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先不说楼市不能救？主要是没法救！也救不起来了！
作者：齐俊杰看财经
从最近的话题热度来看，尽管股市表现不佳，但是显然大家更关注的是楼市，更关注失业，足以说明，国人的财富，基本都凝结于房子当中，最近在呼吁救楼市的声音也不少，但是大家都忽略了一点，救不救咱先放在一边，楼市还能救的起来吗？
首先，什么叫做救楼市，说白了其实就是给楼市继续加杠杆，你会看到非常明显的变化，上面这张图只从2011年统计，其实再往前，2009年居民杠杆率只有不到20%，所以每一次居民杠杆率大幅增加的过程，都是在拯救楼市的过程，也就是我们说的，拉楼市，拉经济，基本有3波行情，2009年，2012年，2016年，理论上2019年不算，因为这波叠加了疫情，所以GDP不太正常。楼市过去15年，这三波暴涨，就把均价涨了8-10倍，特别是一线城市，非常明显，而破坏力最大的，其实就是2016年这一波，不但是涨价去库存，还棚改货币化，原来楼市再怎么涨，也都是一线城市的灾难，但是自打2016年之后，就变成了全国的灾难。
其次，到了2021年之后，你会发现杠杆率基本不再增加了，有2个原因，1是我们彻底认清现实，开始了房住不炒，2是居民端杠杆也确实加不上去了。至于2022年底的杠杆率反弹，那是因为收入下降导致的。只是短暂现象，实际上今年居民端一直在努力去杠杆，大家在排队还房贷。至于为什么，大家心里也都清楚，实在是没信心了。
所以现在问题很清晰了，要想救楼市，就是要继续给楼市加杠杆，加杠杆有两个方向，1是房地产企业继续加杠杆，比如某大，再让他借几万亿。这个显然不现实。谁也不敢承担这个后果，那么只有第2条路，继续给居民端加杠杆，但现在已经是60%多的水平，这还是全国平均，重点的一二线城市甚至已经是80-90%的水平，这已经是极大风险的先兆。
现在唯一还能加杠杆的地方就是一线城市的中高产或者是富人，但如果一线城市再加杠杆，一个是会让金融风险大幅提升，另一个是二三四线城市的购买力就会全部转到一线，这样其他地方就更卖不掉了。所以我们才一直提到，一线绝对不能放开限购限贷限价，否则后果不堪设想。会让其他地方的债务压力更大。库存更严重。甚至直接出现债务问题。而今年之所以成立金管局，最重要的任务，其实就是化债，化解风险。不能让房地产这个雷炸掉。希望整个楼市软着陆。啥叫软着陆，说白了就是尽量卖到个人手里，而不是一把都怼给银行。
所以显然，继续加杠杆的路已经走不通，那么其他的路，比如降低贷款利率，特别是降低房价行不行？理论上可行，我们也双手支持，但是银行不干，降低贷款利率，意味着银行最优质的资产，个人住房按揭贷款，收入全面下降。这会直接影响银行的利益，所以他们打死也不干，特别是降存量。并总在用金融安全的问题威胁。至于降房价，银行说可以，那么你房地产公司，开放商和地方城投，就得给我补充抵押物，举个例子，原来你2万块钱一平米，把你手上几百套房全都抵押给了银行，拿到了抵押贷款，现在你说想降到1.5万销售，那么你得给我补充30%的抵押物上来，也就是要么多给30%的房子和 土地，要么你还我30%的资金。你猜开发商和城投怎么想，他们正是因为缺钱，才要降价卖房，但如果降价，马上就会被银行催债破产。所以越是缺钱，就越不敢降价。你看现在开发商，敢降价的都是万科和那些央企，那几个严重缺钱的，他绝对不敢降价。
所以这全都拧巴在一块了，所以导致楼市政策也是左右为难，与楼市低迷，让经济复苏缓慢相比，救楼市导致的债务风险，是我们更加承担不起的。所以很难再救。顶多也就是安抚一下银行，再降降利率，只有这个是还能做的事情。
另外，再加上房产税，未来肯定是要收的，这个关系到整个的税制改革，和央地关系。所以不可能放弃，原来大家看不上房产税，是因为还不如多卖两块地赚到多，但现在土地卖不掉，城投还不上了，房产税反而越是迫切。这债务就摆在这里了，你必须得给他找到开源的东西，哪怕有个预期也行，有这个收益权在，他就能继续贷款还债。否则连这个收益权都没了，那么很多东西，现在就要炸了。
综合来看，大家还是应该放弃幻想，楼市已经不可能像以前那么救了，也没法救了。也就证明这次经济复苏，没有抗生素可用，所以全指望自己的机能复苏，要拖得时间会更长一些。二手房这个东西，你要想卖就尽量早卖，否则越拖可能预期越冷，供给也会越多，你就更加难卖。现在其实就看出来，最聪明的就是2018年之后卖房的人，最倒霉的就是2018年之后买房的人，但站在2018年的角度去看，大家都是擦家而过互道傻子。
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