新运营时代，如何赚小钱、赚慢钱、赚长钱

封面图 | 地产 Plus 赋能营学员合影

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 2917 字，预计阅读时间 6 分钟

十里洋场，繁华魔都。

声色犬马的地界，世间浮华不过在这座城池的朝暮之间。无论是生活在这座城市的人还是短暂停留的匆匆过客，都会陷入魔都所特有的节奏中，被她感染、被她征服。

8 月 5-6 日，「未来之路——地产 Plus 赋能营」的脚步停留在了青年乐活公园 WePark 芳草寓，国内首个策展型商业 TX 淮海，兼具历史感和设计感的文创园德必外滩 WE 和市中心的世外桃源大宁德必易园，以及上海第一个万科广场系购物中心项目七宝万科广场。

在冯叔的全程带领下，同学们领略到长租公寓如何探索社群经济，百年淮海路如何以点带面吸引「Z 世代」，文化创意产业园区经营模式如何创新，以及家庭型社区商业最后一公里的运营逻辑。

「未来之路——地产 Plus 赋能营」自 2 月 25 日启动以来，在持续半年多的学习周期内，为来自地产上下游的企业家量身定制了 8+X 大模块的学习内容，链接国内多领域标杆项目和企业资源，并邀请资深专家及实践型学者专业讲授，帮助同学们搭建完善的房企转型知识框架。

第 01 站

WePark 芳草寓：上海 24 小时青年乐活公园

上午十点，炎炎烈日、偶有阵雨，冯叔带着同学们来到 WePark 芳草寓，作为具有国企背景的大型综合租赁社区，项目坐落于上海宝山区淞南镇，共有近 1800 套房源。

在芳草寓副总经理王健、崔恒栋及首创郎园华东负责人赵海丽等管理团队的热情接待下，大家参观了 35-55㎡不等面积的 LOFT 户型，以及全新推出的、建面 50-120 平的服务式公寓——芳草寓望江。

当购房越来越成为稀缺和遥不可及，租房市场即随着需求的旺盛而不断壮大，长租公寓越来越成为年轻人的居住新选择。

疫情逐步放开管控后，芳草寓出租率飙升至 92% 以上。在解决上海青年居住解决方案的同时，项目还通过首创郎园旗下强大的资源整合能力，探索长租住宅领域的模式创新。

一行人参观了玩家俱乐部、沉浸 K 书房、郎园小剧场、健身房、厨房、自习室、休闲区等多功能模块，同时这也是该项目的点睛之笔，大家看到了芳草寓在公区设计、社群建设上的探索。

参观调研过后，冯叔和同学们与上述负责人进行了座谈，对芳草寓的居住生态、文化生态、商业生态、办公生态和社区生态进行了探讨。

王健先生为大家简单介绍了公司背景及业务模式，作为关乎大城市社会治理的重大民生工程，项目如何满足年轻人在居住和交友方面的需求，以及在社区商业业态、物业管理及社区治理等方面的复杂性。

自开业以来，芳草寓在运营管理中加重了组织社群活动这一项，已举办了大大小小上百场活动，常规活动频次稳定在一周 2-3 次，并通过调研反馈、维护拉新、分享建议、全程跟踪等形式，保证社群的可持续发展。

最后，同学们就集中式长租公寓的融资模式、选址建设、客户群体、营收模式、公寓服务、政策支持等问题展开了热烈讨论与交流。

第 02 站

TX 淮海：国内首个策展型商业

简单的午宴之后，在考察的第二站，大家来到魔都时髦精品打卡圣地——TX 淮海｜年轻力中心，百联 TX 淮海助理总经理许文君作为向导，向冯叔与同学们介绍了项目在空间结构、功能设置、运营逻辑、社群营造等方面的独到匠心。

据悉，TX 淮海是国内首个策展型零售商业空间，坐落于百年街区上海淮海路，通过沉浸艺术体验、策展型零售品牌和社群联接平台等，为青年人创造了多元文化与年轻生活方式空间，也为老商圈构建了崭新的潮流文化地标。

据许文君女士介绍，TX 淮海原本是「谢幕」的华亭伊势丹，如何在非地铁上盖、无停车场、面积小的条件下，对城市存量商业体进行改造提升，头脑风暴后，项目团队决定打造面向年轻人的新物种。

在交流中，项目几大改造新思路让同学们印象深刻。

一是尽管体量小、但团队并不追求满租，而是打破传统的招商逻辑，用极为大胆的「留白」做试验，转而与年轻消费者和品牌方在空间共创，尝试各种不同的内容和体验；

二是建立自己的媒体矩阵，在品牌合作中提供媒体宣发、KOL 邀请、前期预热、新品发布等服务，开拓除租金外的第二增长曲线；

三是疫情三年 Marketing 团队并没有躺平摆烂，而是通过前瞻性的市场敏锐度，进驻全球元宇宙平台 Decentral land、自创了有点急市 IP、每年举办了大大小小上百场活动，不固步自封、拥抱未来。

自 2019 年底「开箱」以来，TX 淮海已吸引了大量年轻人回归淮海路商圈，「以点带面」也令淮海路商圈更有活力。之后的讨论环节，大家们针对客群调研、品牌引进、空间打造、创新营销、团队管理等问题进行了探讨。

第 03 站

德必集团：文科创产业全价值链服务商

第二天，高温闷热，气温并没有阻挡我们学习的脚步。

在德必集团 CIO 范阳、德必集团城市更新发展研究院院长庞德、德必集团数字化业务负责人魏振先生的带领下，同学们连续参访了大宁德必易园和德必外滩 WE 这两个典型代表园区。

前者竹山林海、悬空鱼池触目可见，还涵盖德必玩拓直播基地、宁萌岛萌宠乐园、托育宝宝屋、艺海拾贝大型书吧、白领健身角及品质商业配套，甚至党群服务站；后者改建于原华商证券交易所，是上海首个引入绿色环保建筑「垂直森林」理念的文化创意中心，如今项目还是新晋的上海「演艺新空间」，可以享受喜剧、电影、脱口等减压办公新生活。

园区参观结束后，双方在会议室进行了沟通交流。庞德先生表示，作为中国最早一批从事文创园区专业管理的运营商之一，德必集团遵循「三变三不变」的原则，即土地性质不变、产权关系不变、主体结构不变，变的是经营内容、经营主体和建筑的表达形式。

此外，交流过程中，「第一考虑商业模式，怎么赚钱、赚谁的钱；第二考虑财务模型，有多少钱办多大事」、「别先上来就做规划，要先做策划」、「千万别算粗账，算细账」「焕新、换芯、唤心」等金句也让同学们频频点头。

之后，同学们广开思路，对德必集团的发展历程、商业模式、海外业务，以及传统开发商如何转型产业园区等问题进行了讨论。部分同学也对国内外园区合作模式提出了自己的问题，相关负责人对大家的问题一一作了解答，并与大家从学术理论和企业实际的不同角度展开了深入的探讨与交流，共同推动班级学习和企业的发展成长。

第 04 站

七宝万科广场：上海西南全维度家庭娱乐购物中心

上海考察之旅的最后一站是七宝万科广场，在现场，印力上海城市商业公司合伙人张维佳，项目运营部、市场部、招商部相关负责人，向同学们介绍了建筑空间、商业组合、环境设计、运营理念等诸多内容。

据悉，作为上海近郊辐射能力最强的购物中心，七宝万科广场有 24 万方体量，属于 TOD 项目，于 2019 年获得 LEED 金级认证，日均客流 10 万人次左右。

通过对项目的考察，同学们能够看到，印力上海团队在商业空间打造有着极高的标准，无论是外观设计、内部空间排布、品牌招商与日常运营、物业管理等，都实现了人与商业利益间较好的结合。

张维佳先生表示，以效率和收入为前提、控本增效为目的，七宝万科广场聚焦四大维度：一是拓展首店，积极开展品牌更新，以及在营店铺的升级；二是聚焦家庭客群，场景持续深化；三是常变常新，利用中庭和外摆等空间增强体验感；四是以绿色建筑为战略方向，未来能享受绿色信贷、绿色债券等绿色金融的各种支持。此外，在项目前期有效管理好建筑成本，能够有效降低后期运营成本，创造更大的商业价值。