“

不是现在定义未来，而是未来定义现在。

”
2023年，深圳一开年的高质量发展大会上，一句话令人印象深刻——“站在全国看深圳、着眼全球看深圳、站在未来看现在”！
那么，接下来，你可能会问：深圳最有未来感、最前沿的地方在哪？我们该如何认识未来？如何把握未来？


 一 
从未来看深圳
发现万亿全球增长极
当二十大提出“从2020年到2035年基本实现社会主义现代化；从2035年到本世纪中叶把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”的目标时，我们可以清晰地预见，作为社会主义先行示范区的深圳，正勇当驶向中华民族伟大复兴光辉彼岸的第一艘“冲锋舟”；深圳要比全国提前10年基本实现社会主义现代化，比全国提前15年率先实现社会主义现代化！
如果我们再将范围缩小到深圳，哪里会比深圳全市更加率先实现社会主义现代化？提前10-15年实现全球标杆城市的梦想？
笔者坚定地认为，这一定是“特区中的特区”、“国际化城市新中心”、“最浓缩最精华的核心引擎”——前海！
（图源：深圳梦）
我们且看前海的未来在哪？
深圳在《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》中明确了前海发展目标：
  • 到2025年，向港资新出让产业用地面积占比不少于1/3，构建开放型经济新体制取得重大突破，对粤港澳大湾区发展的引擎作用日益明显。
  • 到2035年，港籍就业人口大幅增加，营商环境达到世界一流水平，建成全球资源配置能力强、创新策划能力强、协调发展能力强的高质量发展引擎。
这意味着，在粤港澳大湾区、中国特色社会主义先行示范区、深圳经济特区、深圳综合改革试点、全面深化前海合作区改革开放等多重国家战略机遇交汇下，前海的一举一动将成为未来全球的风向标！
对照上述发展目标，深圳梦发现：
  • 当前，向港资新出让产业用地面积占比不少于1/3，已成现实。数据显示，2022年，前海实际使用港资56.1亿美元，增长3.4%，拥有港资企业近万家。
  • 目前，前海已有18类港澳专业人士备案即可执业，超500名港澳专业人士完成跨境执业登记或备案，在前海港资企业工作的香港居民超过7500人。未来港籍就业人口大幅增加将是大概率事件！
  • 数据显示，截至2022年12月，前海地方金融机构4632家，约占全市八成。其中商业保理企业2712家，数量占全市80%、占全国41%，已累计为上百万家中小微企业提供3万亿元融资。
“依托香港、服务内地、面向世界”，正如《深圳市金融业高质量发展“十四五”规划》要求前海深港国际金融城“借鉴伦敦金融城、迪拜国际金融中心等经验做法”一样，再次展现出前海是深港的根、中国的心、世界的眼光！
（图源：深圳梦）
更为重要的是，前海的全球资源配置能力正一步步发展出来！
近期，深圳五大交易平台向全国乃至全球推介引发社会高度关注。五大交易平台中有两所就在前海：一所是前海联合交易中心，另一所是电子元器件和集成电路国际交易中心。这两大平台意味前海正在发起一场与统一大市场相关的“小型全球化”。
  • 作为港交所首次在内地设立的大宗商品交易平台，前海联合交易中心4年成交额超48倍。该中心争取用5年左右时间，达到大宗商品跨境贸易年人民币结算量5000亿元，照此速度，超万亿规模，全球大宗商品人民币定价中心目标指日可待！
  • 电子元器件和集成电路国际交易中心，未来将全力打造万亿级电子元器件和集成电路国际交易平台，成为国内国际双循环交汇点。
前海还提出全球服务商计划，启动建设6大集聚区。其中，值得一提的是前海港资租赁行业，2025年预计规模突破5000亿元，预计不久很快过万亿！
综上，如果不从未来看深圳，就难以理解前海为什么会有如此多的全球性大项目落地，特别是在扩区前，前海效应已经放大。比如腾讯全球总部，山姆旗舰店，深圳前海泰康国际医院(筹)，全球规模最大、国内落差最高的室内雪世界，全球最大会展中心，大湾区首家19万亿招商金控版图，以及超300家世界500强都来了。
因此，你也不难发现，前海在多个领域都将是万亿级的全球增长极！
超能级的增长需要超前的规划理念和超强实施力，值得庆幸的是，前海集聚了一大批有着远大目标的品牌与行业龙头，从“一片滩涂”到“城市新中心”，与整个区域同频共振、成长升华，其中就包括世界级枢纽TOD工程-深铁前海国际枢纽中心，以及前海桂湾超百万方的T0D超体-深铁前海时代的建设者——深铁集团。
 二 
从未来看桂湾
发现TOD价值

深铁前海时代归来
说完“特区中的特区”，我们不妨把眼光放到“前海中的前海”之核心——桂湾。
▍24小时活力的国际金融城，永不眠的金融中心
从未来看桂湾，首先是金钱永不眠的金融中心！
据《深圳市前海深港现代服务业合作区桂湾片区开发单元规划（修编）》（以下简称《桂湾规划》），规划总面积365公顷，约3.65平方公里的桂湾片区的规划发展目标是：以人为本、宜居宜业、保持24小时活力的前海深港国际金融城。
桂湾片区规划的功能定位是：重点发展金融服务业和商务服务业，吸引金融企业总部、金融科技领军型企业集聚，采用“深港共建、业界共治、深港共享”模式，建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心，打造深港金融机构集聚地和深港金融创新承载平台。
（图源：深圳梦）
随着全球金融巨头的加速聚集，桂湾的金融枢纽地位已经显现。
值得注意的是，前海规划了包括桂湾在内约2.3平方公里前海国际金融城，已入驻239家重点金融名企（*数据来源：深圳市前海管理局官网，截止时间2023年3月）。此外，而由深铁集团联合前海金控打造的国内自贸区及深港金融中心的首个基金小镇—深圳市前海深港基金小镇，入驻企业以国际资产管理机构及Fintech企业为主，合计资产管 理规模超过5000亿，构建千亿级基金生态圈、金融头部圈层、产业生态平台。
▍桂湾一跃成为枢纽中心，把前海装进快速通道
从未来看桂湾，这里拥有世界级的交通枢纽。
预计2024年，由深铁打造的深铁前海国际枢纽中心全部建成投用后（届时，将与穗莞深城际机前段同时开通），全天客流量将达75万人次，将成为国家级、世界级地下交通枢纽换乘站，桂湾将一跃成为大湾区的交通核心。《桂湾规划》显示将布局超11条轨道，包括3条地铁线（1、5、11号线）、穗莞深城际线、港深西部铁路等。与此同时，这仅仅是开始，前海枢纽未来将进一步与前海口岸、机场及跨境升航点联通，形成海陆路交通格局。
近日，深圳一部科幻版宣传片《敢闯敢试》，把深圳装进太空飞船。而现实版的桂湾，将把前海装进交通枢纽，每天高速通达全市及湾区各大城市。
▍TOD超体 深铁前海时代回归
如果说，桂湾把前海装进交通枢纽，那么深铁把桂湾核心装进TOD！
对于一个在3.65平方公里的土地上，规划地上建设规模总量约929万平方米、地下空间建设规模总量约300 万平方米（包含地下商业、地下停车库、地下步行道、轨道及其他设施面积等，其中地下商业面积约35万平方米），如此高密度的世界级金融城而言，这也必将是一座TOD之城。
正如《桂湾规划》所言：规划片区是前海最重要的城市空间形象标志性区域，本片区应进一步强化城区与滨海的轴线关系（前海深港广场、金融峡谷、通海绿廊等），对轴线两侧的塔楼秩序进行形态引导，形成中间高、两边低，建筑高度从TOD核心区向前海湾和水廊道逐级降低的空间形态秩序，展现本规划片区世界级、高密度的活力金融创新区的城市形象。
深圳梦发现，在金融及交通枢纽等价值之上，深铁一直同桂湾共发展，并为桂湾贡献了TOD立体化、高效能、集约式人居与商业价值。时隔8年后，深铁前海时代回归，这将为桂湾片区发展带来TOD超体全新多元业态的变化，令人期待！
 三 
投资前海桂湾
就是投资未来

从未来看深圳、前海、桂湾之后，我们如何把握投资未来的机会？

一个更具确定性的发展机会来了——建面约130万㎡，占桂湾过去10年已竣工项目面积（约400万㎡）超1/3的TOD超体——深铁前海时代正王者归来，并从未来再次定义桂湾的发展机会！

▍发现桂湾三大红利
随着深铁前海时代回归，笔者发现桂湾三大红利值得把握：
第一、政策的红利
13岁的前海，仍在高速成长中，桂湾片区仍在超级红利期。
作为“特区中的特区”，特殊的政策优惠首当其冲。
“前海方案”发布后，前海出台外资奖励、产业集聚、总部企业、金融业、商贸物流业、科技创新、专业服务业等八大政策，并且可与深圳市级政策叠加享受。比如：
  • 针对企业和个人所得税：15%征收优惠。
  • 全球服务商计划：最高2000万元贡献奖或1000万元扶持。
  • 办公用房补贴：无深圳自有办公用房，在前海新落户且首次购置办公用房自用，给予总部企业最高3000万元、其他机构最高1500万元扶持。
第二、人流量的红利
桂湾片区内规划居住人口规模约11.4万人，规划就业人口规模约20.7万人。
如果再加上前海枢纽每天75万人次带来的商业客流，以及枢纽放大效应，未来南山中心+前海中心+宝安中心的叠加人流效应，预期将形成至少150万人次的交流。保守估计，未来每天在桂湾工作、流动人群将达到100-180万人次（就业+居住+客流量）。
（图源：深圳梦）
第三、居住的红利
在前海，桂湾更有居住的价值，宜居是桂湾保持24小时活力的重要组成部分。
根据规划，前海片区的职住比为2.3:1。而桂湾规划的职住比为1.81:1，未来将比前海更平衡。
此外，成熟的商务商业配套、文化娱乐配套、自然景观资源等，都让桂湾的居住价值在前海首屈一指。
但从另外一个角度看：桂湾规划片区内，地上建设规模总量约929万平方米，地下空间建设规模总量约300万平方米。桂湾的居住用地59.26万平方米，是总规划用地面积的16.66%。如若按容积率5.5估算（桂湾现有规划的二类居住用地不同地块容积率从4.0到7.1不等，取中位数大致估算），居住用地的建设规模总量约326万平方米。
仅从桂湾地上规划建设面积与居住面积之比来看，却高达2.85:1。如果加上地下空间面积，则这一比例高达3.77:1。这意味着，也许前海桂湾的职住比，离理想的平衡状态还有相当一段距离。
最近前海部分地块大幅调整用途，增加居住功能，进一步释放就业及商务人群持续流入的大信号。
不过，好消息是：以深铁前海时代等为代表的项目将有力支撑桂湾的职住平衡。
▍从未来看桂湾TOD超体，片区迎来全面兑现时刻
能力越大，责任越大！
如果说深圳创造了世界城市发展的奇迹，那么，前海桂湾更是奇迹中的奇迹。
8年前，前海桂湾还是“一片滩涂”、尘土飞扬时，深铁前海时代率先入驻，目前已兑现总建面约45.2万㎡，包括国际都荟住宅、CEO公馆、深圳市前海深港基金小镇以及学校等价值。
2023年，深铁前海时代，将再次兑现：在建/待建总建面约84.3万㎡，涵盖国际公寓、总部办公、高端住宅、风尚商业、精品酒店和学校等多元业态的TOD超体。
这意味着，片区最大TOD超体的归来，桂湾片区迎来全面兑现时刻！
▍深铁TOD超体，全业态价值链，两大产品闪耀登场
前海首个百万方超体，深铁TOD除了体量超大外，还带来了全业态价值链。
深铁前海时代以“站城一体”理念，构建居住、商务、生活、购物、社交、文化享受、休闲娱乐全场景切换交互的TOD超体。
这个超体意味着什么？笔者认为，是为桂湾贡献了一个24小时活力社区，一座在桂湾高效运营的全业态TOD之城。
更在超体之上，以“云巅之上 熙照万千”理念，打造“云谷、云峰、云海”三重云境园林，十八项景观体系，营造充满奇趣、探索的自然沉浸，为桂湾贡献了难得的休憩之所。
难得的是，项目计划加推两大产品：仅300多套的建面约55—125㎡的国际公寓和约200m双子星地标总部中心。且看这两大产品如何共享TOD超体全业态价值链：
70年产权国际公寓，仅300多套！
首先，这是桂湾目前暂无供应的小面积国际公寓。 
深铁前海时代，建面约55—125㎡的国际公寓，融合国际美学和现代艺术。约3.6m层高、大开间，悦景阳台，尺度舒适。值得一提是，55㎡是桂湾目前暂无供应的小面积国际公寓。 
其次，这是桂湾更具资产价值的国际公寓。 
作为约130万㎡超体中，仅300多套的国际公寓，也算是极小供应。如果放到整个桂湾，从职住平衡和商务人流角度看，显得更具商业价值。
深圳宣布停建公寓后，未来不仅公寓会减少，在优质地段的公寓更为难得，资产价值属性很强。而且这是70年产权的国际公寓，居住感会更强。
其三，这是全业态之上的国际公寓！
在国际公寓体验舒适之际，还可以在TOD超体内一站式解决商务、生活、购物、社交需求。
比如，商务需求就可以在200m双子星地标总部中心实现。
200m双子星地标，又一全球总部中心来了！
首先，这是桂湾的商务新封面。项目以约200m高、对称双子星的地标姿态，成为桂湾和TOD超体封面形象。项目地下1层至3层（局部到7层）打造商业旗舰；4层到43层，打造空中花园、智能设施应用，将成为绿色生态总部办公典范；约16.7m豪华大堂，恢弘大气；标准层高约4.5m，空间开阔；部分高层席位可俯瞰大小南山或海景。
其次，这将是桂湾又一全球总部中心。深铁前海时代200m双子星地标总部中心，这不是一般的总部中心，而是全球性的总部中心。很显然，这是由前海桂湾所在的战略地位决定的。
作为深铁前海时代TOD超体的商务业态，200m双子星地标总部中心将与前海基金小镇一起有力支撑前海深港国际金融城的发展目标，以及建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心的功能定位！
第三，桂湾的投资红利。具有70年产权的200m双子星地标，不仅可作为全球中心，企业名片，还极具商业价值。
在这里不仅可获得前海政策优惠，并且可与深圳市级政策叠加。比如上述政策红利：前海全球服务商计划、办公用房补贴1000万-3000万元的扶持等。注意，这是属于前海桂湾的投资红利！
看好深铁前海时代，就是看好前海未来！
2023年投资深铁前海时代，正是对过去、现在的前海桂湾的集中兑现，更是坚定看好未来！
投资深铁前海时代就像是，你把自己装进TOD超体，与前海奇迹一起起飞！
深铁前海时代所在轨道交通的便利性毋庸置疑，邻地铁1号线鲤鱼门站，毗邻深铁前海国际枢纽中心（在建）仅一站，不仅可以分流前海枢纽压力，更方便与前海枢纽连接，畅连宝中、南山、福田CBD等核芯区域，通达大湾区城市圈，直通深、港、广等三大机场，与世界密切相连。
● 高成熟商圈：
项目坐拥约5.1万㎡风尚商业，周边汇聚约8万㎡万象前海、约4万㎡卓悦INTOWN、约3万㎡山姆旗舰店（在建）等品牌商业，成就前海高端成熟商圈，接轨世界潮流。
● 一流商务集群：
邻近：前海国际会议中心、前海国际金融交流中心（在建）等国际一流配套；
内拥：INDIGO酒店（在建）、深圳市前海深港基金小镇等产业生态链配套资源。
● 国际人文艺术：
周边汇聚前海演艺中心（规划中）、伯克利未来音乐中心（规划中）、前海大剧院（在建）、国深博物馆（在建）等设施，共赏湾区前沿人文艺术。
● 都会中央生态：
近揽以城市客厅为主体的公园、绿道、水体等中央生态体系，桂湾公园、演艺公园、前海石公园等自然簇拥，城市、人与自然无界交融。
● 国际精英教育：
项目邻近2所幼儿园、九年制南山实验前海港湾学校，周边环伺前海港湾小学以及哈罗国际、荟同双语、国王学校等国际名校，以精英化教育培养下一代。
● 尖端医疗力量：
周边泰康国际医院（建设中，三甲）、仁济医院、南方医科大学深圳医院（三甲）、南山区人民医院（三甲）等，为您和家人的健康保驾护航。
投资前海桂湾，就是投资未来！
正如迁址桂湾不久的普华永道前海创智中心的负责人所说：“前海的发展速度和品质令他印象深刻，特别是绿色、低碳、以人为本的发展理念很好地融入到城市建设中，生动地展现了创新动力、经济活力。前海作为粤港澳大湾区发展的核心引擎，让世界看到中国进一步对外开放的决心，这是普华永道选择前海的重要原因。”
你准备好了吗？投资前海的时代真的来了！
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）
*本文涉及深铁前海时代项目为推广内容。

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