人口负增长，会如何影响房价？

全国人口负增长，会带来哪些影响？

国家统计局昨天发布数据，2022年末，全国总人口为141175万人，比上年末减少85万人，这是自1962年以来全国人口首次出现负增长。

关于这个事情，我想说三点：

1、人口负增长，是个重要的拐点，但无需过度焦虑。

人口负增长，最主要的原因还是城镇化。在世界上绝大部分国家，城镇化都是最好的避孕药。

所以，过去四十年的高速城镇化，必然导致生育欲望降低，这是正常、合理的，不值得过度解读。

人口减少对宏观经济来说，的确是个不利因素，这意味着所有人的赚钱机会都会变少。但影响经济发展的除了人力资源，还有资本、技术等要素，如果技术能有显著进步，完全可以抵消人口负增长的影响。

近年来，国家反复强调科技强国、全要素增长、高质量发展这些概念，都是为了应对人口红利的消失。

另外，从资源分配层面来看，人口负增长也能缓解一下“内卷”焦虑，比如以后学位没那么紧张了、上大学没那么难了、春运火车票没那么难抢了。

2、人口负增长，不是坍塌式和断崖式的，而会是一个长期缓慢的过程，短期内对房价不会形成冲击。

当然，长期来看，对房价的影响也十分有限，原因请看接下来几条。

3、人口负增长，不意味着城镇化结束。

2022年，我国城镇人口占全国人口的比重为65.22%，距离发达国家80%的平均水平，还有很大的上升空间。

只要城镇化继续，房地产的魔法还可以继续。

4、即使城镇化结束，也不意味着房价会跌。

欧美以及日本的城镇化早已结束，但人口净流入地区的房价还是在涨。比如日本，已经连续15年人口负增长，但东京的房价还是在涨。

因为城镇化结束，不代表大城市的人口流入就结束。

5、房价什么时候会跌？涨多了就会跌，但这是“波动”，不是“拐点”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这就好比菜市场的猪肉和白菜，价格会随着季节等因素产生波动，但长期来看，永远上涨，不存在“拐点”一说。

不管从什么时点开始计算，猪肉价格永远比十年前要贵、永远比十年后便宜，这不是涨价，是通胀。

猪肉都会涨价，房子为什么不会？当然，前提是：人口净流入地区的房子。

6、人口负增长，更要去大城市。

不是因为大城市好，很多人都讨厌大城市，只是没得选择。

人口负增长，全社会各种投资会更加谨慎和保守，这一点很关键，它意味中小城市、大城市的偏远郊区，将会失去一些发展机会，导致这些地区的就业选择减少。

然后人口只能进一步向大城市涌入，才能有更多机会找到饭碗和生计。

而且，大部分时候，经济越差，越要往大城市去。

从发达国家的经验来来看，5000万人口左右的经济体，竞争到最后往往只剩下一个大城市，其他都是卫星城。这意味着我国中西部省份，未来只会剩下一个大城市，那就是省会。

所以，不在省会生活的，有条件还要去省会买个房占个坑位先。

7、人口负增长，更要多消费、多生娃。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从个体理性来说，经济不好的时候都不敢消费，但经济学会告诉你，个体理性的简单相加，不等于集体理性。

如果所有人都只储蓄、不消费，表面上个体的支出减少了，安全感增加了，但同时经济也崩溃了——因为没有消费就没有生产，没有生产企业就会倒闭，然后个体就会失业。

反过来的话，如果人人都消费，表面上个体的开支和生活压力增加了，但同时因为消费增加了，企业订单就会多起来，个体的工资也就随之上涨了。

所以，从“集体理性”上讲，鼓励人人消费，要比号召人人节衣缩食，更有利于搞活经济。这也是为什么每当经济不好时，政府反而要鼓励消费的原因。

这些道理在经济学家纳什的博弈论中有着充分的论证，我一直认为，纳什是亚当斯密之后经济学史上的另一座丰碑。

至于生娃，无论是站在个体理性的角度，还是集体理性的角度，有条件的话，还是多生比较划算。

人口负增长，首先意味着养老金的“接盘者”减少，所以大家要做好延迟退休的准备，但如果你的孩子多，到老了至少更有底气。

养娃很苦，但是先苦后甜，方为大道，方能越走越宽。

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