1.国家电投-湖北电力清洁能源绿色碳中和资产支持专项计划（类REITs）
1.1项目基本信息
8月22日，国家电投在上海证券交易所成功簿记发行“国家电投-湖北电力清洁能源绿色碳中和资产支持专项计划（类REITs）”。该项目发行规模19.20亿元，优先级资金成本3.17%，为年内资金成本最低的类REITs。项目助力国家电投湖北公司在资本市场成功亮相，是湖北省首单能源基础设施类REITs，也是全国首单基金培育的清洁能源资产发行类REITs的创新融资产品。
1.2底层项目
本单类REITs底层四个风电项目全部为“碳中和”资产，获得权威绿色评估机构G-1等级认证，每年可实现替代化石能源量12.32万吨标准煤，二氧化碳减排量达到33.10万吨，环境效益显著。底层项目位于陕甘宁、太行革命老区，为革命老区巩固脱贫攻坚成果、全面实施乡村振兴战略提供产业支撑，是各参与机构贯彻落实《国务院关于支持新时代革命老区振兴发展的意见》精神的重要体现，社会效益显著。
1.3 项目信息
2.中信建投-上船公司1-4期资产支持专项计划
2.1项目基本信息
8月24日，上海瑞明置业有限公司作为原始权益人的“中信建投-上船公司1期资产支持专项计划”在上交所成功发行！项目储架规模54亿元，首期规模31.01亿元，其中优先A档22.2亿，占比71.59%，AAA，期限18年，固定摊还，按季付息，发行利率3.08%；优先B档8.8亿，占比31.6%，AAA，期限18年，发行利率3.28%；次级档无评级。是首单央企无主体增信CMBS项目。
2.2项目资产
本项目储架项下对应的入池物业为陆家嘴滨江金融城项目中的尚悦湾广场、船厂1862、瑞明大厦、尚悦东街、尚悦西街、文华东方酒店、船台、滨江会馆及滨江苑配套物业，总估值104.69亿元；首期项目对应的入池物业为尚悦湾广场、船厂1862、瑞明大厦和尚悦西街，总估值68.37亿元。
2.3项目信息
3.湘财证券-苏州高铁新城资产支持专项计划
3.1项目基本信息
9月6日，江苏苏州高铁新城国有资产控股（集团）有限公司下属一级子公司苏州高铁新城经济发展有限公司作为原始权益人的“湘财证券-苏州高铁新城资产支持专项计划”，于上海证券交易所正式发行，标志着相城区首单CMBS项目圆满收官。项目发行规模5.35亿元，期限为18（3+3+3+3+3+3）年，发行利率创2023年以来全国同评级CMBS产品利率新低，彰显了投资机构对苏州高铁新城资产质量和经发公司主体资质的高度认可。
3.2底层项目
项目资产为该公司持有的相融大厦及天成时代商务广场两栋商业写字楼。其中相融大厦位于相城区北河泾街道，占地6632平方米、规划建筑面积55223.61平方米，为1幢地面建筑高99.65米（23层）、以商务功能为主，集聚商务办公、商业、酒店、休闲等多功能为一体的高层建筑物。天成时代商务广场位于苏州北站以南，总建筑面积约 5.8万平方米，主要功能定位为为自由职业者和年轻白领群体提供商住合一的 SOHO 公馆，满足信息时代新兴职业一族的使用需求。该两栋写字楼自营业以来，一直保持较高的出租率和收益水平，为CMBS产品现金流的稳定性和持续性提供了有力保障。
3.3 项目信息
4.国君-怡亚通资产支持专项计划
4.1项目基本信息
9月7日，怡亚通首支资产支持专项计划（CMBS）成功发行，总发行规模3亿，期限不超过18年。其中，优先A级1.1亿，评级AA+，利率4.6%/年；优先B级1.4亿，评级AA，利率4.8%/年；次级0.5亿。
怡亚通表示，本项目是怡亚通在资产证券化市场的首度亮相，是一次创新实践，对盘活企业存量资产、拓展多元融资渠道具有重大意义。项目的成功发行，有效降低了公司的财务费用，体现投资者对于企业主体信用、综合实力的高度认可，展示了对怡亚通致力于打造“整合型数字化综合商社”战略新定位的信心。
4.2 项目信息
5. 截至目前，国内类REITs/REITs发行情况
5.1 国内类REITs最新发行数据
截至2023年9月8日，国内共发行类REITs产品145只，发行规模总计2990.21亿元。
5.2 国内类REITs发行情况
5.3 国内公募REITs发行情况
截至目前已上市REITs达28只，资产范围覆盖产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，发行规模超过920亿元，在支持实体经济、保障基本民生、促进居民消费等方面持续发挥重要作用。
近期，公募REITs一级市场的活跃度有所上升，包括新项目上报交易所审核、交易所针对待审核项目进行问询反馈、政策层鼓励包括消费类基础设施在内的新类型资产试点公募REITs发行。往后看，预计推动REITs市场多层次发展的政策或逐步加码，一级市场的扩容、各类增量资金逐步进入二级市场都值得期待，建议兼顾一级与二级的投资机会，其中消费类基础设施、新能源、IDC、文旅等都是较为期待的布局方向。
从市场总体来看，今年以来缺乏增量资金+估值不便宜+部分主体底层资产基本面不及预期，此外部分个券的解禁增加抛压、扩募规则下存在一定的估值博弈空间（换仓拉低持仓成本），种种其他因素的叠加下，上半年公募REITs市场加速下跌。向后看，REITs市场的增量资金的限制主要在于规模和入账方式，仍有优化空间；关于信息披露的深度和规范性还有待进一步加强和压实。而随着各类监管政策未来进一步完善，这些存在的短期和长期问题逐渐被解决，是市场发展的应有之义。
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