市场很差，这一点几乎没有争议。
但是，鲁迅先生说过，人类的悲欢并不相通。
所有，有人辞官归故里，就会有人星夜赴考场。
最近广州的商办市场，就给人这种感觉，有人看空市场撤离，有人斥巨资疯狂抄底。
01
珠江新城卖了一栋楼
每平米才5万块？
数据显示，广州甲级写字楼市场的需求在放缓，空置率在上升，租金在下跌，怎么看市场都很差。
2022年上半年，广州甲级写字楼市场录得18.7万平方米净吸纳量，是去年全年的44.0%，全市空置率上升至9.6%，租金则下行至173.9元/平方米/月。（南方都市报、戴德梁行数据）
但与此同时，大宗交易却非常频繁。
戴德梁行统计显示，广州核心区域的优质甲级办公物业，尤其是完整的整栋楼宇受到市场热捧，呈现“出一栋卖一栋”的市场盛况，其中珠江新城与琶洲区域为整栋成交热点区域。
来看看这几例大宗交易：
首先出场的，是位于珠江新城的粤海金融中心-T1栋，近期被太平洋保险花费34.9亿元整栋买下、成交面积约69000㎡（据南方都市报）。如果按照6.9万方这个面积来计算的话，单价为每平米5.06万元。
粤海金融中心位于“宇宙中心”的珠江新城，而且是最核心的中轴区域，毗邻黄埔大道，靠近地铁13号延长线的花城广场北站，地理位置十分优越。
项目总体量30.6万平方米，由2栋超甲级写字楼及8个花园体验式独栋商业组成，其中的T1栋（高度179米）已出售给太平洋保险，T2栋（高度284米）由开发商自持。
粤海金融中心效果图，图源：公众号粤海金融中心
仅从地段逻辑来看，珠江新城的写字楼，是以珠江为锚点，越靠近珠江价值就越高，靠近黄埔大道的，价值相对低一点。所以粤海金融中心的位置在珠江新城中轴区域，算不上一流。
但，人家毕竟是新楼，是珠江新城中轴区域目前唯一可以整栋出售的一手写字楼，单凭这一点就能吸引足够的眼球。
所以，当我看到5.06万元/㎡的单价，感觉有点不靠谱。毕竟金融城的散售写字楼，都能卖到五万，珠江新城怎么可能这么便宜？
于是我向业内人士打听了一下，34.9亿这个数据是网签价，来自克尔瑞，但整体成交价是超过40亿元的，因为还搭配了其他一些物业，所以实际的单价肯定是超过6万的。
6万多这个价格，就比金融城、琶洲略贵，看上去合理一点了，再加上市场形势不好，有一点折价也是正常的。
02
写字楼是如何估价的？
写到这里，可能有人会问，写字楼每平米卖多少钱才是合理的？或者说，该如何给写字楼估价？
大家知道，住宅市场的定价不关心租售比，但在商办市场，租售比是定价的核心依据，市场一般是按照4%—5%的租售比来估价的。
假设一平米写字楼的月租金是200元（年租金2400元），那么这一平米的价格就应该在4.8万至6万之间，具体定价视楼品因素而定。
珠江新城现在的平均租金就是200元/月/㎡，按照4%-5%的租售比来计算的话，粤海那栋楼能卖到6万一平还算可以的。
去年10月，同样位于珠江新城的越秀金融中心，就以78亿元的总价出售给越秀房托，该楼宇2021年的租金收益是3.8亿元（观点地产网数据），计算租售比的话，约为4.87%。
如果把租售比理解为股市里的市盈率，粤海金融中心那栋楼的“市盈率”是25，越秀金融中心这栋楼的“市盈率”是20.5，所以前者的估值更高，毕竟是新楼嘛。
03
琶洲卖了三栋楼
最贵一栋卖了43亿
近期的大宗交易，除了珠江新城这栋楼，另外三栋楼均位于琶洲，而且是最显赫的西区。
一宗是位于琶洲西区的TCL大厦-东塔，被东升实业以15.9亿元总价拿下，成交面积约37000㎡，折合每平米4.2万元。
琶洲板块的小米大厦-副塔楼，被凯龙瑞基金以11.4亿元拿下，成交面积约24,000㎡，每平米4.75万元。
最大的一笔成交，是下面这一宗。

琶洲板块的复星国际中心-南地块楼宇，被丰树集团以42.9亿元拿下，成交面积约110000㎡，每平米约3.9万元。
根据媒体公开报道，我们整理出广州商办市场近期的大宗交易情况👇
数据来自南方都市报、克尔瑞
当然，以上统计的都是十亿元以上的整栋交易。
除此以外，像金融城的汇金中心、黄埔的港航中心、番禺的保利大都汇等散售项目，上半年成交也较为活跃。
04
原因分析
那么，问题来了：广州商办市场大宗交易频现，背后原因是为何？

我认为原因有两个，一方面是金融资本的避险需求，开启疯狂抄底的节奏。
上半年经济不景气，像TMT、制造业、房地产等行业的办公需求显著缩减，但金融行业的需求活跃，比如以上四个大宗交易中，除了东升实业，其他三个买家都可以划分到金融行业。
此外，位于北京丽泽商务区的一栋写字楼，近期就以50.2亿元的总价出售给中国平安人寿保险股份有限公司。
这说明，当市场不景气的时期，金融资本缺乏好的投资标的，会把目光转向保值能力比较强的地标写字楼，算是一种保守型的资产配置。
另一个原因是，广州商办楼宇的供应量开始增加了，尤其是琶洲西区的写字楼，到了集中交付的时期，客观上增添了许多大宗交易的机会。
需要注意的是，琶洲在造城模式上和珠江新城有一个显著的不同，珠江新城的楼宇大部分为地产商承建然后自持或者出售，但琶洲（西区）不同，大部分楼宇是由大企业承建，尤其是科技公司居多。
以下是琶洲西区总部企业的阵容👇
琶洲总部企业效果图，图源：广州海珠发布
这些大企业把楼建好后，往往被要求自持一部分，另一部分可以出售。所以我们看到，小米、TCL、复星这些企业把楼建好后，就选择把可售部分卖掉或者租赁。

应该说，从琶洲开始，广州主流的商务区建设，基本上都是按照这种绑定产业总部的模式来搞的。
这种模式的好处在于前期以土地直接绑定产业主体，为区域未来的发展奠定产业发展方向，保障商务区建成后产业导入的效率。
以金融城为例，其起步区开发之初就是交给地产商承建的，以至于起步区产业发展不纯粹，目前金融城东区的开发模式已经和琶洲一样，地块都是定向出让给优质企业的，比如酷狗音乐、尚品宅配等。
总的来说，这种造城模式，和珠江新城很不一样，优点是产业导入较快、产业定位更纯粹，但缺点也有，因为产业都是有周期的，把一个商务区都押注在一类产业上，也是有风险的。
比如，前几年互联网比较火，但如今风口已经切换成新能源，但新能源又能火几天呢？也许再过几年，又换成别的风口了！
商务区建设如果总是去追热点、追风口，可能会得不偿失，因为你不可能每次都赌对。
所以我认为，商务区建设，既要追风口、讲定位，但也要保留一定的余地，尽可能地增加商务区的复杂性和多样性，不要把鸡蛋放在一个篮子里。
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