共享办公鼻祖 WeWork 最近申请了破产保护。回望巅峰时期，这家成立于 2010 年的公司一度签订了数百份长期办公室租约，市场估值高达 470 亿美元。
更重要的是，WeWork 让人们看到了办公的另一种可能——灵活的工作时间和地点，时尚舒适的办公环境，还有创新和共享经济的靓丽外衣。
然而当远程工作逐渐为人们所熟悉，WeWork 却迎来了破产的命运。在热热闹闹的发展过程中，WeWork 做错了什么？共享办公的未来是什么样子？
声动活泼
当 WeWork 破产消息传来，你作为共享办公行业的从业者，感到意外吗？
Vicky Li
我并不意外。事实上大部共享办公行业内的人，包括许多中介服务机构和开发商，对于 WeWork 的商业模式都不太看好。
联合办公本质上是一个相对简单的商业模式——以低价提供更优质的办公空间，并通过高效运营来留住客户。
而 WeWork 可以说只是一个噱头，存在的问题其实非常明显。首先，它并没有提高运营效率；第二，它的规模化效应并不明显；再次，它的客户留存非常差。所以它并不符合科技产品的商业运营模式，还是在建立在传统的商业运营之上。我觉得 WeWork 破产是一个注定的结局。
▲ 图源：Getty
声动活泼
现在市面上依然有不少共享办公企业还在运营甚至扩张，比如与 WeWork 几乎同时期诞生于纽约的 Industrious。为什么 WeWork 破产了，Industrious 还能继续？
Vicky Li
首先，WeWork 的定位更多是 2C 端(To Consumer)，大量的客户是自由职业者或四五人规模的初创公司，购买能力非常有限，大多数人只是希望通过加入这一社群获得归属感。这也意味着 WeWork 的获客成本非常高。我记得 WeWork 的获客人均成本高达 9500 美元，但其月会员费只有 550 美元。
与此同时，WeWork 的租金成本也很难控制。在创立初期，想要在美国最好的地段、最高的楼层上建立共享办公室基本不现实，相对可行的方法只有支付双倍甚至三倍租金，然后快速扩张，以突破获客成本与收入成本不成正比的瓶颈。
Industrious 则完全相反，它极力避免自由职业者和初创公司带来的不稳定因素，并努力在商业模式上另辟蹊径。
一方面，Industrious 只专注于服务成熟「企业级」客户；另一方面，Industrious 出现时，开发商已经逐渐意识到「灵活办公」能给他们带来一些福利，Industrious 通过提升物业管理能力，跟房东合作或跟开发商做利润分成，大大减少了租金成本。
在行业里，很多人把 Industrious 当成是「物业管理公司」，而非「联合办公运营商」。相比 WeWork，Industrious 还是比较稳定的办公产品。
声动活泼
那「联合办公运营商」的商业模式还具备可行性吗？
Vicky Li
联合办公的本质是办公室。当大家认识到传统办公室价格相对较高时，联合办公的高性价比就凸显出来了。在经济状况较差时，人们更倾向于「共享经济」。
再进一步，联合办公属于地产行业，地产行业最重要的就是「位置」。很多时候，联合办公的经营者会感到困惑，明明装修得很漂亮，配套服务齐全，还定期举办活动，为什么没有人来？
这很可能是最初没有进行充分市场调研，忽略了「位置」，比如是否足够便利，是否能更方便快捷地让不同地区的员工到达等。
此外，办公室附近是否有方便的餐厅，办公室的外部形象、内部设计是否符合企业客户的期望等也需要考虑。
▲ 图源：网络
当然，疫情前后「位置」的重要性也发生了变化。疫情前，人们希望在更核心的地段工作，需要更多便利；但疫情后，「远程办公」逐渐被接受，是否位于市中心就不那么重要了。
声动活泼
有数据显示，深圳的写字楼空置率为 24.5%，上海为 18.6%，北京为 17.7%。旧金山的数字可能更高，是这样的吗？
Vicky Li
旧金山甲级写字楼的空置率是 35%，你说到的数据也都是甲级写字楼的。写字楼市场目前是「供大于求」的状态，甲级写字楼的空置率已经如此之高，B 级和 C 级写字楼的空置率只会更高。
在旧金山，B 级和 C 级写字楼空置 3 年是常态。不过 B 级和 C 级写字楼的开发商负担相对较小，通常是通过家族传承来的，贷款压力没有那么大。相比之下，甲级写字楼几乎都是通过银行贷款获得资金，因此高空置率对它们冲击更大，许多甲级写字楼可能在一两年内出现破产迹象。
声动活泼
那传统写字楼有什么自救办法吗？
Vicky Li
甲级写字楼背后的团队还是较为专业的，资源比较广，加上过去已经积累了物业管理基础，许多公司开始开设自己的联合办公空间，提供楼层给规模较小的企业使用。
而一些 B 级和 C 级写字楼试图将办公楼改造成公寓，不过改造周期可能要 10 年左右。
在硅谷，这种现象相当普遍。过去一年，我们打过交道的房东有 70 多位，其中大约一半已经开始思考如何改造自己的写字楼，或推倒写字楼新建公寓、酒店等。
声动活泼
最近还有很多新型的联合办公模式正在兴起，比如Anyplace。Anyplace 提供可月租的房间，也提供显示屏、升降桌、人体工学椅等远端工作设备。从你的角度看，这种模式会成为下一波主流吗？
Vicky Li
是否会成为主流还很难说。但这确实反映出，疫情后「办公」和「居住」结合的模式有很大市场。
类似的公司还有 Selina。Selina 是一家针对远程工作者的旅馆，除了提供共享办公空间外，还推出了「CoLive」计划，每月支付 450 至 585 美元，就可以在 3 至 10 个地点一边工作，一边享受旅行。不过这种旅行、居住、办公一体的生活方式，目标客户比较有限，大多是「数字游民」这样的群体。
声动活泼
WeWork 联合创始人亚当·诺伊曼 (Adam Neumann) 最近也新创了一家公司 Flow，提出要重新关注第一空间（家）与第二空间（办公室）的结合。你了解这家公司吗？
Vicky Li
Flow 定位在更年轻一代的工作群体，他们多数会以社区为主导。Flow 会比 WeWork 更有优势。毕竟，从居住层面看，它能更长时间留住客户。
声动活泼
Flow 的模式是把整个房源都买下来，和 WeWork 也不一样。
Vicky Li
是的。「共享办公」也许只需要增加隔断，但「共享居住」需要确保每一个人的独立空间，同时要考虑卫生间、逃生通道等的使用问题。它不再是单纯的空间「改造」，而是要按照自己的需求新建。
声动活泼
这听起来和国内的一些「青年公寓」很像。
Vicky Li
单纯从运营角度看，确实没有太大差别。不过从创投的角度看，传统和创新最大的区别在于是否有网络效应。一个青年公寓项目，最多可能只有 3 栋楼；但 Flow 这样的项目，可以让新一代的年轻人在满足灵活居住和办公需求的同时，还能享受统一品质的服务，有机会在不同地点建立社群网络。
声动活泼
旧金山也有一些新公司，比如 Trellis、Canopy，是主打「活动社群空间」而不是单纯的「办公空间」，大家可以一起冥想、做瑜伽，等等。
Vicky Li
这些更像是满足社交需求的产品，在此基础上提供一些办公空间。与传统的联合办公空间相比，它们的空间面积并不大，基本上只有 500 平方米左右；同时需要不断卖会员，会员越多，社交属性越强，用户黏性也越高。
▲Trellis 的万圣节派对海报。| 图源：Trellis 官网
社群最大的问题是怎样实现多层收入。一般社群的一次收入是会员费，再提供增值服务做二次销售，之后很难再有其他产品可以做三次销售。如果难以找到下一个可变现的产品，是非常难做下去的。
反之办公服务是可以无限往上累加的。比如我提供了一个拎包入住的空间，还可以给做团建，可以卖零食，过年过节给企业客户定制礼品，等等。
以上对话整理自 
声动活泼旗下播客「科技早知道」
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监制/徐涛
编辑/Jecci
编审/东君
设计/Mori
排版、运营/六工
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