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深圳国资委一锤定音！万科背后的地产困境到底是什么？20231107
作者：齐俊杰看财经
昨天，除了市场大涨令人亢奋之外，还有一个大事，这就是万科的风波，终于是有了个定论。在一场线上研讨会之后，深圳国资委一锤定音，表示，万科具备足够的安全性，没有财务风险，管理风险，是深圳国资体系重要成员。“如遇极端情况，我们有充分信心，足够的资金资源和工具，通过一切可能帮助万科积极应对”！
众所周知，当年宝万之争后，深圳地铁成为现在万科的第一大股东，持股27.89%，而深圳地铁又是深圳国资委的直属企业，所以深圳国资委可以算是万科的爷爷，孙子有难，爷爷鼎力相助。而深圳国资委的实力就不言而喻了，这基本就等于国家信用背书了。那意思就是说，这个孙子没问题，我保了。而当爹的深圳地铁也在会上直言，未来将根据市场情况进行有序释放“工具”以支持万科。帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。
之前万科被卷入舆论的漩涡也是很意外，事情的经过是这样的， 10月26日，万科开始突然出现股债异动，当日万科的境外美元债突发大跳水。其中，2024年3月到期的5.35%债券每1美元面值下跌7.5美分至84美分，2025年到期3.15%债券下跌9美分至59.2美分，2024年6月到期的4.2%美元债券下跌7.3美分至77.2美分。债券市场异动，就说明市场开始担心，万科债务暴雷，于是股价也大幅下跌，11月3号，也就是上周五，万科股价跌到了11块关口前，这是8年新低。尽管其中万科也辟谣，说自己账面上就1000多亿现金，足以应对短期债务支付，但并不足以应对市场的压力。于是才找来股东们线上开会。给自己做信用背书。
这事之前很多人都问过老齐，之所以万科备受关注，是因为他是房地产行业的一个旗手，万科一直被认为是资产质量最好的房地产企业之一，以居安思危著称。早在2018年恒大许老板疯狂扩张成为首富的时候，万科就已经在喊活下去了。如果万科都出问题，那么不敢想象，还有哪家房地产企业没有问题。
那么为什么万科现金储备如此之多，还担心他债务违约呢，海外一些 投资机构的理由是，万科虽然现金短债比2.2倍，可以说非常出色，但是整体负债率并不低。资产负债率也有75%，净负债率也有50%，这些债主们担心，国内的房地产行业一直没有起色，房子持续卖不掉，万科未来会逐渐的也会恒大化。也就是虽然你短期没问题，但是你房子卖不动了，收入不行了，以后早晚得有问题。所以就开始各种浮想联翩。于是就把万科债给干崩了。100美元面值的美元债，给干到了40，直接没人要了。其实我们周末有料的直播里还在说，这可能是一个发财的机会。所谓富贵险中求，恒大债崩了，但是万科债未来收益巨大。果然昨天深圳国资委一锤定音后，万科股价反弹6%，各债券价格也出现大幅反弹。
之所以深圳国资委如此给力，其实说白了他不是在救万科，而是在救房地产的大盘。刚才说了，万科出问题，就不知道还有谁没问题，一定会引起整体恐慌。甚至爆发系统性金融风险，所以坏孩子恒大你可以不救，不鼓励投机和激进，但是好孩子万科你必须得给与支持。如果万科出问题，那么整个房地产行业就都会遭遇挤兑，甚至整个中国经济，过去的房地产模式，就全都会被否定，这个风险就太大了。所以我们也看到了，深圳国资委及时出手，有人还怀疑，万一兜不住怎么办，不可能的。你以为他只是深圳国资委吗？这个态度就表明， 就是国家意志在做信用背书了。
房地产现在可以说是千疮百孔，问题越来越多，金九银十基本没有起色，房地产原来的购买力，都是加杠杆得到的，现在经济预期前景不好，大家不愿意加杠杆，也加不动了，于是瞬间购买力和需求就脱节了。所以现在就出现一个非常大的供需矛盾。未来地产政策还会持续回暖，限购也还会继续取消。房价也会持续下跌，直到跟购买力匹配为止。但地产跟股市不一样，股市是不涨起来决不罢休，但地产恐怕未必还能扭转过来，现在所有的发力其实也只是为了托住他，别让他摔得那么快。
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