设计后清单》、《可行性研究或方案设计后清单》，在此情况时，可能即便在没有施工图的情形下，也有了适用总价合同的空间。
另如，在《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第七条建设单位应当在发包前完成项目审批、核准或者备案程序。采用工程总承包方式的企业投资项目，应当在核准或者备案后进行工程总承包项目发包。采用工程总承包方式的政府投资项目，原则上应当在初步设计审批完成后进行工程总承包项目发包；其中，按照国家有关规定简化报批文件和审批程序的政府投资项目，应当在完成相应的投资决策审批后进行工程总承包项目发包。
当然，工程总承包本身即往往是设计、施工一体化，故而在发包时往往不具有施工图的….;《建设项目工程总承包合同》（示范文本2020版）附件1《发包人要求》，也对工程内容的确定提供了支撑。
关于工程总承包，除《建设项目工程总承包合同》（示范文本）（有观点认为相对可能更适用于EPC模式）外，另有一示范文本即九部委《简明标准施工招标文件和标准设计施工总承包招标文件》(发改法规〔2011〕3018号)。其中，有对设计施工一体化（DB）工程总承包项目的《标准设计施工总承包招标文件》附具的标准合同条件。
（六）分包转包
有观点认为，转包是绝对禁止、分包相对禁止。
在法律层面，如建筑法第28条，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。
第29条，建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。
具体场景可参见《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》（建市规[2019]1号）。
在（2017）辽04民终834号中，法院认为，秦*设计院在与抚顺*公司签订的总承包合同中未约定分包施工业务，也未提交经建设单位抚顺*公司同意分包施工合同的书面材料，因此一审判决认为秦*设计院将工程总承包项目中的施工业务分包给建*公司属于违法分包，双方签订的《建安工程施工合同》无效，并无不当。（注：有观点认为，总承包单位分包时需具备法定要素即分包约定或分包许可）
需注意的是，《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》中似乎并未规定分包范围中要排除设计或施工的主体、关键性工作。但地方规定中则有相应的细化规定，如《四川省房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第23条等。
另如在《上海市建设项目工程总承包管理办法》（沪住建规范〔2021〕3号）关于印发《上海市建设项目工程总承包管理办法》的通知第七条（第十六条（禁止转包和违法分包）工程总承包单位不得将工程总承包项目进行转包，不得将工程总承包项目工程主体结构的勘察、设计、施工业务分包给其他单位。以设计和施工双资质承接的工程总承包单位，应当自行完成主体工程的设计和施工业务；以联合体形式承接的工程总承包单位，联合体各方应当按照合同约定分别自行完成主体工程的勘察、设计、施工业务。
（七）价格可调整因素
《建设项目工程总承包合同》（示范文本）第13.3.3.2[变更估价程序],承包人应在收到变更指示后14天内，向工程师提交变更估价申请。工程师应在收到承包人提交的变更估价申请后7天内审查完毕并报送发包人，工程师对变更估价申请有异议，通知承包人修改后重新提交。发包人应在承包人提交变更估价申请后14天内审批完毕。发包人逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可承包人提交的变更估价申请。因变更引起的价格调整应计入最近一期的进度款中支付。
就固定总价合同下价格可调因素，参照《建设项目工程总承包合同》（示范文本2020版），如工程变更（13.3）、暂估价（13.4）、暂列金额（13.5）、法律变化引起的调整（13.7）、市场价格波动引起的调整（13.8；也可以不调整或只调整单项如钢筋价格、人工费等）等。
有些案件中，约定一类变更重大变更（设计）才调整总价，二类变更-主要变更（规格、尺寸）、三类变更（材质变更）均不调整总价，故而个案项目中，需要注意总包约定的风险范围。
建设项目工程总承包合同》（示范文本）
1.1.5.5暂估价：是指发包人在项目清单中给定的，用于支付必然发生但暂时不能确定价格的专业服务、材料、设备、专业工程的金额。
1.1.5.6暂列金额：是指发包人在项目清单中给定的，用于在订立协议书时尚未确定或不可预见变更的设计、施工及其所需材料、工程设备、服务等的金额，包括以计日工方式支付的金额。
也有观点认为工程合同示范文本中，暂估价和暂列金额本身就是暂不计入总价的，按时结算的。故而并非需要另行再特别约定将此两项排除在总价外。但建议需要结合具体项目合同的要素条款进行把握整体性和完整性。
（八）竣工验收
通常而言，竣工有包含竣工验收之意，以便与单纯意义上的“完工”相区分。然而，就竣工日期的确定上，依然要考量竣工日期与竣工验收合格之日的不同。
竣工日期并不等于竣工验收合格之日。竣工日期系施工人完成工程建设的时间节点，其与开工日期相呼应，决定工期长短和工期责任。竣工验收合格之日侧重于“检查完”。
现行行业惯例中，多数观点主张，工程验收合格的，以承包人提交竣工验收申请报告之日为竣工日期，以验收各方签署意见并盖章的验收记录形成时间为竣工验收合格之日（参见《建设工程施工合同纠纷疑难问题和裁判规则解析》，P157,王毓莹、史智军著）
在工程总承包项目中，参照九部委《标准设计施工总承包招标文件》，工程总承包项目竣工程序简要概述为：完成施工工作-竣工试验（第18.1款）-提交竣工验收申请报告-竣工验收-出具工程接收证书-竣工后试验（若有）-竣工结算。在《工程总承包合同（示范文本）》（2020版）中，通用条款第九、十、十二条中，竣工试验-验收-工程接收-竣工后试验（若有）
一般而言，厂房工程的竣工验收：竣工实验（试运行、性能测试），竣工验收（综合检查、清单验收）、工程接收（现场移交、材料移交）、竣工后实验（若有，负荷实验、产量验证）
有观点认为，工程总承包项目被发包人接收的，以接收证书载明的日期为实际竣工日期。但需要注意的是，两版合同对于接收证书记载日期可能略有不同，九部委版的合同范本中，接收证书中载明的为承包人提交竣工验收申请报告之日，而住建部版合同（2011版）接收证书载明的日期为竣工试验通过之日。但在住建部版合同（2020版）第10.4.2条，发包人向承包人颁发的接收证书，应注明工程或单位/区段工程经验收合格的实际竣工日期。注：第10.1.2条，工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为实际竣工日期，并在工程接收证书中载明。
结合前述的内容，我们再来关注一下（2020）最高法民终1040号案件。该案中，工程总承包合同专用条款第9条竣工检验约定，案涉工程的竣工检验包括无负荷试车、负荷试车、保证值的考核、竣工验收和竣工验收资料的移交。
法院认为，双方当事人在合同中约定案涉工程为“交钥匙工程”，承包人中冶焦耐公司负责工程设计、设备材料采购、施工至工程试运行、投产达产达标等全过程和最终效果。按照合同约定，中*公司完工后需组织竣工验收，整个工程的竣工验收大致分实物移交和装置投料试车并考核达标两个阶段执行…根据本案现有证据尚不能认定案涉工程在实物移交后，承包人中*公司完成了竣工检验程序，也不能认定其未完成竣工检验程序系发包人龙盛达公司的原因…
03
三、工业地产的“分割”转让
有项目中提到，将标准工业厂房中的其中一幢转让，在房地产交易中心办理房过户时，被告知需要所在工业园区土地部门批准同意。
在《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》（沪规划资源规〔2021〕6号），本规定所称产业用地，包括工业用地（产业项目类、标准厂房类）、研发用地（产业项目类、通用类）。其中，在第十六条（转让管理），就（二）标准厂房类工业用地，要求1.建设用地使用权不得整体或分割单独转让。2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。
实务中，对于工业地产能否分割转让及限制条件，在地方规定及司法裁判中观点不一。在各地规定中如北京模式、上海模式、深圳模式、杭州模式等等（注：有文章中分析提出，广东、湖南、杭州等地允许工业物业产权分割转让，但多数地方仍限制分割转让。建议进一步检索当地相关文件及窗口咨询）。
其中，在《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（2020年1月19日）第四条，已供应用地的用地批准文件或者土地使用权出让合同对工业楼宇及配套用房的转让未约定或者约定不明确的，…在本办法实施前已分割转让并办理转移登记的，已分割转让的部分可以按分割登记的基本单元进行再转让；未转让的部分，仅能以该部分为单位整体转让。另见第九条关于分割。
我们再回到上海的政策规定来上研读，《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办〔2016〕22号）第十七条，工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。
就上述文件之内容，是否可归纳认为？--在涉工业地产转让时，除“研发总部通用类”项目可分割转让土地房屋外（需满足建设用地使用权人持有70%以上产权、转让经规土局同意等条件），其他的，如工业用地产业项目类、标准厂房类项目均不得分割转让资产，项目公司股权转让则需事先经规土局同意？可结合文件具体条款做进一步分析，同时提请注意，工业用地项目转让的前置要求及前置审核程序。
在司法审判角度，我们留意到下述案例对于工业地产转让中的一些要点裁判。
在(2017)川01民终9729号中，法院认为，案涉房屋规划用途为工业性科研用房，土地规划用途为工业用地，该房屋所在成都市金牛区的主管部门亦明确规定，购买该性质的房屋必须是在该区注册、缴税的企业，因中联公司的注册、缴税区域均未在金牛区，故其不符合该区的购买条件。在（2020）浙0782民初2422号，该案中，《义自然资规函【2019】208号复函》指出，工业用地一般不得采取分割处置，也不得处置给自然人。
在(2017)沪0117民初4391号民事判决中，认为相关法律、法规明确规定，不动产所有权分割转让的，应当经相关部门批准；工业用地标准厂房不得分幢、分层、分套转让。本案中，在合同签订前，被告虽对系争厂房取得房地产权证，但该证附记页明确载明，系争厂房所在地块与其他相关房屋所属地块为同一地块，该出让地块不得分割转让，确因无法达成项目建设要求需整体转让的，须报出让人或园区管理机构批准同意…本院明确释明该合同因存在如上禁止分割转让情形而不能继续履行。
关于对合同效力的影响，在（2019）沪01民终9640号，法院认为，城乡规划法规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向规划主管部门提出申请。森*公司经规划许可建设的是工业厂房，现森*公司将同一产证下的工业厂房私自进行改建分割，并向社会不特定公众出让用作商业经营，其改建行为未征得相关部门规划许可，其销售行为亦未取得相应的销售许可，森*公司的行为违反了城乡规划法等效力性强制性法律规定，故《房屋使用权出让合同》应属无效，一审法院对合同效力认定有误，本院依法予以纠正。
在(2020)沪0118民初11232号中，认为乐*公司变更土地用途，将原本规划用于建造厂房的工业用地实际用于建造营业用房和居住用房，该行为违反了法律法规强制性规定…《加盟协议书》，虽名为加盟，实质是乐联公司将一张工业用地产权证上的工业房屋土地，分割成若干商业及居住房屋进行销售…即系争的房屋并未取得合法的(商业或居住用房)批建手续和销售许可，故《加盟协议书》系无效合同。
而在(2020)浙01民终757号中，认为案涉综合用房转让合同系双方真实意思表示，瑞*公司虽系将其在受让的工业用地上建造的银鼎商贸城34幢5层2单元*室非住宅房屋未经行政主管部门批准分割转让，导致无法办理房屋权属登记变更，但未违反法律法规禁止性规定，故瑞*公司主张合同无效并返还房屋依据不足。
对于限制工业厂房分割转让的地方，分割转让系导致合同无效而无法履行，亦或是合同虽有效但客观上无法完成过户（无法产生物权变动效果），待进一步观察。考虑到工业地产转让时的一些限制或争议，建议在投资或转让签约前，先进一步了解当地的政策及规定。
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