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近日，密苏里州堪萨斯城的一个陪审团一致裁定，全国房地产经纪人协会和其他房地产组织合谋者为抬高房屋销售佣金，将可能改变房屋卖家支付给房地产经纪人的费用，从而增加卖房者负担。
该判决是在堪萨斯城联邦法院经过两周审判后做出的，可能会改变美国人如何购买房屋的游戏规则。与此同时，美国房地产市场陷入停滞，抵押贷款利率接近 8%，现房销售量较一年前下降两位数。
巨额赔偿
“我们花了4年半的时间来搜集揭露这一阴谋的证据，”原告首席律师Michael Ketchmark表示，当陪审团看到证据并听取证词时……他们一致认为这是错误且非法的。
最终，陪审团裁定密苏里州约50万房屋卖家获18亿美元的损害赔偿。自2019年以来，该案一直在联邦法院审理，当时一群房屋卖家在诉讼中指控全国房地产经纪人协会(NAR)与房地产公司Keller Williams Realty和HomeServices of America合谋为维持高额佣金实施了一系列违法行为。
原告指出，NAR的一项规则要求，卖家在将房屋列入房地产数据库、多重列表服务 (MLS) 之前必须提出不可协商的佣金报价。
该佣金约为售价的5%至6%，由房屋卖家支付给卖家代理人和买家代理人。Ketchmark表示，如果卖家不同意佣金条款，他们的房屋将无人问津。
该案的焦点是房屋卖家向买家的房地产经纪人收取的佣金。这些付款部分受 NAR 规则管辖，该规则要求卖方在挂牌房产中向买方代理人提供费用。代表潜在买家的房地产经纪人知道这一报价，但后者通常对这些金额一无所知。这可能会导致代理商引导买家进行交易，以最大限度地提高自己的佣金。
原告声称，该规定抑制了竞争并导致房屋交易手续费及房屋价格上涨。如果没有这项规则，买家将向自己的经纪人支付佣金，而买家的经纪人将不得不通过提供更低的房屋价格来参与市场竞争。
该诉讼还指出，英国、新加坡、荷兰、澳大利亚和比利时等国家的房地产佣金总额平均为房屋总价的1%至3%。
激烈对峙
分析师表示，陪审团的裁决以及相关集体诉讼案可能会改变佣金的运作方式，如果司法部等监管机构进行干预，或是密苏里州案件的法官发布禁令，还可能导致预设佣金率等做法被令行禁止。“我们认为，司法部可能会在禁令决定期间主动介入，以做出其认为必要的改变，以促进公平和竞争的市场。”
此前的一份报告预测，规则的改变可能会使消费者支付的1000亿美元佣金减少30%。报告指出：“从催化剂的角度来看，法院下令的禁令可能会在2024 年初在全国范围内‘分拆’佣金，从而消除上市代理人及卖家设定和支付买方代理人佣金的长期做法。”
资本市场随即对该裁决做出反应。Zillow 股价周二下跌近7%，Redfin股价下跌5.7%。
NAR发言人Mantill Williams表示，该协会将对判决提出上诉，并补充说“此事尚未接近最终结果”。
“我们坚持这样一个事实，即NAR对当地经纪市场的指导，可确保消费者获得全面、公平、透明和可靠的房屋信息，并且任何规模、服务或定价模式的经纪公司都能在竞争中获得公平的机会”。
提起上诉
HomeServices 的母公司是沃伦·巴菲特的伯克希尔·哈撒韦公司（Berkshire Hathaway Inc.），该公司在一份声明中表示，该公司也将对判决提出上诉。“今天的裁决意味着买家将在本已充满挑战的房地产市场中面临更多障碍，而卖家将更难实现房屋的价值。”
Keller Williams Realty发言人表示，该公司“对陪审团对此案做出裁决之前，法院不允许他们听取密苏里州有关18亿美元法律赔偿的重要证据而感到失望”。
另一方面，作为本案的最初被告，RE/MAX 和 Anywhere Real Estate两家房地产经纪公司已通过达成和解的方式，RE/MAX表示同意支付5500万美元作为和解基金，而Anywhere Real Estate表示同意支付8400万美元。
ref：
https://www.cbsnews.com/news/realtors-liable-for-1-8-billion-for-high-commissions-jury-finds/
https://www.washingtonpost.com/business/2023/10/31/realtors-home-sales-verdict/
https://www.forbes.com/sites/antoniopequenoiv/2023/10/31/jury-awards-home-sellers-18-billion-in-far-reaching-realtor-conspiracy-case/?sh=2cc67660444f
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