渡十娘｜那个错过接盘潘石屹的黑石（Blackstone）会出大问题吗？

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文字｜老白

编辑｜渡十娘

黑石会不会出现大问题？

黑石（Blackstone）在2017年推出布赖特(Breit)基金。BREIT 让个人投资者，一般的百万富翁，获得黑石的商业房地产投资组合和“资产管理的优秀能力”。它是一种非交易房地产投资信托基金，即它不在公共股权交易所交易，但它的作用类似于房地产收入信托并具有税收优惠，在过去几年中非常受欢迎。它于 2017 年推出是因为投资者当时正在寻找进入该市场的机会，这对个人来说是相当困难的，而当时他们正在寻找高收益，因为当时利率非常低。

于是，它成了黑石有史以来最大的基金，资产净值近700亿，也是他收入增长最大的一部分。但是2022年，联储加息，市场转向，股票市场下跌。在黑石大量销售该产品的亚洲，更是如此。但是奇怪的是，这个 BREIT 看起来很好，不仅保值，而且增值，有两位数（12.3%）的回报率。这些投资人在其他方面亏钱，需要卖出流动性好的资产获利，黑石的这个产品正好符合。目前表现良好的少数资产之一。与常规机构产品不同，该产品的独特之处在于人们实际上确实可以卖它。合同书上写着每个月都会为个人投资者提供赎回股票的机会。所以人们这样做了，赎回激增，于是，2022年12月一日，黑石集团不得不限制他们，这也是根据 BREIT 的条款允许的。

布赖特的条款表示，它每月最多可以赎回其资产净值的 2%，每个季度最多可以赎回其资产净值的 5%，并且可以在突破这些水平后限制赎回。确实，它在 12 月 1 日宣布了这样的限制.

但这造成恐慌，因为投资者并不记得这么多。在公司表示限制提款后的几个小时内，黑石股价下跌了 10%。人们的恐慌，也与利息升高由很大关系，因为这对房地产影响很大。当然，奇怪的是，这个影响并没有反映在基金的估值上。

但是，后来股票市场稳定下来，人们对通货膨胀和联储加息都报以乐观态度。一月份股票市场大涨，黑石的股票也涨了38%，到了二月份，通货膨胀和联储加息的消息越来越不好，市场转差，黑石的股票也下降，直到3月8日降了10%。一月份，欲赎回的要求有53亿美元，黑石答应了25%。二月份，他们说赎回压力已经减小。不过，他们继续限制赎回，满足了投资者 39 亿美元提款请求中的 35%。这个减小是六个月内首次。

但是2023年3月9日，股票市场大跌，黑石股票也降了7.12%。

既然现在市场对通货膨胀和联储加息的态度都有调整，那么，我们有理由再看一下这个基金。

黑石先前表示，Breit 的投资组合主要由用于电子商务的仓库和快速增长的 Sunbelt 地区的多户公寓组成，为疫情期间最利好的两项投资项目。与写字楼和零售店不同，二者都由于通货膨胀和租金上涨而导致现金流量攀升。

Breit 的可比现金流确实在 2022 年增长了 13%，而基准指数中的公共房地产投资信托基金只增长了 8%。但现在的市场，这个还能持续吗？

而且，它的估值是可信的吗？黑石表示，它采取了对冲措施来保护其投资组合免受利率上升的影响，所以，2022年，其基金升值了 40 亿美元。他们还表示，Breit 拥有超过 140 亿美元的现金来进行收购，并避免因赎回请求而被迫出售财产。

延迟更新的估值或者不准确的估值，对不太赎回的机构投资者可以，但个人投资者就不会了。

批评者去年就开始对 Breit 的房地产估值提出质疑。Breit 聘请外部专家帮助其重新评估其每月拥有的财产的价值，这些数字反映在 Breit 的股价中。虽然公共房地产投资信托基金的股价暴跌，但 Breit 的价格却保持坚挺。这导致一些投资者担心该基金的估值落后于市场，最终也需要减价。对于这些投资者来说，这种担忧加剧了他们退出的愿望。

黑石曾表示，私人房地产的波动性低于公共房地产，这意味着它的价值不会在任何一个方向上波动那么大。

作为在金融界工作多年，看到了很多估值问题的人来说，这些怀疑都是有理由的，而且看上去有问题的通常都有问题。第三方评估师一般是不敢也不愿说坏话的。

今年 1 月，黑石集团宣布加州大学向 Breit 投资 40 亿美元，实际上承诺将投资六年。这笔钱减轻了黑石通过出售房产筹集现金的压力，但这是有代价的。Blackstone 不得不采取不同寻常的步骤，质押其持有的 10 亿美元 Breit 股票，为加州学校系统提供至少 11.25% 的年回报率，直至质押金额用完。

多年来，针对个人投资者的私人房地产投资信托基金因高收费、不可靠的估值以及无法兑现的投资者投诉而受到批评，有些于 2014 年破产。最大的公司在其中一家公司披露其伪造财务信息后于当年倒闭。

黑石最近频频出卖手里的房地产，包括拉斯维加斯的赌场和三月初伦敦的一处接近亿英镑的商业地产。

当然，黑石还有很多资产，最近，他们还参与提供给凯雷Carlyle55亿美元收购医疗保健分析公司 Cotiviti 50% 的股份。黑石股票的股息也很高，整体应该没有大问题吧，但是，随着联储进一步加息，房地产行业进一步熄火，如果这个布莱特基金出事，对其股价会有大的影响。我们拭目以待。

老板Stephen Schwarzman2022年收入13亿美元！不过主要是拥有的20%股份的股息。more than 30 times the pay of Jamie Dimon and David Solomon, respectively the chief executives of JPMorgan Chase and Goldman Sachs.

私募股权公司的高层管理人员领取的薪水与他们有权获得的“附带权益”相比微不足道，以让他们分享成功投资的利润。Stephen Schwarzman等创始人和高管也是大股东，即他们能获得可观的股息收入。按当前价格计算，Stephen Schwarzman和CEO葛瑞的股票分别价值 206 亿美元和 37 亿美元。

2022年黑石股票降42%。

类似的基金还有Schroders, Columbia Threadneedle, M&G 。