大家好，我是大碗楼市上海站的联合创始人金华。
刚刚出来的数据。
上海二月份的二手成交超过了1.93万套，最后一周成交了6116套，环比增幅27%。
日均873套，创下了近两年周成交的最高记录。
同时。
1.93万套的销量也意味着上海楼市登顶全球二手房销冠。
对，你没有看错，是全球销冠。
上海楼市小阳春的信号，基本可以得到确认。
房东们开始挂牌卖货接客，买家们开始进场扫货捡漏。
春节后的上海楼市，正在形成暴动。
上海楼市，正在转入买方主动的市场。
大碗上海团队有一个一直在坚持的日常：
持续监测大碗35个恒星小区的挂牌数据，从而推测和分析上海行情的变化。
最近数据的走向非常强势，就是下面这张图。
我们抓取了上海35个板块的标杆次新小区当前最新的挂牌价，相比于去年9月：
这35个标杆小区的挂牌价只有3个在下跌，上涨率竟然达到了91%。
市区的标杆或次新基本都有小幅上涨，涨幅在5-10%左右。
这意味着。
上海楼市，市场的情绪再次被撩拨起来。
给大家举几个例子，管中窥豹。
1、二手房市场，竟然开始出现了抢房。
前几天咨询顾问helen跟我抱怨，带客户去买房的时候，竟然出现了多个人抢一套房的情况。

多人抢一套房的情况，真的很久没碰到过了。

请注意，这只是一套价值600多万，楼层也一般，环境也一般的房子。
还有一个客户，怕行情波动，想要先买后卖，因此想跟卖家协商把付款周期往后挪1个月，被卖家直接拒绝。
请注意，这只是一套在一楼的，而且还是个拆迁小区，平时连看房的人都没有。
现在呢，竟然有好几组同时在谈，卖家的腰杆子也瞬间笔直了起来。
如果二手市场中那些楼层一般，甚至一楼房源都需要抢的话，这个市场一定是有些异样的。
2、新房市场，热销盘千人摇，一般的项目也要抢。

静安鸿印里，热门倒挂项目，333套房源，认购率接近400%，最后这个单项目销售额达到了近77亿元，全国销冠。
闵行的象屿招商公园1872，也是上千人摇号，1445组认筹，397%的认筹率。
当然，像静安鸿印里和汇成南街里抢抢也就算了，毕竟有倒挂，毕竟地段牛。

但是你没想到的是，一些不热门的非倒挂项目竟然也开始热销起来。

比如像中铁、华发建发这两个项目，前期也没那么火，但开盘基本就日光了。

还有去化率达到九成的建发熙和府，开盘只剩3套的杨浦城投悦尚海。
趁着这波热度，开发商也在疯狂的去化，疯狂的导流卖房。
3、法拍市场，抢房人增多，竞争开始白热化。
我们每周都会统计这样的法拍房源表格，给到我们上海站的法拍内部客户。
近期我们在帮客户代拍的时候，发现法拍房源捡漏的难度增加了。
通过下方表格大家应该能明显看到。
2022年11月的时候整体住宅折扣率差不多是在85折，有大肉签可以吃。
但是，近期成交的折扣率在94折的样子，只能喝点肉汤了。

这其实意味着。
进场玩家正在变多，竞争激烈，捡漏概率变小。
聊到这，很多人估计又得批评我散播焦虑了。
但是但是，这就是真实的上海楼市。
一夜之间，上海的行情就开始出现了明显的暴动。

甚至我们大碗上海的直播间，数据都出现了明显的涨幅。
场观直接破了11.8万，创造了上海楼市的直播记录。
由此带来的公众号增粉破千！由此带来的私信咨询破千！
也从侧面反映了大家对上海楼市2023年的某种较高的期待值。
我一直强调。
我们的直播间数据其实就是上海楼市的一面镜子。
冷热好坏，也反映了楼市冷暖。

当然，想要解释上海楼市的热度，其实也很简单简单。

原因一：抢人大战继续，人口流入创近9年最高纪录。
2020-2022，上海开始抢人了，开始放宽落户政策了。
2020年，上海4所985高校应届本科生，及全国双一流高校应届硕士，可落户上海；
2021年，在沪应届研究生，5大新城和自贸区新片区就业，可落户上海。
请看看下面这张图，这是上海近9年的户籍人口增长变化图。
通过上面这张图，看出来了什么？
上海抢人大战第一年，新增户籍人口比过去多了40%以上；
上海抢人大战第二年，新增户籍人口相当于过去的2-3倍。
上海抢了三年人，新增户籍人口比过去6年的总和还要多。
更重要的是，上海抢来的都是什么人？
985、双一流、研究生。
年轻人，拥有更高潜力和更高成长性的年轻人。
说的更直白一些。
——他们可能是最精纯的刚需，也可能是全国年轻人中，潜在购买力最强的那一批刚需。
上海户口的隐形魅力，依然让源源不断的热血青年在此置业安家。

原因二，上海通过旧改，正在挤出内生的购买力。
2020年，是上海的旧改爆发元年，上海启动了三年旧改计划。
说白了，就是疯狂的拆迁。
2020年，上海拆了2.8万户；2021年，上海拆了3.4万户；到了2022年，上海拆了2.2万户。
连续三年，一共8万多户拆迁。
八成以上，还都是货币化安置。
一个一线城市，带着货币化安置玩拆迁？
这就相当于在一个紧俏市场里，空投下数万个“失去房子、只剩下钱“的购买力。
这样的购买力，放到任何一个城市中去，都是最稳定的基石。
原因三，上海开始接水，各大金融机构背着指标到处发钱。
2023年，就是大水之年。
2022年末，我国M2同比增长11.8%，今年1月，M2同比增长12.6%，增速创下六年来新高。
最近跟很多银行的朋友聊天，上海各大行的行长都开始背贷款指标了。
就是通过各种办法，一定要把这个钱给撒出去。

新的信贷产品也开始出现。
跟大家举两个例子。
第一，在今年1月份的时候，上海某股份制银行的信用贷款的年化利率大家知道能做到多少嘛。

3.2%-3.7%。
请注意，这是纯信用贷款，是不需要任何抵押物的。
第二，最近，上海十几家主要银行，最近开始大规模的推“资金监管转按揭“。
说的通俗点，存量房带抵押过户。
原先需要几个月才能搞定的还贷放贷流程，现在直接缩短成20多天全部搞定。
原先可能还需要用到高成本的资金拆借进行还贷的，现在一步到位，银行直接帮你进行资金监管，成本降低50%。
金融机构的天量资金，现在正在用尽一切办法，想要流入社会。

上海楼市最艰难的2022年其实已经过去，剩下的全部都是各种引爆点。

对于2023年的上海楼市，可能会出现的一些变化是：

引爆点一，三价取低的政策有待全面放松。
目前内环内的一些小区的三价取低已经全部放开。
比如潍坊和陆家嘴区域等一些四五百万挂学区的房子三价取低已经正式放松。
前期只能贷两成三成的，现在可以按照真实购买价格进行贷款了。
目前其他区域也正在陆陆续续放松。

三价取低放松意味着什么？
上海二手房的首付门槛再降低！

冻结二手房交易的那颗炸弹，正在离地升空，变成哑炮。

大量的购买力，正在被释放出来。
引爆点二，可能会出台的楼市新政。
在这一轮下行楼市中，上海是极少数的顶住压力没有任何放松的城市。
但是，上海楼市如果不带头支棱起来，你让下面的小弟怎么甩开膀子玩。

目前得到的小作文的消息是：

--五大新城的社保年限要求由5年变成3年。

--首套房首付比例3.5成变成3成；二套房首付比例由7成变成5成；
再次强调，具体政策什么时候公布，会不会实施，一切都还未知。
当然，一旦公布正式实施，一定是重磅级核弹。
2023年，是一个角逐、竞争、增长之年。
增加预期是正在发生的。
但是过去的经验告诉我们，后面的楼市还会有更强的兴奋剂来刺激。
至于2023年的上海楼市，我认为一定会回暖。
2023年的2-4月，在这个开春的季节，上海二手房的节奏一定是快速的消化低价房源。
出来一批消化一批。
等到低价房源被消化的差不多了，成交周期也就慢慢拉长了，等过了4月，可售的低价房源会进一步缩减。
换句话说，价格也就开始慢慢上涨了。
我知道，这篇文章一定又会被很多人骂。

——死中介又开始吹涨了。
作为众媒体中懂得流量密码的大碗，我们当然知道唱空楼市既是政治正确，也能换来流量。

但很抱歉，请恕微臣做不到。
我仍然执意写下这篇文章，仍执意提醒想要在上海买房的诸位朋友。
——如果你已经有了房票想要在上海买房，请尽量在上半年上车。

作为楼市研究者，我们其实就是一面镜子。
上海楼市是什么样子，我们就把真实的样子呈现给大家。
祝大家2023年好运。
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