人口迁移潮席卷奥斯汀，租金持续上涨，房价有反弹迹象

受益于Covid-19推动的 "大迁徙 "的阳光地带城市仍有大量人口涌入，但房价不再随之飙升。

这项分析来自美国银行公司的匿名客户交易数据，通过截至2023年第一季度的数据，进一步了解了美国人的迁移去向。虽然增长速度确实有所放缓，但人们仍在迁移。

奥斯汀2022年第一季度的人口净流入比2020年第一季度增加了5%，2022年第一季度到2023年第一季度的人口净流入增加了1.5%。坦帕、奥兰多、达拉斯、夏洛特、休斯顿、凤凰城和拉斯维加斯均出现人口净流入。克利夫兰也有大量人口净流入。

美国银行的数据显示，旧金山、圣何塞、纽约和波士顿等在大流行病期间因人口迁移而陷入困境的城市，在过去一年中继续出现人口离开的情况。

大量居民的流入往往会推动房价和租房价格的上涨，但美国银行援引房地美的数据显示，即使在人口增长的城市，房价涨幅也在迅速放缓，而租房价格仍在上涨。

美国银行研究所经济学家Anna Zhou表示："国内移民仍是影响房地产市场的关键因素。虽然利率上升在短期内抑制了购房需求，但随着千禧一代和婴儿潮一代进入黄金购房年龄，以及后者缩减住房规模，千禧一代和婴儿潮一代迁入的城市的住房市场可能会在较长时期内出现强劲增长。"

千禧一代推动奥斯汀租金上涨

奥斯汀是房价跌幅最大的城市之一，从2021年至2022年期间33%的涨幅降至2023年第一季度近10%的跌幅，在大城市中与旧金山的房价跌幅不相上下。所有其他增长型市场的房价也出现大幅下跌。

但在增长型市场中，租赁市场依然强劲。2023年4月，美国银行客户在奥斯汀、奥兰多和坦帕的租金支付中位数分别比去年同期增长了11%、14%和14%。而全国平均水平为8%，旧金山仅为3%。

原因何在？美国银行表示，这不仅仅是因为抵押贷款利率上升。报告称："例如，我们的数据显示，流入奥斯汀的人口偏向年轻化，这可能对租金而非房价造成更大的上涨压力。"

报告指出："随着婴儿潮一代重新成为购房最多的一代人，这种变化也随之而来。该报告强调了多种因素，包括一代人财富的增加、退休带来的缩减规模或搬迁的时机以及靠近家人和朋友的愿望。全美房地产经纪人协会的报告显示，2022年，68至76岁的婴儿潮一代中只有49%的人融资购房，而33至42岁的千禧一代中则有93%的人融资购房。

不过，婴儿潮一代似乎正在离开奥斯汀，而奥斯汀正在吸引更多的年轻居民，而婴儿潮一代则选择了拉斯维加斯、凤凰城、坦帕和奥兰多等地。各代人似乎都在离开旧金山、纽约和西雅图。

如果你关注当今的新闻，对于房价的走势可能会感到不确定，并担心最糟糕的情况是否尚未到来。这是因为如今的头条新闻在无端地描绘了一个非常负面的画面。如果我们从年度比较的角度来看，房价确实有所下降，但这是因为我们正在与一个“独角兽”年份（2022）进行比较，那一年的房价远远超过了正常水平。

为了避免与之前的峰值进行不公平的比较，我们需要看月度数据。而这些数据告诉我们一个截然不同且更加积极的事实。虽然各地的房价趋势仍因当地市场而异，但以下是全美数据告诉我们的情况。

下面的图表使用了来自三个来源的最近月度报告，显示最糟糕的房价下跌已经过去而且房价在全国范围内稳步上涨。

从这个月度视图来看，我们可以看到过去一年的住房市场可以分为两部分。2022年上半年，房价飞升得很迅猛。然而从7月开始，价格开始下降（上图中以红色显示）。到了大约8月或9月，趋势开始稳定下来。但是观察最新的2023年初的数据，这些图表也显示价格再次上涨。

所有三份报告都显示，价格连续三个月或更长时间上涨，这是住房市场一个令人鼓舞的迹象。月度数据表明，一个全国性的转变正在发生，房价再次上涨。

标普道琼斯指数公司的董事总经理克雷格·J·拉扎拉（Craig J. Lazzara）在谈到房价趋势时表示：“如果我想要证明从2022年6月开始的房价下跌在2023年1月已经结束，4月的数据将支持我的论点。” 专家认为房价没有像一些人预期的那样崩溃的原因之一是因为供不应求。即使在今天的超高抵押利率下，寻求购房的人比可供出售的房屋数量还要多。

First American的首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）解释了需求多于供应如何对价格施加上升压力的原因：“历史表明，利率的上升可能会减缓房价的上涨速度，但不会导致它们完全崩溃。这在当今的住房市场尤为明显，因为对房屋的需求继续超过供应，保持了对房价的压力。”

Fannie Mae的高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯（Doug Duncan）表示，由于高需求，房价增长超出了预期：“房价继续显示出比以前预期的更强劲的增长，房屋的表现证明了与人口相关的需求的强大。”

对于买家来说，如果你因为担心房价下跌而推迟了购房计划，了解到房价已经回升应该会给你一些安心。这也给了你一个机会拥有一样通常会随着时间增值的财产。

对于卖家而言，如果你一直在等待着出售你的房屋，因为担心房价的变动会影响其价值，那么现在可能是一个好时机与房地产经纪人合作，将你的房屋列出销售。你不必再等待，因为最新的数据表明形势正朝你有利的方向转变。

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