郑州的烂尾楼，凭啥多到全国第一？

▲ 郑州，图源网络

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提到郑州大家的第一印象是什么呢？也许便利的交通，丰富的历史文化资源，或者是遍地的美食。正是这样一个欣欣向荣的城市，却一度被称为全国烂尾楼数量第一的城市。当然，这其中包含着三年疫情风波和整体市场下行的普遍性原因。但这并不意味着郑州没有自身的特殊矛盾。

因此今天我们便来聊聊，环境资源和地理位置如此优秀的郑州，究竟为啥会一度成为全国烂尾楼第一的城市？

“超供应”的住房市场

产生烂尾楼的原因，无非就两个：

一个是房子建地太多；一个是房子卖不出去。

这构成了我们讨论的两个方向。

▲ 图源网络

首先，让我们来粗略算算房子数量的问题

讨论现在得先回到过去。根据郑州历年房地产数据显示，到2018年，郑州全市住房总量为409万套，全市常住人口为1013.60万人，折合人均住房面积为36㎡。

考虑到国家统计局发布的报告称2018年全国城镇人均住房面积为39㎡，似乎18年郑州的人均住房面积略低于平均水平。

▲ 图源：乐居网河南

但全市常住人口不是城镇人口，还需要去掉进城打工的农村人口和外来人口。这个数据比较模糊。根据乐居网河南的计算，如果按照73.38%的城镇化率反算的话，郑州市的409万套住宅大约由744万人共享。

这样算下来，郑州市户均1.6套，人均0.5套，人均住宅面积为49㎡，超过全国平均水平10个平方。

▲ 图源网络

并且上述只是对商品房的计算，还不包括部分单位住房和社会住房。比方说安置房，根据2016年郑州市“五年棚改成绩单”的数据来看，郑州共规划安置房115.88万套，16年到15年新建安置住房40万套，总计约155万套。

而商品房还在400万套的基础上以每年30万套往上不断增加。参考郑州市规自局在2021年发出的公告，存量住宅用地项目总面积4317.98公顷，按套均90㎡来算，折合约48万套。

总的来说，郑州的住房市场已经处于超量供应状态。那么话说回来，为什么郑州的房产建设量会这么大呢？

▲ 航空港区安置房图源网络

为什么住宅会超量？

从土地财政的角度来说，住宅开发不完全是为了给每个市民提供一个温暖的家。住宅，或者说住宅用地，作为一种金融产品，本身早已脱离了一般的商品市场规律，从而具有投融资的虚拟经济特征。

因此，简单粗暴地来说就是，如果你看到你的城市在不断地盖房子，很有可能只是因为地方政府没钱了，所以在不断地用土地出让的方式获取一次性的资本性收益。

那么这些收益到底要做什么用呢？当然是发展城市，进行现代化改造。尤其是郑州对自身的定位是“国家中心城市”，并以此提出了六大战略定位。

▲ 郑州国家中心城市规划畅想，图源：楼市气象

我们不用列举这到底是哪儿六大战略，但毫无疑问的一点是，没有不花钱的战略和计划。定位越高，建设量和资本需求就越多。不管是城市硬环境：如基础设施建设，公服配套等等；还是吸引投资的软环境：比如制定优惠的企业政策，营造良好的经商环境等等。都需要大量的资本性投入。而这些资本显然无法依靠财政存量和缓慢的税收来支付，因此卖地拿钱成为了最高效的方式。

▲ 图源网络

要多少钱就卖多少地。这使得郑州开发区域过大，城市扩张速度极快。

有人统计，在过去70年内，郑州市区面积翻了75倍，达744.15平方公里，其中有接近一半面积是在近十年内扩增完成的。

这种青春期般的长个速度产生了郑州房产遍地开花的局面，从原来的郑东新区，到航空港区，郑州北龙湖等等，大量的土地被开发出让换取出让资本，而不太管得着是否真的有足够多的新增人口来消化它们。

▲ 2021年郑州建成区示意图，图源网络

为了进一步扩大入市的土地规模，郑州在2000年初将目光瞄向了城中村。我们在之前的文章中提过，开发与征地的顺序颠倒是城中村产生的原因，而根源在于城市扩张速度过快。这使得大量的公共财富被“倒灌”进城中村中，将土地价值不断抬高。

从这个角度来说，郑州对城中村“一刀切”式的拆除所需要付出的成本是高昂的。因此为了抹平账面，12年城改所累积的6000万城改房，统统被批准入市搏杀，和商品房竞争有限的市场空间。

显然，这也是后面郑州住房过量供应，卖不出去的一个直接原因。当然，城中村拆除还带来了一些间接因素，这个我们放到一会再说。

至此，我们理解了郑州房子为什么这么多的原因。接下来我们来聊聊这些房子为什么卖不出去。

▲ 图源：大河报

有能力买房的人，

在哪里？

我的意思是，单纯按照新增人口数量来判断房子供应是否过量，显然是有问题的。因为如果单纯按照新增人口数量来看的话，郑州是人口净流入城市，常住人口总量排名全国第十一位。本地人口出生率在2018年也冲进过全国前三。

但在现实生活中，房子不是分配的。不是你有多少人，就给消化多少房子，房子是花钱买的，因此这里要讨论的人，实际上是那些有购房能力的人，也就是所谓的“高价值人群”。

▲高净值人群，图源网络

一般来说，这些高价值人群的获取渠道有两种：外地吸引和本地培养。

对于前者，需要有足够坚实的支柱产业来维持，也就是说，高价值产业带来高价值工作岗位，才能够吸引高价值人群安居落户。

但对于郑州来说，尽管它的经济发展十分迅速，早几年就已经跻身“万亿俱乐部”，但产业结构相对来说还具有明显缺陷。

▲ 郑州六大主导产业，图源：搜狐城市

最主要的一点是，同样是瞄准电子信息，装备制造，新型材料等主导工业产业，但这些电子信息企业多为外来企业，缺乏本地崛起的领军企业。这带来的一个很大的问题是

高附加值的企业和岗位较少

。

需要明确的是，高附加值少这并不意味着产业GDP总量少。事实上电子信息产业的总产值在现在已占郑州总GDP的一半。但它背后的就业岗位大多是零部件配套产业，处于整个食物链的中低端位置，赚的是小头而不是大头。劳动密集型多，技术密集型岗位相对较少。这显然吸引不了太多的尖端人才。

▲ 郑州的产业构成，图源：物联云仓

▲ 图源：2020年各城市国民经济喝社会发展统计公报

那么本地的龙头企业呢？

如果比较一下上市企业数量可以发现，郑州上市企业数量为深圳的十分之一，成都的三分之一。中国500强企业也仅只有4家。在日趋内卷的抢人大战中，郑州的劣势显然是明显的。

▲ 图源：世界500强，中国500强，中国民营企业500强磅单

更糟糕的是，城中村的拆除不仅没有为外来人才的吸引提供支持，反而进一步加大了他们日常的生活成本。

为何？

因为城中村的BUG在于地理区位优越，但内部消费水平仍然偏低，这对许多年轻人来讲是有吸引力的，因为他们只需要交付较低的租金就能住在城中，方便日常工作和生活。因此，对着城中村的这一刀切下去，等于也是切在了许多本不富裕的外来人口的钱包上。

▲ 郑州城中村（拆前），图源网络

在这种基础上，如何保证本地人才不流失反而成为了关键问题。但事实是，郑州本地的知名高校数量也不多。作为人口大省的郑州，只有郑州大学这一所211院校，加上河南大学只有两所双一流院校，无法满足众多人口的教育需求（前些时段兴龙子湖校区还被某些专家之策规划面积过大）。

因此，本身经济结构的问题结合教育问题，综合起来就成为就业问题，最终堆积为购房问题。

如果可选择的职位中收入水平都不高，生活成本又不便宜，那人才买房岂不是难上加难？

▲ 郑州最大烂尾楼，图源网络

为什么烂尾楼 难处理？

以上，我们从生产和消费两端，粗浅地聊了聊郑州本身的一些不足之处。如果说三年疫情和经济下行是引雷的直接原因，而前文所说的那些就是埋雷的隐患，总有一天有引爆的风险。

但更糟心的是，烂尾楼就像一个无底洞，许多业主投入了不可计量的成本进去都很难维权。相信大家对于之前的热搜，最高学历烂尾楼盘，八零后小夫妻买房等新闻都有所耳闻。对于前者来说，郑州的最高学历楼盘维权问题也是专业人士，但都历经一年多才追回建设款，更不要提那些不甚了解法律的大众了。因此，问题不再是楼市的问题，而是有关维权的保障措施问题。