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是兜底还是抄底？
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来源 | 不良资产头条综合长江商报等
编辑 | 张媛
上周，黑石拟以总价超100亿价格出售中国的11个物流园项目的消息震惊房地产及资本市场，其中不少项目是其刚刚抄底困境房企资产得来的。今日，据观点新媒体报道称，黑石已经为这个巨无霸资产包找到了买家，即中国平安，中国平安已完成尽调并与黑石签署了合作意向书。
中国平安出手
黑石集团此次出售的11个物流园区项目总建筑面积约220万平方米，目前平均出租率约80%。分别为：龙地南京滨江冷链物流园、龙地常熟经开物流园、太仓龙地和泰物流园、乐创德清物流园、龙地广州空港物流园、龙地佛山南海物流园、武汉乐盛物流园、龙地长沙空港物流园、成都龙地东百新津物流园、龙地西安空港物流园、龙地青岛港物流园。
其中，规模最大的是龙地广州空港物流园，位于广州市花都区华东县，占地1470亩，计划总建筑面积超过120万平方米。
值得一提的是，2020年11月，黑石集团从富力地产手上收购了龙地广州空港物流园70%的股权，对价11亿美元（约合70亿元人民币）；2021年12月，黑石集团又从富力地产手上收购了该项目剩余的30%股权，对价12.63亿元人民币。
观点新媒体消息：11月19日，据资本市场消息，黑石集团正在出售的中国11个物流园，收购方是中国平安旗下的中国平安保险海外（控股）有限公司。该不愿具名了解交易的消息人士告诉观点新媒体，目前双方签署了意向合作书，而平安签约前已完成了尽职调查。此次收购交易将分为两批交割，第一批主要是华南和华东；第二批是其他城市。
需要特别指出的是，第二批并不一定会交割，平安需进一步视市况而定。
有分析人士指出，黑石集团这么快出手刚刚收购的项目是因为其第三季度整体的营收和利润低于市场预期，所以近期一直在出手传统地产项目，投资逐渐转向新经济地产与娱乐性地产。
那么中国平安此次接手又是为何？
中国平安地产承压
中国平安试水地产可追溯至1995年，当时公司设立平安物业。2007年，公司正式向地产进军，23亿元收购西高速公路股权、55亿元收购中信城市广场与北京美邦国际中心、16.6亿元拿下深圳福田中心区地块，2009年，华南第一高楼深圳平安国际金融中心项目启动。此时，平安以信托模式在地产领域开疆拓土。
中国平安真正大举进军地产，主要是通过入股大型房企、与大型房企合作拿地开发等。2015年，平安斥资62.95亿港元获得碧桂园9.9%股权，成为其第二大股东。公司战略投资朗诗集团，以持股9.9%成为第二大股东。
2021年，中国平安还出资约330亿元接盘凯德集团旗下的六个来福士项目。
此前，根据相关方不完全统计，平安曾重仓碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信、华夏幸福（蓝光发展）等至少13家房企，并成为部分房企第二大股东。
而隶属于平安集团保险、银行、投资三大主营业务得投资序列中的中平安不动产，平安人寿和平安产险是平安不动产的的两个最大股东，分别持有46.79%和33.08%的股份。据媒体统计，通过22家一级子公司，再对外投资二级、三级、四级子公司，平安不动产共投资了超过400家房地产开发公司。
显然，投资房地产，其多次遭黑天鹅，其中最为典型的是踩雷华夏幸福。2022年，曾经540亿元驰援华夏幸福充当白骑士的中国平安，计提了高达432亿元的减值准备，其中股权类159亿元，债权类273亿元，对税后净利润影响金额为243亿元。
10月11日，穆迪投资者服务公司公告将平安不动产有限公司的主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”，并将平安不动产资本有限公司的主体评级由“Baa3”下调至“Ba2”，展望为“负面”。
投资转向长期收益项目
房地产市场景气低迷，中国平安的经营也承压。
根据年报，2020年至2022年，中国平安的净利润分别为1430.99亿元、1016.18亿元、837.74亿元，同比分别下降4.22%、28.99%、17.56%，连续三年下降。
中国平安2017年年报显示，旗下地产（含投资性房地产）价值（以历史成本计价）达2093.22亿元。但截至今年9月末，中国平安的投资性房地产缩减至1436.96亿元。
眼下，中国平安的不动产投资以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），采用成本法计量，在不动产投资中占比76.1%，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业，以匹配负债久期，贡献相对稳定的租金、分红等收入，并获取资产增值。

综合来看，如若平安接盘黑石百亿物流资产包属实，也符合其投资战略的转型方向。
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